Pour les professionnels
Les ventes d'un secteur,
avant qu'elles arrivent.
La pige vous dit ce qui est déjà en vente, c'est-à-dire ce que tout le monde voit. Pillr analyse ce qui précède la mise en vente : un diagnostic commandé, un îlot qui se remet à tourner, un parc qui dort. Vous demandez un secteur au Hub, il vous rend son analyse.
Comptés en base au chargement de cette page.
Analyse prédictive
Secteur analysé
412 adresses dont l'îlot ne montre rien en vente
Un DPE commandé précède la mise en vente
Diagnostics établis dans les 6 derniers mois, dont ceux refaits alors que le précédent était encore valable
Le voisinage immédiat bouge
Ancienneté de la dernière vente à ~100 m et nombre de mutations sur 5 ans
Copropriétés et logements qui dorment
Vacance de la commune, lots en copropriété, immeubles sans syndic en cours
Des propriétaires qui vendent seuls
Part de ventes de particulier à particulier dans l'îlot et sur la commune
Ce que le radar en conclut
Secteur à travailler en priorité : le flux de diagnostics y est au-dessus de la normale, l'îlot tourne, et beaucoup de propriétaires y vendent sans agence.
Un diagnostic de performance énergétique est obligatoire pour publier une annonce de vente. Il est donc commandé avant la mise en ligne, et c'est ce décalage que l'analyse exploite.
Démonstration : les quatre signaux sont ceux que le Hub interroge réellement, les valeurs affichées sont un exemple.
L'annonce est la fin de l'histoire. Le diagnostic commandé, l'îlot qui repart, le parc qui dort : Pillr lit ce qui la précède.
Le Hub en action
« Quel secteur prospecter à Gex ? », et rien de plus
Une phrase en langage courant. L'agent choisit ses outils, croise l'analyse pré-marché, l'intelligence de la zone et la vélocité DVF, et rend les poches à travailler, leurs adresses en amont posées sur la carte du canvas, dont aucune n'est encore sur le marché.
Hub
Intelligence immobilière · DVF · INSEE · catalogue IA
Quel secteur prospecter en tant qu'agent immo à Gex ?
À Gex et dans le Pays de Gex (01170), la prospection en mandat se concentre sur trois poches où les signaux amont de mise en vente (DPE refaits avant terme, rotation de détention) sont les plus denses :
Centre historique et axe Av. Francis Blanchard / Rue de Genève : forte densité de copropriétés avec des diagnostics récents. Le secteur clé pour rentrer des T2/T3 prisés des travailleurs frontaliers.
Belle Ferme / Les Chaumes / Les Usiniers : diagnostics établis il y a moins de 60 jours sans mandat encore actif, indices de mise en vente de 65 à 75/100.
Périphérie pavillonnaire (Chemins des Hutins, Cessy, Chevry) : secteurs de maisons familiales où le cycle de rotation long arrive à maturité.
Tension : zone classée A bis, très forte demande locative (loyer 21,18 €/m²). Le marché a perdu 35,1 % de volume de transactions depuis 2021 face aux taux.
Indice de mise en vente calculé par l'IA sur les signaux publics disponibles. Aucune de ces adresses n'est encore sur le marché.
Gex · Intelligence de zone
78/100Prix m² appart
4 483 €
Rdt brut appt
5,67 %
Évol. 1 an
+3 %
Loyer m²
21,18 €
Population
13 627
Salaire méd.
35 280 €
Passoires DPE
1,1 %
Prix/revenu
5,5 ans
Requête réelle, exécutée dans le Hub le 31 août 2026 et retranscrite ici en abrégé, interface redessinée. La couche d'analyse est reconstruite chaque nuit : ces valeurs sont celles de ce jour-là. Les sources sont publiques et ne contiennent ni nom, ni numéro de téléphone, ni adresse électronique.
Localisation
Retrouver l'adresse d'une annonce anonymisée
Une annonce cache son adresse, pas ses caractéristiques. Or chacune d'elles vit quelque part dans une base publique : l'étiquette et la surface dans les 15 millions de diagnostics DPE publiés à adresse exacte, la dernière vente dans les actes notariés DVF, le nombre de lots au Registre des Copropriétés, le terrain d'une maison dans la contenance cadastrale.
Le Hub croise ces sources DANS le disque de flou de l'annonce, élimine par l'étage, compare les façades sur Street View, et te laisse la validation finale. Deux signaux indépendants qui désignent la même adresse valent quasi-certitude.
On retrouve un bien mis en vente, pas une personne : aucune de ces sources ne contient de nom, de numéro de téléphone ni d'adresse électronique.
Chaîne de localisation
Adresses candidates : 31
Match DPE · adresses
→ 9 candidats
15 M de diagnostics à adresse exacte : même étiquette, même surface, même type, dans le disque de flou
Match DVF · adresses
→ 4 candidats
Le bien s'est déjà vendu ? L'acte notarié porte son adresse : deuxième signal, indépendant du premier
Match copro · parcelle
→ 3 candidats
Le nombre de lots de la copropriété, ou la contenance cadastrale du terrain pour une maison
Bâtiments du disque
→ 2 candidats
« Au 4e étage » : les bâtiments IGN trop bas sortent de la liste
Vérif façade Street View
→ 1 candidat
La façade des photos comparée aux façades des candidats, classées par ressemblance
1 adresse restante. C'est TOI qui valides, à la façade.
Une fois confirmée, l'adresse est enregistrée : la prochaine localisation du même bien est instantanée. Aucune de ces sources ne contient de nom, de téléphone ni d'adresse électronique : on retrouve un bien mis en vente, pas une personne.
Les cinq étapes sont les outils réels du Hub ; les effectifs affichés sont un déroulé type, le vrai nombre dépend du disque de flou et du bien.
La pige inversée
Reprendre les ventes qui s'enlisent
Le catalogue distingue les annonces de particuliers, et chaque bien porte son ancienneté de diffusion et son historique de prix. La fatigue vendeur va plus loin : elle détecte les biens republiés pour masquer leur ancienneté et reconstitue l'historique réel, première mise en vente comprise.
Un propriétaire qui vend seul depuis des mois, qui a baissé trois fois, n'a pas besoin d'une promesse de plus : il a besoin d'un diagnostic. Tu arrives avec l'analyse du bien déjà faite, les travaux chiffrés depuis les photos, l'écart aux ventes réelles de la commune, et le mandat se discute sur des chiffres.
Maison · vendue par son propriétaire
En vente depuis 148 joursExemple construit : les signaux affichés sont ceux que les outils Historique prix et Fatigue vendeur produisent réellement.
Quatre signaux qui précèdent la vente
Chacun se calcule sur des données publiques ou sur le catalogue, à la maille de l'adresse puis agrégé au secteur. Aucun ne repose sur une déclaration ni sur un fichier acheté.
Diagnostics récents
Un DPE commandé précède la mise en vente
Un diagnostic de performance énergétique est obligatoire pour publier une annonce de vente. Il est donc établi avant que l'annonce existe. L'analyse regarde les diagnostics des six derniers mois, et notamment ceux refaits alors que le précédent était encore valable.
Rotation de l'îlot
Le voisinage immédiat se remet à bouger
L'ancienneté de la dernière vente à une centaine de mètres et le nombre de mutations sur cinq ans. Un îlot qui n'a rien vendu depuis longtemps et qui repart est un signal fort.
État du parc
Ce qui dort avant de bouger
La vacance de la commune, le nombre de lots en copropriété, les immeubles sans syndic en cours de mandat. Ce sont des ventes à venir, pas des ventes en cours.
Vente directe
Des propriétaires qui vendent seuls
La part de ventes de particulier à particulier dans l'îlot et sur la commune. Un secteur où l'on vend beaucoup en direct est un secteur où un mandat se gagne.
D'où viennent les signaux
De la donnée publique, et rien d'autre
Les diagnostics de performance énergétique sont publiés en accès libre par l'ADEME. Les ventes viennent de DVF, publié par la DGFiP. Les copropriétés du registre national, les permis de Sitadel, la vacance de l'INSEE. Aucun fichier acheté, aucune donnée déclarative, rien qui ne soit vérifiable par vous-même.
L'analyse ne contient ni nom, ni numéro de téléphone, ni adresse électronique : ces informations ne figurent dans aucune de ces sources. Elle vous dit ce qui va bouger dans un secteur, pas qui appeler, et les canaux ouverts sans consentement préalable restent le courrier, le boîtage et l'entrant.
La boîte à outils complète
Tous les outils, rangés par moment du métier
Chaque outil ne fait qu'une chose, sur de la donnée publique ou sur le catalogue analysé. Ils s'appellent en langage courant dans le Hub, seuls ou en chaîne.
Prospecter avant le marché
Ce qui précède une mise en vente se mesure : diagnostics, rotation, parc dormant.
Analyse pré-marché
La couche prédictive du lac : une ligne par adresse diagnostiquée dans les 24 derniers mois, avec l'historique de diagnostics, la rotation de l'îlot, le contexte de copropriété et de vacance.
Les adresses dont l'îlot ne montre encore rien en vente : ce que la pige verra dans plusieurs semaines.
Intelligence de zone
La fiche d'identité chiffrée d'une commune : prix, loyers, évolutions, démographie, huit scores de marché.
Un rendez-vous vendeur se prépare avec les chiffres de SA commune, pas des moyennes nationales.
Vélocité marché · DVF 5 ans
Le volume de transactions réelles de la commune, millésime par millésime, sur les cinq dernières années DVF.
Savoir qu'un marché a perdu un tiers de son volume change l'argumentaire de prix.
Scan de zones
Le screener national : classe les 34 422 communes selon les critères demandés, budget, distance, dynamique.
Choisir son prochain secteur de prospection sur des chiffres.
Gentrification
Croise l'évolution des prix, le salaire médian et l'apparition de commerces signaux via Sirene pour repérer les quartiers en valorisation.
Prendre position sur un secteur avant que tout le monde en parle.
Retrouver l'adresse d'une annonce
Une annonce anonymisée cache son adresse, pas ses caractéristiques. Le croisement de cinq sources publiques la retrouve, et tu valides à la façade.
Géo-localisation
Le point de départ : vérifie si la position du portail est réelle ou un simple centre de commune, et rassemble description, vue aérienne IGN et Street View.
L'enquête commence par savoir ce que le portail cache vraiment.
Lecture photos (vision)
La vision lit les photos de l'annonce pour des indices de localisation réels : panneaux de rue, enseignes, numéros visibles, monuments, architecture datable.
Une enseigne en arrière-plan vaut une adresse.
Résolution Google Maps
Résout un indice (« proche tram T3 », une boulangerie, une enseigne) en lieu réel, recherché autour du disque de flou et borné à la commune.
L'indice d'une photo devient un point sur la carte.
Match DPE · adresses
Cherche parmi 15 millions de diagnostics publiés à adresse exacte ceux qui tombent dans le disque de flou avec la même étiquette, la même surface, le même type.
Le signal le plus puissant : un candidat unique désigne l'adresse.
Match DVF · adresses
Si le bien s'est vendu depuis 2018, l'acte notarié porte son adresse : cherche les ventes du même profil dans le disque de flou.
Une adresse présente aussi côté DPE, deux signaux indépendants : quasi-certitude.
Match copro · adresses
Le Registre National des Copropriétés porte l'adresse de chaque copropriété immatriculée : croise le nombre de lots de l'annonce avec celles du disque de flou.
Un nombre de lots précis dans un petit disque désigne souvent une seule copro.
Match parcelle · adresses
Pour les maisons : la surface de terrain déclarée se retrouve dans la contenance cadastrale des parcelles du disque de flou, à 5 % près.
Le cadastre est public, exhaustif, et un terrain ne ment pas sur sa taille.
Bâtiments du disque
Liste les bâtiments réels du disque de flou (BD TOPO IGN) avec leurs étages, leur usage et leur adresse.
« Au 4e étage » élimine d'un coup tous les immeubles trop bas.
Géocodage BAN
Géocode chaque adresse candidate via la Base Adresse Nationale et vérifie qu'elle tombe bien dans le disque de flou de l'annonce.
Écarte les rues homonymes d'une autre commune.
Vérif façade Street View
Compare la façade des photos de l'annonce aux façades Street View de la shortlist, et classe les candidats par ressemblance.
La confirmation finale, à la façade près, avant TA validation.
Adresse enregistrée
Une fois validée explicitement, l'adresse est enregistrée en cache partagé : la localisation du même bien devient instantanée.
Le travail d'enquête ne se refait jamais deux fois.
Reprendre les ventes qui s'enlisent
Un particulier qui vend seul depuis des mois est un mandat qui se gagne avec des chiffres, pas avec une promesse.
Fatigue vendeur
Détecte les biens republiés ou ré-affichés pour masquer leur ancienneté, et reconstitue l'historique réel : première mise en vente, fourchette de prix, niveau de lassitude.
Repérer les ventes qui n'aboutissent pas, y compris quand elles se maquillent.
Historique prix
Les baisses successives datées, la baisse nette depuis le début du suivi, les jours sur le marché et depuis la dernière baisse.
Trois baisses en quatre mois disent l'état d'esprit du propriétaire mieux qu'un appel.
Sourcing annonces
Cible un secteur et un type dans le catalogue analysé, où chaque annonce porte son ancienneté et son historique. Le catalogue distingue les ventes de particuliers de celles des professionnels.
La pige inversée : partir de ce qui est en ligne et n'avance pas.
Lecture fiche
Le détail complet d'une annonce : travaux ventilés par poste, écart au marché, points faibles objectivés.
Arriver au rendez-vous avec le diagnostic du bien déjà fait.
Convaincre en rendez-vous
Une estimation s'impose quand chaque chiffre a une source que le vendeur peut vérifier.
Comparables DVF
Les ventes réelles des 24 derniers mois dans la commune, filtrables par surface et par type. Données notariales.
Le vendeur peut vérifier chaque vente lui-même : c'est ce qui rend l'estimation inattaquable.
Market Gap · DVF
L'écart entre un prix demandé et le marché, calculé sur les ventes réelles du rayon.
Objectiver une surcote sans froisser : ce n'est pas ton avis, c'est l'écart.
Lecture photos (vision)
Les travaux d'un bien chiffrés depuis ses photos, poste par poste, montant au barème fixe.
Argumenter un prix face à un vendeur, ou rassurer un acheteur, photos à l'appui.
DPE · ADEME
L'étiquette DPE réelle d'une adresse, sa consommation et son année, à la source officielle.
Vérifier avant de promettre, surtout depuis la loi Climat.
Risques · Géorisques
Les risques naturels et technologiques officiels de la commune, ceux de l'état des risques réglementaire.
Anticiper la question qui fâche plutôt que la subir chez le notaire.
Encadrement des loyers
Le loyer maximum légal pour un bien parisien, et le dépassement éventuel. Couverture actuelle : Paris.
Conseiller un bailleur sans lui faire prendre un risque juridique.
Simulation fiscale
Les trois stratégies locatives et leurs régimes fiscaux, calculés par moteur : cashflow après impôt, régime optimal.
Parler à un investisseur dans sa langue : le net après impôt.
Cadastre · découpe
La parcelle cadastrale d'un bien et son potentiel de division en lots, estimé puis à valider en mairie.
Vendre un potentiel, pas seulement des murs.
Suivre sans y penser
Le secteur se surveille tout seul, il ne reste que les décisions.
Agents de veille
Des éclaireurs qui surveillent le catalogue en continu sur une intention exprimée en français, et qui préviennent.
« Préviens-moi quand un particulier baisse son prix sur mon secteur » est une phrase, pas un process.
Audit portefeuille
Relit les biens suivis face au marché du jour : écart de prix, baisses détectées, alertes loi Climat sur les DPE F et G.
Le portefeuille de biens suivis se relit tout seul.
Comparaison
Deux à quatre annonces côte à côte sur les métriques clés.
Préparer un comparatif client en une question.
Biens similaires
Cinq annonces proches d'un bien de référence, même type, même commune, surface et prix voisins.
La concurrence directe d'un mandat, sous les yeux.
Un agent, 33 outils spécialisés
Questions fréquentes
Quel outil pour anticiper les ventes d'un secteur ?
Pillr analyse ce qui précède une mise en vente plutôt que ce qui est déjà publié. Quatre signaux : le flux de diagnostics de performance énergétique récents, obligatoires pour publier une annonce donc établis avant elle ; la rotation réelle de l'îlot à une centaine de mètres ; l'état du parc (vacance, copropriétés, immeubles sans syndic) ; et la part de ventes de particulier à particulier. L'analyse se demande en langage naturel dans le Hub, secteur par secteur.
Pillr donne-t-il des coordonnées de vendeurs à appeler ?
Non. Les sources exploitées sont publiques (diagnostics ADEME, ventes DVF, registre des copropriétés, permis Sitadel, vacance INSEE) et aucune ne contient de nom, de numéro de téléphone ni d'adresse électronique. L'analyse porte sur un secteur et sur ce qui va y bouger, pas sur des personnes à démarcher.
Peut-on retrouver l'adresse d'une annonce immobilière anonymisée ?
Oui, par croisement de sources publiques dans le disque de flou de l'annonce : les diagnostics DPE publiés à adresse exacte (même étiquette, même surface, même type), les ventes DVF si le bien a déjà changé de mains, le Registre des Copropriétés par le nombre de lots, la contenance cadastrale pour le terrain d'une maison, les bâtiments IGN pour éliminer par l'étage, puis une comparaison de façades sur Street View. L'utilisateur valide la candidate finale lui-même. On localise un bien mis en vente, jamais une personne : aucune de ces sources ne contient de données de contact.
Comment récupérer un mandat sur un bien déjà en ligne chez un particulier ?
Le catalogue distingue les annonces de particuliers et chaque bien porte son ancienneté de diffusion et son historique de prix daté. La détection de fatigue vendeur repère aussi les biens republiés pour masquer leur ancienneté et reconstitue leur historique réel. Un propriétaire qui vend seul depuis des mois et a baissé plusieurs fois se convainc avec un diagnostic chiffré : travaux estimés depuis les photos, écart aux ventes réelles DVF de la commune, plutôt qu'avec une promesse d'estimation.
En quoi est-ce prédictif ?
Parce qu'un diagnostic de performance énergétique est légalement obligatoire pour publier une annonce de vente : il est donc commandé avant que l'annonce existe. L'analyse exploite ce décalage, croisé avec la rotation du voisinage et l'état du parc. Elle porte sur des adresses dont l'îlot ne montre encore rien en vente.
Combien de biens sont vendus en direct par leurs propriétaires ?
Le catalogue distingue les annonces de professionnels de celles de particuliers, et ce compte est recalculé à chaque chargement de page plutôt que figé dans le texte. Chaque bien porte son ancienneté de diffusion et son historique de prix depuis le 26 mai 2026.
Combien ça coûte pour un professionnel ?
Le même abonnement que pour un investisseur : 20 € par mois ou 200 € par an, plan unique, toutes fonctionnalités incluses. Il n'existe pas d'offre agence séparée.
Un plan unique
La prospection change de sens :
du secteur vers vous.
20 € par mois, trois jours d'essai, résiliable à tout moment. Pas d'offre agence, pas de palier, pas de commission sur vos mandats.