Top 50 villes pour un investissement cashflow positif
Les villes de plus de 10 000 habitants où le rendement brut des appartements dépasse 7 % : les loyers peuvent couvrir l'emprunt. Prix DVF, loyers estimés DHUP.
| # | Ville | Rendement brut | |
|---|---|---|---|
1 | Hautmont 14 152 hab. | 14,90 % | |
2 | Tergnier 13 045 hab. | 14,66 % | |
3 | Noyon 12 971 hab. | 14,50 % | |
| 4 | Valentigney 10 501 hab. | 14,43 % | |
| 5 | Vierzon 25 068 hab. | 14,07 % | |
| 6 | Maubeuge 28 767 hab. | 13,91 % | |
| 7 | Sèvremoine 25 797 hab. | 13,77 % | |
| 8 | Montbéliard 24 672 hab. | 13,40 % | |
| 9 | Sedan 16 667 hab. | 13,26 % | |
| 10 | Romilly-sur-Seine 14 959 hab. | 13,12 % | |
| 11 | Marseille 15 79 656 hab. | 13,03 % | |
| 12 | Fourmies 11 449 hab. | 12,82 % | |
| 13 | Gien 13 459 hab. | 12,77 % | |
| 14 | Audincourt 14 071 hab. | 12,62 % | |
| 15 | Tulle 13 401 hab. | 12,61 % | |
| 16 | Montceau-les-Mines 17 064 hab. | 12,61 % | |
| 17 | Nevers 33 085 hab. | 12,59 % | |
| 18 | Chenôve 14 244 hab. | 12,41 % | |
| 19 | Saint-André-les-Vergers 12 806 hab. | 12,30 % | |
| 20 | Saint-Quentin 52 813 hab. | 12,21 % | |
| 21 | Auchel 10 051 hab. | 11,95 % | |
| 22 | Châlette-sur-Loing 12 677 hab. | 11,94 % | |
| 23 | Laon 24 220 hab. | 11,92 % | |
| 24 | Guéret 12 955 hab. | 11,80 % | |
| 25 | Nogent-sur-Oise 21 907 hab. | 11,73 % | |
| 26 | Firminy 17 060 hab. | 11,73 % | |
| 27 | Autun 13 172 hab. | 11,67 % | |
| 28 | Maromme 10 957 hab. | 11,54 % | |
| 29 | Méricourt 11 619 hab. | 11,48 % | |
| 30 | Marseille 14 59 948 hab. | 11,45 % | |
| 31 | Saint-Dizier 22 858 hab. | 11,42 % | |
| 32 | Doué-en-Anjou 11 029 hab. | 11,35 % | |
| 33 | Moissac 13 419 hab. | 11,27 % | |
| 34 | Mazamet 10 085 hab. | 11,25 % | |
| 35 | Montataire 14 257 hab. | 11,25 % | |
| 36 | Parthenay 10 140 hab. | 11,21 % | |
| 37 | Saint-Chamond 35 646 hab. | 11,20 % | |
| 38 | Héricourt 10 621 hab. | 11,10 % | |
| 39 | Grande-Synthe 20 239 hab. | 11,05 % | |
| 40 | Le Chambon-Feugerolles 12 314 hab. | 11,04 % | |
| 41 | Vitry-le-François 10 996 hab. | 11,02 % | |
| 42 | Châteauroux 42 963 hab. | 10,96 % | |
| 43 | Sarcelles 59 173 hab. | 10,93 % | |
| 44 | Caudebec-lès-Elbeuf 10 476 hab. | 10,88 % | |
| 45 | Saint-Gaudens 12 139 hab. | 10,86 % | |
| 46 | Le Mée-sur-Seine 19 527 hab. | 10,84 % | |
| 47 | Beaucaire 15 692 hab. | 10,79 % | |
| 48 | Pont-Saint-Esprit 10 958 hab. | 10,78 % | |
| 49 | Lunéville 18 262 hab. | 10,77 % | |
| 50 | Issoudun 11 159 hab. | 10,75 % |
Méthodologie du classement
Comment c'est calculé
Communes dont le rendement brut des appartements dépasse 7 %, du plus élevé au plus faible. Ce rendement rapporte le loyer modélisé par la carte des loyers (DHUP), estimé et non observé sur le marché, au prix au m² tiré des ventes DVF. Le seuil de 7 % est un repère pratique pour équilibrer les charges, l'assurance et la taxe foncière d'un investissement en LMNP au réel financé sur 25 ans.
Sources de données
Toutes les sources sont officielles (data.gouv.fr, INSEE, ADEME, IRSN, DHUP). Données reconstruites le 19 octobre 2026. Classement recalculé à chaque revalidation de la page.
Pour qui ce classement ?
Investisseurs visant l'autofinancement (loyers couvrent mensualités + charges).
Questions fréquentes
Quelles sont les meilleures villes cashflow positif en 2026 ?
Selon le classement Pillr, Hautmont (59) arrive en tête avec 14,90 %. Tergnier (2) et Noyon complètent le podium. Le classement présente les 50 premières villes de plus de 10 000 habitants.
Quelle méthodologie pour ce classement ?
Communes dont le rendement brut des appartements dépasse 7 %, du plus élevé au plus faible. Ce rendement rapporte le loyer modélisé par la carte des loyers (DHUP), estimé et non observé sur le marché, au prix au m² tiré des ventes DVF. Le seuil de 7 % est un repère pratique pour équilibrer les charges, l'assurance et la taxe foncière d'un investissement en LMNP au réel financé sur 25 ans. Sources : DVF, DHUP. Données publiques reconstruites le 19 octobre 2026. Le classement est recalculé à partir de ces données à chaque revalidation de la page.
Pourquoi un seuil de 10 000 habitants ?
Sous 10 000 habitants, les chiffres d'une commune sont fragiles : peu de ventes DVF, peu de diagnostics DPE, et des loyers DHUP aux intervalles de confiance très larges. Le seuil garde un classement national robuste. Les classements par région et par département descendent à 2 000 habitants, avec au moins 10 transactions.
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