Marchés à haut rendement et prix sous la médiane départementale (France 2026)
Où investir pas cher en 2026 ? Les communes dont le prix au m² est nettement inférieur à la valeur attendue de leur département, et qui affichent malgré tout un rendement locatif brut élevé.
En tête du classement combiné : Cléguérec (56), 1 072 €/m², soit -59.6 % sous la médiane départementale ajustée, pour un rendement brut de 14.41 %.
Publié le 18 juin 2026 · Données mises à jour le 19 octobre 2026
Cette étude identifie les communes françaises où acheter coûte sensiblement moins cher que ce que leur département laisserait attendre, sans que cette décote ne traduise un marché à l'abandon. Pour cela, Pillr croise trois signaux issus de données publiques officielles : le prix médian au m² (DVF, transactions notariées, millésime 2025), un prix attendu modélisé à partir de la médiane départementale ajustée, et le rendement locatif brut calculé sur les loyers DHUP (Carte des loyers).
Le classement principal ne retient que les communes à la fois décotées (prix inférieur d'au moins 10 % à la valeur attendue) et rentables (rendement brut supérieur à 8 %). Ce double filtre écarte volontairement les marchés en simple déclin : une commune n'y figure que si sa décote s'accompagne d'un loyer relatif élevé. Le corpus analysé compte 4 156 communes de plus de 2 000 habitants passant tous les filtres de fiabilité (au moins 10 transactions DVF, hors Paris/Lyon/Marseille traités à part).
Méthodologie & comment lire ce classement
Prix attendu = peer-group départemental
Le « prix attendu » d'une commune est modélisé à partir de la médiane de son département, ajustée par le revenu médian local (INSEE) et la densité de services (marchabilité). L'écart résiduel est la différence en % entre le prix DVF observé et ce prix attendu. Un écart négatif = commune moins chère que son profil.
Loyers DHUP : estimés, pas observés
Le rendement brut = (loyer DHUP × 12) / prix DVF au m². Les loyers proviennent de la Carte des loyers DHUP (loyers d'annonce estimés par commune, avec intervalle de confiance), et non de loyers de marché réellement observés. Le rendement est brut : hors charges, vacance, fiscalité et frais d'acquisition.
Filtres de fiabilité appliqués
Population ≥ 2 000 hab., au moins 10 transactions DVF, prix entre 700 et 15 000 €/m², rendement plafonné à 30 %, évolutions 3 ans implausibles écartées. Paris, Lyon et Marseille sont exclus (stockés par arrondissement, à traiter séparément).
Comment lire, et ce que ce n'est pas
Un prix sous la médiane reflète souvent une moindre demande locale, pas une opportunité garantie : chaque marché est à vérifier sur place. Le rendement DHUP étant élevé là où les prix sont bas, ces communes méritent une diligence renforcée (vacance, état du parc, dynamique d'emploi).
Top 30 : décote vs département & haut rendement
Communes classées par score combinant l'ampleur de la décote (prix sous la valeur attendue départementale) et le rendement locatif brut. Cliquez sur une commune pour son analyse de prix détaillée.
| # | Commune | Prix m² | Écart vs attendu | Rendement brut | |
|---|---|---|---|---|---|
1 | Cléguérec Morbihan (56) | 1 072 € | -59.6 % | 14.41 % | |
2 | Estagel Pyrénées-Orientales (66) | 829 € | -58.3 % | 14.66 % | |
3 | Cloyes-les-Trois-Rivières Eure-et-Loir (28) | 755 € | -56.9 % | 14.59 % | |
| 4 | Bédarieux Hérault (34) | 808 € | -59.1 % | 14.00 % | |
| 5 | Hautmont Nord (59) | 827 € | -55.1 % | 14.90 % | |
| 6 | Châtillon-sur-Seine Côte-d'Or (21) | 719 € | -57.5 % | 13.72 % | |
| 7 | Maubourguet Hautes-Pyrénées (65) | 799 € | -59.2 % | 13.16 % | |
| 8 | Sainte-Gemme-la-Plaine Vendée (85) | 882 € | -59.2 % | 13.09 % | |
| 9 | Villeneuve-de-Marsan Landes (40) | 945 € | -54.2 % | 14.29 % | |
| 10 | Avesnes-sur-Helpe Nord (59) | 797 € | -56.4 % | 13.55 % | |
| 11 | Escaudœuvres Nord (59) | 880 € | -54.2 % | 14.10 % | |
| 12 | Rebais Seine-et-Marne (77) | 1 137 € | -58.1 % | 12.72 % | |
| 13 | Bourg Gironde (33) | 940 € | -56.6 % | 13.06 % | |
| 14 | Descartes Indre-et-Loire (37) | 730 € | -58.5 % | 12.44 % | |
| 15 | Dortan Ain (01) | 844 € | -58.4 % | 12.43 % | |
| 16 | Noyon Oise (60) | 1 021 € | -49.7 % | 14.50 % | |
| 17 | Corneilla-la-Rivière Pyrénées-Orientales (66) | 994 € | -51.5 % | 13.84 % | |
| 18 | Arles-sur-Tech Pyrénées-Orientales (66) | 920 € | -53.8 % | 13.13 % | |
| 19 | Saint-Savinien Charente-Maritime (17) | 1 113 € | -55.3 % | 12.36 % | |
| 20 | Plerguer Ille-et-Vilaine (35) | 1 031 € | -56.5 % | 12.02 % | |
| 21 | Fourmies Nord (59) | 861 € | -53.3 % | 12.82 % | |
| 22 | Maubeuge Nord (59) | 940 € | -48.7 % | 13.91 % | |
| 23 | Sainte-Foy-la-Grande Gironde (33) | 906 € | -54.6 % | 12.42 % | |
| 24 | Vinça Pyrénées-Orientales (66) | 962 € | -52.4 % | 12.91 % | |
| 25 | Doullens Somme (80) | 884 € | -48.3 % | 13.93 % | |
| 26 | Auberchicourt Nord (59) | 980 € | -48.9 % | 13.73 % | |
| 27 | Plogastel-Saint-Germain Finistère (29) | 1 052 € | -52.5 % | 12.81 % | |
| 28 | Montréjeau Haute-Garonne (31) | 987 € | -54.8 % | 12.18 % | |
| 29 | Hérimoncourt Doubs (25) | 842 € | -46.5 % | 14.19 % | |
| 30 | Valentigney Doubs (25) | 835 € | -45.4 % | 14.43 % |
Écart vs attendu : pourcentage en dessous de la valeur modélisée pour le département (plus négatif = plus décoté). Rendement brut sur loyers DHUP estimés, hors charges et fiscalité.
Top 10 : meilleur rendement locatif brut
Indépendamment de la décote, les communes au plus fort rendement locatif brut sur appartement (même corpus filtré). Rappel : rendement brut sur loyers DHUP estimés.
| # | Commune | Rendement brut | |
|---|---|---|---|
| 1 | Puylaurens Tarn (81) | 14.91 % | |
| 2 | Hautmont Nord (59) | 14.90 % | |
| 3 | Tonnerre Yonne (89) | 14.87 % | |
| 4 | Montredon-Labessonnié Tarn (81) | 14.74 % | |
| 5 | Fère-en-Tardenois Aisne (02) | 14.71 % | |
| 6 | Courtenay Loiret (45) | 14.70 % | |
| 7 | Tergnier Aisne (02) | 14.66 % | |
| 8 | Estagel Pyrénées-Orientales (66) | 14.66 % | |
| 9 | Chasseneuil-sur-Bonnieure Charente (16) | 14.59 % | |
| 10 | Cloyes-les-Trois-Rivières Eure-et-Loir (28) | 14.59 % |
Analyse complète d'une commune
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Quelles sont les villes au meilleur rendement locatif brut en 2026 ?
D'après les données DVF (prix) et DHUP (loyers) traitées par Pillr, Puylaurens (81) affiche l'un des meilleurs rendements locatifs bruts de France pour un appartement, à 14.91 %, sur un prix médian de 738 €/m². Le rendement est brut (hors charges, vacance et fiscalité) et calculé sur des loyers DHUP estimés, pas des loyers de marché observés.
Où investir pas cher dans l'immobilier en 2026 ?
Les communes de cette étude combinent un prix au m² nettement sous la valeur attendue de leur département (écart de −10 % ou plus) et un rendement locatif brut supérieur à 8 %. Cléguérec (56) figure en tête avec un prix de 1 072 €/m², soit -59.6 % sous la médiane départementale ajustée. Attention : un prix bas reflète souvent une demande locale plus faible, pas une plus-value garantie. Chaque marché doit être vérifié sur place.
Que signifie « prix sous la médiane départementale » ?
Pillr modélise un prix attendu pour chaque commune à partir de la médiane de son département, ajustée par le revenu médian local et la densité de services (marchabilité). L'écart résiduel est la différence en pourcentage entre le prix observé (DVF) et ce prix attendu. Un écart négatif signale une commune moins chère que son profil départemental le laisserait penser. C'est un signal statistique, pas une certitude de bonne affaire.
Pour aller plus loin
Cette étude est un outil d'aide à l'information, produit à partir de données publiques officielles (DVF, DHUP, INSEE) et de modèles statistiques. Elle ne constitue ni un conseil en investissement au sens des articles L.541-1 et suivants du Code monétaire et financier, ni une recommandation personnalisée. Les classements reposent sur des estimations modélisées et des loyers DHUP estimés : aucune garantie d'exactitude ni de résultat d'investissement n'est donnée. Un prix sous la médiane départementale peut traduire une demande locale plus faible et non une plus-value future. Recoupez toujours un chiffre et consultez un professionnel qualifié avant toute décision. pillr.fr est exploité sous le nom commercial Pillr et édité par Duret Technologie SAS. Voir la méthodologie.