Pour l'investisseur
Le marché est déjà analysé.
Tu n'as plus qu'à trier.
Les autres outils analysent un bien quand tu leur en donnes l'adresse. Pillr a analysé 456 540 annonces avant que tu arrives : loyer, rendement, travaux chiffrés depuis les photos, position face aux ventes réelles de la commune. Tu ne saisis rien, tu filtres.
Comptés en base au chargement de cette page. Ils bougent chaque nuit : ce sont les vrais, pas des arrondis commerciaux.
Un simulateur te fait saisir. Un portail te fait chercher. Pillr a déjà fait les deux : chaque annonce qu'il suit est analysée avant que tu la demandes.
Le Hub en action
Tu poses la question, il sort les chiffres et les annonces
Le Hub est un agent conversationnel branché sur toute la donnée de Pillr. Ce qui se passe quand tu l'interroges, dans l'ordre :
- 1
Il choisit ses outils
La question est lue, l'agent décide seul quels outils appeler : le sourcing du catalogue, l'intelligence de la zone, l'écart au marché DVF. Les chips affichées sont les appels réellement passés.
- 2
Les chiffres et les annonces sortent de la base
Rien n'est écrit de tête : loyers DHUP, ventes DVF, INSEE, catalogue analysé. Les annonces retenues s'affichent dans le canvas à côté de la conversation, cartes et carte comprises, prêtes à ouvrir. Le modèle assemble, il n'invente pas les nombres.
- 3
La réponse cite ses sources
Chaque affirmation chiffrée est traçable à l'outil qui l'a produite, et les faits sensibles comme les prix et les loyers sont verrouillés sur la base plutôt que laissés à la mémoire du modèle.
Hub
Intelligence immobilière · DVF · INSEE · catalogue IA
Cherche des T2/T3 sous le prix de zone à Saint-Étienne, travaux légers, pour du locatif
Saint-Étienne · Intelligence de zone
Prix m² appart
1 224 €
Loyer m²
9,88 €
Rdt brut appt
9,7 %
Évol. 1 an
+7 %
Population
173 136
Chiffres réels, lus en base au chargement de cette page (INSEE, DVF, DHUP).
T3 · 64 m² · 79 000 €
81/1009 % sous le prix de zone
Travaux légers : 8 400 € (peintures, sols)
Rendement brut 9,6 %
T2 · 46 m² · 52 000 €
78/1008 % sous le prix de zone
Travaux légers : 5 100 € (cuisine à rafraîchir)
Rendement brut 10,5 %
Interface redessinée. Le panneau de zone affiche les chiffres réels de Saint-Étienne, lus en base au chargement de la page ; les deux cartes d'annonces sont un exemple construit sur ces chiffres, le détail d'analyse des annonces réelles étant réservé aux abonnés.
La boîte à outils complète
Tous les outils, rangés dans l'ordre d'un projet
De la première recherche au suivi du portefeuille : chaque outil ne fait qu'une chose, sur de la donnée vérifiable, et s'appelle en langage courant dans le Hub.
Chercher
Le tri se fait sur un stock déjà analysé, pas sur des annonces brutes.
Sourcing annonces
Traduit une demande en langage courant en filtres sur le catalogue analysé : type, budget, pièces, surface, rendement, score, DPE, mots-clés (longère, à découper, piscine).
Exiger un rendement ou un score minimum est natif, pas un calcul à refaire.
Biens similaires
Cinq annonces proches d'un bien de référence : même type, même commune, surface et prix à plus ou moins 20 %.
Situer une annonce dans son marché immédiat en une question.
Comparaison
Deux à quatre annonces côte à côte sur les métriques clés.
Trancher entre finalistes sur les chiffres, pas au ressenti.
Historique prix
Les baisses successives datées d'une annonce, la baisse nette depuis le début du suivi, les jours sur le marché et depuis la dernière baisse.
La fatigue d'un vendeur se lit dans sa courbe de prix.
Fatigue vendeur
Détecte les biens republiés par plusieurs agences ou ré-affichés pour masquer leur ancienneté, et reconstitue l'historique réel : première mise en vente, fourchette de prix, niveau de lassitude.
L'ancienneté qu'une republication voulait cacher, rendue à l'acheteur.
Vérifier le prix
Toujours contre les ventes réellement enregistrées, jamais contre d'autres annonces.
Market Gap · DVF
L'écart entre le prix demandé et le marché, déjà calculé pour chaque annonce, avec les ventes réelles DVF du rayon en contexte.
Le même écart que la fiche : une seule référence, jamais recalculée à la volée.
Comparables DVF
Les ventes réelles des 24 derniers mois dans la commune, filtrables par surface et par type. Données notariales.
Vérifier un prix vente par vente, plutôt que croire une moyenne.
Vélocité marché · DVF 5 ans
Le volume de ventes réelles d'une commune, année par année sur cinq ans, et son prix au m².
Un marché qui a perdu un tiers de ses transactions se négocie autrement.
Encadrement des loyers
Le loyer maximum légal pour une annonce parisienne, et le dépassement éventuel du loyer projeté. Couverture actuelle : Paris.
Un rendement parisien se vérifie d'abord en légalité.
Chiffrer le bien
Le montant des travaux sort d'un barème, l'étiquette DPE de la source officielle.
Lecture fiche
Le détail complet d'une annonce : points forts et faibles, ventilation des travaux par poste avec leur priorité, et le pack négo du portail (prix hors honoraires, vrai net vendeur, baisse de prix, année de construction).
Des arguments de négociation chirurgicaux, poste par poste.
Lecture photos (vision)
Un modèle de vision lit les photos et repère les postes de travaux visibles avec leur intensité. Le montant en euros est calculé par un barème fixe, jamais écrit par le modèle.
Deux analyses du même bien rendent exactement le même chiffre.
DPE · ADEME
Interroge la base DPE officielle par adresse : étiquette réelle, consommation, surface, année du diagnostic.
L'étiquette affichée par l'annonce, vérifiée à la source.
Risques · Géorisques
Les risques naturels et technologiques officiels d'une commune : inondation, sismicité, argiles, radon, sites industriels.
Ce que le vendeur n'affiche pas, l'État le publie.
Cadastre · découpe
Récupère la parcelle cadastrale d'un bien et croise surface, prix bas et tension locative pour estimer un potentiel de division en lots, à valider en mairie.
La plus-value latente d'une découpe, chiffrée avant d'aller plus loin.
Choisir la zone
De la commune au screener national, sur les mêmes données canoniques.
Intelligence de zone
La fiche d'identité chiffrée d'une commune : prix m², loyers, évolutions sur 1, 3 et 5 ans, passoires DPE, démographie, et le score Pillr sur 100 avec ses huit sous-scores.
Les mêmes chiffres canoniques que la fiche annonce, partout.
Scan de zones
Le screener national : classe les 34 422 communes par rendement théorique, sous contraintes de budget, de distance ou de dynamique.
« Où investir à moins d'une heure de Nantes ? » reçoit une liste, pas une intuition.
Gentrification
Croise l'évolution des prix sur 1, 3 et 5 ans, le salaire médian et l'apparition de commerces signaux (coworking, cafés spécialisés, bio) via Sirene.
Repérer un quartier qui se valorise avant que les prix aient fini d'ajuster.
Localiser le bien
Retrouver l'adresse d'une annonce anonymisée, par croisement de données publiques. La chaîne complète est détaillée sur la page agents.
Géo-localisation
Vérifie si le point du portail est une vraie position ou un simple centre de commune, puis ouvre l'enquête : description, vue aérienne IGN, Street View.
Savoir OÙ est le bien avant de se déplacer, ou avant d'enchérir.
Match DPE · adresses
Cherche, parmi 15 millions de diagnostics publiés à adresse exacte depuis juillet 2021, ceux qui tombent dans le disque de flou de l'annonce avec la même étiquette, la même surface, le même type.
Un candidat unique à surface quasi identique désigne l'adresse.
Vérif façade Street View
Compare la façade des photos de l'annonce aux façades Street View des adresses candidates, et les classe par ressemblance.
La confirmation visuelle finale, à la façade près.
Adresse enregistrée
Une fois l'adresse validée explicitement par toi, elle est enregistrée : les localisations suivantes du même bien sont instantanées, pour tout le monde.
Le travail d'enquête ne se refait jamais deux fois.
Décider et suivre
La fiscalité au moteur déterministe, la veille confiée à des éclaireurs.
Simulation fiscale
Calcule de façon déterministe les trois stratégies locatives (nue, meublée LMNP, courte durée) et leurs régimes fiscaux : cashflow mensuel après impôt, impôt annuel, régime optimal.
La fiscalité n'est jamais calculée de tête : c'est un moteur, pas une opinion.
Audit portefeuille
Relit les biens que tu suis face au marché du jour : sous ou sur-coté, baisse détectée depuis la mise en suivi, alerte loi Climat sur les DPE F et G, loyer estimé contre loyer de marché.
Une watchlist qui se relit toute seule.
Agents de veille
Des éclaireurs qui surveillent le catalogue en continu sur une intention exprimée en français, jugée annonce par annonce par l'IA, et qui préviennent.
La veille se confie en une phrase et tourne ensuite sans toi.
Un agent, 33 outils spécialisés
Ce que Pillr calcule pour chaque annonce
Rien n'est déclaratif. Chaque chiffre a une source, et la page te dit laquelle.
Vision + barème déterministe
Les travaux, chiffrés depuis les photos
Un modèle de vision lit les photos et repère les postes visibles avec leur intensité. Le montant en euros, lui, n'est jamais écrit par le modèle : il est calculé par du code, à partir d'un barème d'artisans fixe. Deux analyses du même bien rendent donc le même montant, au centime.
DVF, millésimes 2021 à 2025
Le prix de marché, sur les ventes réelles
Pas une moyenne d'annonces, mais les ventes enregistrées chez le notaire. Cinq millésimes ramenés au marché d'aujourd'hui, estimateur robuste aux valeurs extrêmes, rétréci vers les communes voisines quand le volume local est mince.
DHUP 2025 + INSEE
Le loyer et le rendement
Le loyer vient du référentiel officiel DHUP, croisé avec la surface et le type du bien. Le rendement brut en découle, calculé sur le prix demandé.
Étiquette mesuré ou estimé
La position face au marché
L'écart au prix de la commune n'est calculé QUE si ce prix repose sur assez de ventes pour trancher. Quand la donnée est trop mince, Pillr publie le prix mais refuse le verdict, et le dit.
Ce que Pillr refuse de faire
Publier n'est pas trancher
Sur une commune où trop peu de ventes ont eu lieu, l'incertitude d'un prix au m² dépasse largement l'écart qui déclencherait un verdict de sous-cote. Dans ce cas Pillr affiche le prix, l'étiquette comme une estimation, et ne rend aucun verdict. C'est moins vendeur qu'un score partout, et c'est la seule façon qu'un chiffre affiché veuille dire quelque chose.
De la même façon : 1 761 communes n'ont aucun prix affiché, et les trois départements d'Alsace-Moselle n'en ont pas du tout, parce que leurs ventes relèvent du livre foncier et non de DVF. La page le dit, plutôt que d'inventer.
Questions fréquentes
Quel outil pour analyser un investissement locatif ?
Pillr analyse à l'avance toutes les annonces qu'il collecte sur Leboncoin, BienIci et SeLoger, soit plusieurs centaines de milliers de biens en vente, recomptés à chaque chargement de page. Pour chacun : loyer estimé, rendement brut, montant des travaux chiffré depuis les photos, position face aux ventes DVF de la commune et score sur 100. La différence avec un simulateur est qu'il n'y a rien à saisir : le tri se fait sur un stock déjà analysé.
Comment Pillr chiffre-t-il les travaux depuis les photos ?
Un modèle de vision lit les photos de l'annonce et identifie les postes de travaux visibles ainsi que leur intensité. Le montant en euros n'est jamais produit par le modèle : il est calculé par du code, à partir d'un barème d'artisans fixe. Deux analyses du même bien donnent donc exactement le même montant.
D'où vient le prix au m² affiché ?
Des ventes réellement enregistrées (DVF, données ouvertes de la DGFiP), sur une fenêtre de cinq millésimes ramenée au marché d'aujourd'hui par un indice départemental. L'estimateur est un M-estimateur de Huber calculé sur la mutation, rétréci vers les communes limitrophes quand le volume local est faible. Chaque prix est étiqueté : mesuré sur les ventes, ou estimé.
Combien coûte Pillr ?
20 € par mois ou 200 € par an. Plan unique, toutes fonctionnalités incluses. Aucune commission, aucun frais de dossier, aucune option payante. Pillr n'est pas rémunéré par les vendeurs ni par les agences.
En quoi est-ce différent de SeLoger, Leboncoin ou Bien'ici ?
Ce sont des portails de diffusion, payés par les vendeurs et les agences pour publier leurs annonces. Pillr n'en publie aucune et ne prend aucun mandat : il consomme les annonces publiées ailleurs pour en produire une lecture critique, et il est payé par l'acheteur.
Peut-on savoir où se situe exactement une annonce anonymisée ?
Souvent, oui. Le Hub croise des sources publiques dans le disque de flou de l'annonce : diagnostics DPE publiés à adresse exacte, ventes DVF, registre des copropriétés, cadastre, puis compare les façades sur Street View. L'utilisateur valide lui-même la candidate finale. Savoir où est le bien avant de se déplacer change la visite, et parfois la décision.
Un plan unique
Le marché est déjà analysé.
L'abonnement ouvre tout.
20 € par mois ou 200 € par an, trois jours d'essai, résiliable à tout moment. Les pages de commune et l'estimation restent gratuites et sans compte.