Méthodologie & sources.

Toutes les analyses de commune s'appuient sur des données publiques officielles françaises, citées et traçables. Aucune donnée n'est inventée : lorsqu'un indicateur n'est pas disponible pour une commune, il est simplement omis plutôt qu'estimé silencieusement.

• DVF · Demandes de Valeurs Foncières (DGFiP) : Transactions immobilières notariées. Sert au calcul du prix au m² par commune et par type de bien (appartement / maison), ainsi qu'aux évolutions sur 1 et 3 ans.
• INSEE : Population, démographie et indicateurs socio-économiques communaux. Sert à contextualiser une commune (taille de marché, dynamique) et à filtrer les communes pertinentes.
• Carte des loyers · DHUP / ANIL : Loyer d'annonce médian au m²/mois par commune, avec intervalle de confiance à 95 %. Sert au calcul du loyer estimé et du rendement locatif brut.
• ADEME · DPE : Diagnostics de performance énergétique des logements. Sert à apprécier l'état énergétique d'un bien et le risque de passoire thermique.
• Géorisques : Exposition d'une commune aux risques naturels et technologiques (dont radon). Sert à signaler les risques pertinents pour un investissement.

Le zonage ABC (DHUP) sert d'indicateur de tension du marché locatif ; il permet aussi d'afficher les plafonds de loyer de la location intermédiaire de l'année, tirés du barème officiel du BOFiP.

Les données dérivées publiées par Pillr (baromètre, études, données des pages commune et du comparateur de villes) sont sous Licence Ouverte 2.0 (Etalab) : librement réutilisables en citant la source et sa date de mise à jour, par exemple par un lien vers la page. Les sources publiques ci-dessus gardent leur propre licence.

Le pipeline de données Pillr est reconstruit quotidiennement : à chaque cycle, les indicateurs communaux sont recalculés à partir des dernières données publiques disponibles. La date de dernier rafraîchissement est affichée en tête de chaque page commune (« Dernière mise à jour »), et reportée dans les données structurées (dateModified) pour les moteurs de recherche et les moteurs de réponse IA.

Les sources publiques (DVF, DHUP, INSEE…) suivent leur propre calendrier officiel de publication ; le millésime des chiffres affichés correspond à la dernière vague de données publiée par la source, indiquée à côté de chaque indicateur.

Prix au m² (DVF)

Le prix au m² est calculé vente par vente sur les transactions DVF de la commune, séparément pour les appartements et les maisons, sur une fenêtre de cinq millésimes ramenée à la période la plus récente. Quand le dernier millésime n'est pas complet, la page le précise : seul son premier semestre est alors pris en compte.

Chaque prix est rapporté à la mutation entière, jamais à une ligne du fichier : dans DVF, le montant d'une vente est répété à l'identique sur chacun de ses lots, si bien qu'un calcul ligne à ligne divise le prix d'un immeuble par la surface d'un seul appartement. Sont écartées les ventes en bloc (prix de gros, décote mesurée à 42 %), les ventes mêlant plusieurs communes ou plusieurs types de biens, les locaux professionnels, et les ventes en l'état futur d'achèvement.

L'estimateur est robuste (méthode de Huber, en logarithme du prix) afin qu'une transaction atypique ne fasse pas basculer le résultat. Quand la commune compte peu de ventes, le chiffre est rapproché de celui des communes limitrophes, d'autant plus que la mesure locale est mince : c'est la méthode que l'INSEE et le Cerema appliquent à leurs propres petits échantillons. Chaque fiche indique le nombre de ventes sur lequel repose son prix, et distingue par un libellé explicite un prix mesuré d'un prix estimé.

Aucun prix n'est publié sous cinq ventes du type dans la commune, et aucune valeur n'est empruntée au voisinage en l'absence totale de ventes locales. Beaucoup de communes n'ont pas de marché d'appartements : la fiche l'indique au lieu d'afficher un chiffre. L'Alsace-Moselle et Mayotte relèvent du livre foncier et sont absentes de DVF, donc sans prix. Pour Paris, Lyon et Marseille, les arrondissements sont agrégés, pondérés par le volume de transactions.

Loyer au m² (DHUP)

Le loyer médian provient du modèle officiel Carte des loyers DHUP, qui fournit un loyer d'annonce estimé au m²/mois par commune avec un intervalle de confiance à 95 %. La Carte publie aussi un loyer par segment : appartements T1 et T2, appartements T3 et plus, maisons. Le loyer d'un type de logement applique le loyer au m² de SON segment à une surface d'exemple, ou à la surface saisie dans le calculateur ; ce sont des estimations indicatives. Le rendement brut d'une maison rapporte le loyer des maisons au prix des maisons ; sans loyer de maison publié, il n'est pas affiché.

Prix attendu & écart résiduel

Le prix attendu est une valeur modélisée : c'est le prix au m² que l'on prédirait pour la commune au vu de ses caractéristiques (positionnement régional/départemental, dynamique de marché). L'écart résiduel est la différence (en %) entre le prix observé et ce prix attendu : un écart négatif suggère une commune décotée par rapport à son profil, un écart positif une survalorisation relative. C'est un signal statistique, pas une prédiction de plus-value.

Volatilité des prix

La volatilité affichée sur les pages commune est le coefficient de variation de la médiane annuelle DVF (écart-type rapporté à la moyenne, sur les millésimes disponibles). Le seuil est fixe et reproductible : au-delà de 0,15 (15 %), le marché est qualifié de volatil ; en dessous, de stable.

Rendement locatif brut

Le rendement brut est calculé comme : (loyer DHUP × 12) / prix DVF au m², exprimé en pourcentage. Il s'agit d'un rendement brut : il ne tient compte ni des charges, ni de la vacance locative, ni de la fiscalité, ni des frais d'acquisition. Le rendement net réel sera nécessairement inférieur.

Verdict d'achat & score IA

Le verdict d'achat est déterministe : il combine des signaux objectifs (écart de prix résiduel, rendement brut, tendance d'évolution sur 1 et 3 ans) selon des règles fixes et reproductibles. Lorsqu'une analyse IA est disponible pour la commune, elle vient l'enrichir d'une lecture qualitative, sans remplacer le calcul de base. Le score (de 0 à 100) attribué aux annonces individuelles agrège plusieurs critères pondérés (prix, rendement, fiscalité, contexte local, état du bien).

L'estimation d'un bien est une synthèse unique : nos données calculent un prix de référence et des repères barémés, puis l'IA relit tout le dossier et retient une seule liste d'ajustements, une seule ligne par nature. Un critère n'est jamais compté une première fois par le barème puis une seconde fois par l'IA : une ligne IA sur une nature barémée remplace le repère, elle ne s'y ajoute pas.

Le socle : prix de référence et repères barémés, déterministes

Un prix de référence au m² est retenu par une cascade à trois niveaux, le premier disponible gagne : les ventes enregistrées autour de l'adresse (même type de bien, chaque vente pondérée par sa proximité, sa similarité de surface et sa fraîcheur, après recalage à aujourd'hui par les évolutions de prix à 1 et 3 ans de la commune, la seconde prolongée pour les ventes plus anciennes), sinon le prix du quartier IRIS, sinon celui de la commune. Le niveau retenu, sa taille d'échantillon et sa source sont toujours affichés ; lorsqu'aucune vente du type demandé n'existe dans la commune, la page écrit qu'il s'agit d'une estimation de notre modèle et ne parle jamais de médiane de ventes.

Sur ce socle, les critères mesurables sur une case à cocher produisent des repères barémés. Barème publié, identique à celui appliqué par le calcul :

• Effet de taille : coefficient 1 + 0,06 × ln(S_ref / S), borné de -10 % à +10 %. Hors comparables, la référence vaut 53 m² en appartement et 95 m² en maison (médianes mesurées sur les ventes 2025).
• Étage sans ascenseur : rez-de-chaussée -5 %, 1er et 2e 0 %, 3e -2 %, 4e -4 %, 5e et au-delà -10 %.
• Étage avec ascenseur : rez-de-chaussée -4 %, 1er et 2e 0 %, puis +1 % par étage à partir du 3e, plafonné à +6 %, plus +2 % au dernier étage de l'immeuble.
• Étiquette DPE (référence neutre D) : A +6 %, B +4 %, C +2 %, D 0 %, E -3 %, F -8 %, G -12 %. La décote est multipliée par 1,25 en marché détendu.
• Terrain : Maison uniquement. Référence : le terrain médian des maisons vendues dans le département pour ce type de commune (ventes DVF 2024), que le prix du secteur intègre déjà. Entre 0,8 et 1,25 fois ce médian, aucun ajustement. Au-delà, l'effet suit le logarithme de l'écart et plafonne à +8 % (zones A et B1), +6 % (zone B2), +5 % (bourgs et villes de zone C), +4 % (communes rurales de zone C) ; un petit terrain décote jusqu'à -6 %. Terrain et qualité du terrain cumulés : au plus +10 % (zones A et B1), +8 % (zone B2), +7 % (bourgs et villes de zone C), +6 % (communes rurales de zone C).
• Annexes : place extérieure +2 %, place supplémentaire +1 %, box ou garage fermé +3 %, cave +1 %, et en appartement +0,5 % par tranche entamée de 5 m² de balcon ou terrasse (plafond +5 %). Total plafonné à +10 %.
• Borne par nature : chaque repère est borné, et la correction éventuelle de l'IA reste dans les mêmes bornes ; en repli sans IA, le produit des repères est ramené à l'intervalle -25 % à +30 %. Au-delà, le bien n'est plus comparable à son secteur : c'est la fiabilité qui baisse, pas le prix qui diverge.

Ces coefficients sont des conventions Pillr assumées, publiées et appliquées telles quelles, et non des mesures de marché. Ce sont les repères que la synthèse conserve tels quels quand le dossier ne justifie aucune correction, et le prix servi seul si l'IA est indisponible.

La synthèse : une seule liste d'ajustements, rendue par l'IA

L'IA reçoit tout le dossier : les repères barémés, les déclarations, les constats tirés des photos, et la distribution complète du marché local (percentiles des ventes signées et des annonces en vente, tendances, loyer de référence). Elle ne recalcule aucun prix et ne rend aucun montant : elle retient une liste unique d'ajustements en pourcentage. Les repères qu'elle ne corrige pas sont conservés tels quels ; s'y ajoutent les natures qualitatives (état général, travaux énergétiques décrits, prestations, équipements d'agrément, extérieur d'appartement, qualité du terrain, vue et exposition, nuisances, micro-localisation, atypies, annexes hors barème) et un jugement de position de marché : une estimation au-dessus du 90e percentile des ventes signées doit être méritée par le dossier, sinon l'IA la ramène vers le haut du marché.

Chaque ligne est vérifiée côté serveur, pas seulement demandée dans la consigne : une ligne qui contient un montant en euros, dont le motif ne se retrouve pas dans la description, ou dont la nature est incompatible avec le type de bien, est écartée. Le cumul de la liste subit une seule saturation, asymétrique : linéaire jusqu'à +15 % à la hausse et -25 % à la baisse, puis un rendement décroissant plafonné à +28 % et -42 %. Le prix de référence d'un secteur contient déjà le standard local : un bien bien doté le dépasse moins qu'un bien dégradé ne lui est inférieur, et le cinquième équipement ajoute moins que le premier. L'écrêtage est affiché quand il s'applique. Les photos transmises sont lues par une passe de vision qui produit un constat factuel (équipements visibles, état apparent) : ce constat rejoint les déclarations et obéit aux mêmes vérifications, et les images ne sont ni stockées ni réutilisées. L'estimation ne dépend jamais de la disponibilité de l'IA : en cas de panne, de délai dépassé ou de sortie écartée, le prix issu des seules données et du barème est servi et la page le dit.

Fourchette et fiabilité

La demi-largeur de la fourchette combine trois incertitudes : la dispersion mesurée du secteur, l'incertitude du modèle selon le niveau de socle retenu, et l'ampleur de la lecture IA du dossier. Plus l'IA s'écarte des repères, plus la fourchette s'ouvre. Cette combinaison est ensuite élargie selon le niveau de socle, pour contenir la part visée des prix signés, puis bornée entre 10 % et 50 %. Le badge de fiabilité résume la même chose en mots : ce qui appuie l'estimation, ce qui la limite, et les sources.

L'estimation d'un bien s'écarte du prix signé de 16,2 % en médiane avec une adresse, et de 18,8 % avec la seule commune. Écart mesuré le 08/10/2026 sur 496 ventes DVF 2025, sans affinage IA. À confirmer sur de nouvelles ventes : l'écart sans adresse, car ces ventes comptent déjà dans le prix de leur commune, et la fourchette, réglée sur ces 496 ventes pour en contenir environ 8 sur 10.

Le loyer part du modèle officiel de la carte des loyers (DHUP) : loyer au m² prédit de la commune ou de la maille, corrigé d'une décote de surface par tranches (les m² au-delà de 45 comptent de moins en moins) et d'un facteur maison. La fourchette affichée reprend l'intervalle de confiance à 95 % publié par ce modèle, avec les mêmes corrections. Les prix affichés des annonces actives comparables de la commune sont donnés à titre de comparaison : ce sont des prétentions de vendeurs avant négociation, ils n'entrent jamais dans le calcul du prix.

Nous refusons d'estimer plutôt que d'inventer : quand aucun prix de référence n'existe, ou que le seul disponible est un prix communal estimé sur moins de 5 ventes du type, la page nomme la raison. Les départements 57, 67 et 68 relèvent du livre foncier de droit local : leurs mutations ne figurent pas dans le fichier national des ventes, et nous n'y revendiquons jamais de médiane de ventes réelles.

Pillr est une plateforme d'intelligence immobilière basée sur la data, destinée aux investisseurs et aux professionnels de l'immobilier. Ses analyses, scores, estimations de rendement et projections sont une aide à la décision : ils sont produits par des algorithmes et des modèles d'IA à partir de données publiques.

• Ces informations ne constituent ni un conseil en investissement au sens des articles L.541-1 et suivants du Code monétaire et financier, ni une recommandation personnalisée.
• Les valeurs chiffrées sont des estimations modélisées : aucune garantie d'exactitude n'est donnée, et aucune garantie de résultat d'investissement n'est offerte.
• Les données publiques peuvent comporter des erreurs ou des délais de publication ; un chiffre doit toujours être recoupé avant toute décision.

Avant tout engagement, consultez un professionnel qualifié (notaire, conseiller en gestion de patrimoine, expert-comptable). Le détail de nos sources et de nos prestataires figure dans nos mentions légales et notre politique de confidentialité.