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27 biens analysés à Gien

Investir dans l'immobilier locatif à Gien

13 802 habitants · Loiret

Pour investir à Gien (45500) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 1 098 € (médiane DVF), pour un loyer médian de 10.9 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 11.95 %.

Données & analyse : Pillr — Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 4 juillet 2026

27 annonces analysées par IA à Gien. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

1 098 €

Appartement · médiane DVF

Rendement brut · commune

11.95%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

227 571 €

Médiane : 107 000 €

Surface moyenne · sélection Pillr

120 m²

27 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 27 annonces analysées à Gien les mieux notées par notre score d'investissement — pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (1 625 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (médiane DVF), identique à celui de la page prix immobilier Gien.

Prix au m² par quartier à Gien

À Gien, le prix médian au m² des appartements va de 908 €/m² dans le quartier Montfort à 1 200 €/m² dans le quartier Gien le Vieux, soit un écart de 32 % (292 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.

6 des 6 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier une médiane ; ces prix reposent au total sur 238 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.

Côté maisons, la fourchette s'étend de 1 241 €/m² (Montfort) à 1 393 €/m² (Chantemerle) sur 6 quartiers valorisés.

Médianes calculées sur les ventes DVF 2021-2025, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez un quartier pour le détail.

Quartier le plus cher

Gien le Vieux

1 200 €/m²

appartement · 15 ventes DVF

Quartier le plus abordable

Montfort

908 €/m²

appartement · 24 ventes DVF

Chargement de la carte…

Classement des quartiers de Gien au prix médian (appartement)

6 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.

#QuartierPrix médianVentes DVF
1Gien le Vieux1 200 €/m²15
2Faïencerie1 167 €/m²49
3Chantemerle1 102 €/m²23
4Loire et Beaujeu1 000 €/m²115
5Arrabloy la Bosserie987 €/m²12
6Montfort908 €/m²24

Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ». Médianes indicatives, non exhaustives ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Recommandation d'achat — Gien

Opportunité à étudier
  • Prix au m² 27,2 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 11,95 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Marché porteur : prix +7,9 % sur 3 ans (DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP) — indicatif, ne constitue pas un conseil en investissement.

Analyse IA

62/100 · score global

Points positifs

  • Liquidité exceptionnelle — Volume de transactions très élevé (253 ventes/an) assurant une revente rapide
  • Rendement maison élevé — Rendement brut sur les maisons estimé à 9.64%, très attractif pour la région

Points d'attention

  • Chômage et fragilité — Taux de chômage élevé à 17% et profil socio-économique classe moyenne inférieure
  • Vacance locative élevée — Taux de vacance de 16.78%, signalant un risque de vacance prolongée

Cibler l'investissement de maisons : Privilégier l'achat de maisons de ville pour viser un rendement brut proche de 9.6%

Analyse complète

Dernières ventes enregistrées à Gien

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
29 déc. 2025Appartement58 m²54 000 €931 €
24 déc. 2025Maison88 m²155 000 €1 761 €
23 déc. 2025Maison78 m²128 000 €1 641 €
22 déc. 2025Maison131 m²155 000 €1 183 €
19 déc. 2025Maison122 m²109 690 €899 €
19 déc. 2025Maison150 m²80 000 €533 €
18 déc. 2025Maison50 m²22 000 €440 €
18 déc. 2025Maison55 m²294 000 €5 345 €
17 déc. 2025Maison364 m²295 000 €810 €
16 déc. 2025Maison95 m²140 000 €1 474 €
16 déc. 2025Maison94 m²52 000 €553 €
12 déc. 2025Maison52 m²60 000 €1 154 €

Source : DVF / DGFiP — ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Gien

Maison 5p à Gien

Maison · 5p · 147 m²

82/100

188 000 €

10% brutDPE D
Appartement 3p à Gien

Appartement · 3p · 62 m²

80/100

52 220 €

DPE D
Appartement 2p à Gien

Appartement · 2p · 55 m²

78/100

77 500 €

9.1% brutDPE D
Appartement 5p à Gien

Appartement · 5p · 90 m²

77/100

79 900 €

13.5% brutDPE D
Appartement 4p à Gien

Appartement · 4p · 67 m²

77/100

65 000 €

13.2% brutDPE E
Maison 4p à Gien

Maison · 4p · 155 m²

77/100

147 000 €

13.5% brutDPE D
Voir toutes les 27 annonces à Gien

Quelle stratégie d'investissement à Gien ?

LMNP

5 % – 8 %

Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.

Voir le guide LMNP à Gien

Colocation

6 % – 10 %

Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.

Voir le guide Colocation à Gien

Location courte durée

7 % – 15 % (zones touristiques)

Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal — sous réserve de respecter la réglementation locale.

Voir le guide Location courte durée à Gien

Loi Pinel

2 % – 4 % (rendement brut faible compensé par défiscalisation)

Contribuables avec TMI ≥ 30 % cherchant à réduire leur impôt sur 6, 9 ou 12 ans.

Voir le guide Loi Pinel à Gien

Déficit foncier

4 % – 6 % (après rénovation)

Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.

Voir le guide Déficit foncier à Gien

Questions fréquentes sur l'investissement à Gien

Quel est le prix moyen au m² à Gien ?
Le prix au m² à Gien est d'environ 1 098 € pour un appartement (médiane DVF). La sélection Pillr — les 27 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées — ressort à 1 625 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Gien ?
Le rendement brut moyen à Gien est de 11.95 % (estimation sur données marché), contre 8.92 % en moyenne sur la sélection Pillr (27 annonces analysées). Les meilleures opportunités atteignent 6-8 % brut, notamment en stratégie colocation ou meublé.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Gien ?
Les stratégies les plus pertinentes à Gien dépendent du profil du bien et de votre situation fiscale. Le LMNP au réel reste optimal pour la plupart des investisseurs (amortissement). La colocation peut booster le rendement de 30-50 % dans les villes étudiantes ou métropoles.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Gien ?
L'ancien offre généralement un meilleur rendement (-15 à -25 % vs neuf), des frais de notaire plus élevés mais des opportunités de plus-value via travaux. Le neuf garantit une faible vacance et permet d'accéder à des dispositifs comme le Denormandie ou le BRS.
Combien de temps pour analyser une annonce à Gien avec Pillr ?
Pillr analyse une annonce en ~30 secondes : score d'investissement, rendement net, simulation 3 stratégies, chiffrage travaux automatique par IA visuelle, fiscalité personnalisée. Vous gagnez ~2 heures par bien comparé à l'analyse manuelle.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP — voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Gien

Est-ce le bon moment pour acheter à Gien ?

Sur la base des données publiques, Gien ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 27,2 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 11,95 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +7,9 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Gien ?

Le rendement locatif brut indicatif à Gien est d'environ 11,95 % (loyer DHUP rapporté au prix médian DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 10,9 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Gien ?

Chômage et fragilité : Taux de chômage élevé à 17% et profil socio-économique classe moyenne inférieure. Piste : Sélectionner rigoureusement les locataires avec garanties solides Vacance locative élevée : Taux de vacance de 16.78%, signalant un risque de vacance prolongée. Piste : Privilégier les emplacements centraux et les biens rénovés Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

En quelle zone locative se situe Gien ?

Gien est classée en zone C (zone détendue, demande locative plus modérée) dans le zonage locatif officiel (A/B/C). Ce zonage conditionne plusieurs dispositifs (PTZ, prêt locatif intermédiaire LLI, Loc'Avantages, Denormandie dans l'ancien). Le dispositif Pinel, lui, est fermé aux nouvelles acquisitions depuis fin 2024.

Le quartier est-il sûr à Gien ?

L'indice de sécurité retenu par l'analyse Pillr place Gien à un niveau de risque modéré (dans la moyenne) (38/100, 0 = le plus sûr), à partir des statistiques publiques de délinquance. La sécurité variant fortement d'un quartier à l'autre, vérifiez toujours l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Gien

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

Pourquoi investir à Gien ?

Gien affiche un prix au m² de 1 098 € pour un appartement (médiane DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 11.95 %. Orléans (université, à 1h de Paris), Montargis, Pithiviers. Marché tiré par l'aire orléanaise.

Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Gien, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Comparer Gien à…

Gien vs MontargisGien vs OlivetGien vs Fleury-les-Aubrais

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