Prix au m² à Cluses en 2026
17 795 habitants · Haute-Savoie · Données actualisées en 2025
En 2026, le prix au m² à Cluses (74300) est de 2 223 € pour un appartement et 3 336 € pour une maison (source DVF, millésimes 2021 à 2025).
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026
Appartement
2 223 €
par m² · 946 ventes DVF · millésimes 2021 à 2025
Maison
3 336 €
par m² · 172 ventes DVF · millésimes 2021 à 2025
Évolution
Recommandation d'achat · Cluses
- Prix au m² 38,9 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut élevé : 7,90 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Marché porteur : prix +7,7 % sur 3 ans (DVF).
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : 216 transactions/an, marché très actif et fluide
- Rendement locatif élevé : Rendement brut 7.99% (appartement), attractif
Points d'attention
- Présence QPV : Quartier Prioritaire identifié, décote 5-15%
- Parc immobilier ancien : 25.4% de passoires F/G, travaux à prévoir
Ciblage parc : Éviter les passoires thermiques (DPE F/G) pour réduire les charges de rénovation
Évolution des prix sur 5 ans
Trajectoire du prix Pillr, raccordée au prix actuel et indexée sur les ventes DVF du département, avec la médiane annuelle des ventes de la commune en points.
205 ventes ont été enregistrées à Cluses sur le millésime 2025, contre 187 l'année précédente. Ce volume de transactions notariées donne une mesure directe de la liquidité du marché local.
Sur un an, les prix à Cluses ont évolué de +0.5 %, contre +1.5 % en moyenne dans le département (Haute-Savoie).
Prix au m² · 2021–2025
Tendance marché local
Appart · 4 ans
Appartement · prix actuel
2 223 €/m²
+14.4% sur 4 ans
Maison · prix actuel
3 336 €/m²
+11.1% sur 4 ans
Courbe : prix Pillr, raccordé au prix actuel et indexé sur les ventes DVF du département · Points creux : médiane annuelle des ventes enregistrées · Survole la courbe pour le détail par année
Prix au m² par quartier à Cluses
À Cluses, le prix au m² des appartements va de 1 151 €/m² dans le quartier Les Ewues à 2 702 €/m² dans le quartier Les Villages, soit un écart de 135 % (1 551 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
6 des 7 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 943 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 2 979 €/m² (Centre Ville) à 3 449 €/m² (Les Villages) sur 5 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Les Villages
2 702 €/m²
appartement · 135 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Les Ewues
1 151 €/m²
appartement · 108 ventes DVF
Classement des quartiers de Cluses au prix au m² (appartement)
6 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Les Villages | 2 702 €/m² | 135 |
| 2 | La Serdagne Ouest | 2 623 €/m² | 49 |
| 3 | Messy | 2 460 €/m² | 102 |
| 4 | Centre Ville | 2 339 €/m² | 366 |
| 5 | La Serdagne Est | 2 057 €/m² | 183 |
| 6 | Les Ewues | 1 151 €/m² | 108 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Dernières ventes enregistrées à Cluses
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 31 déc. 2025 | Appartement | 73 m² | 157 000 € | 2 151 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 120 m² | 234 000 € | 1 950 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 47 m² | 103 500 € | 2 202 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 38 m² | 118 000 € | 3 105 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 73 m² | 100 000 € | 1 370 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 35 m² | 55 000 € | 1 571 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 93 m² | 198 000 € | 2 129 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 47 m² | 171 500 € | 3 649 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 36 m² | 83 295 € | 2 314 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 218 m² | 104 000 € | 477 € |
| 22 déc. 2025 | Appartement | 69 m² | 242 505 € | 3 515 € |
| 19 déc. 2025 | Appartement | 60 m² | 150 000 € | 2 500 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Biens en vente à Cluses, déjà analysés
6 des 125 biens analysés actuellement en vente, chacun passé au crible : état estimé depuis les photos, budget travaux, potentiel locatif.
- Appartement 4 pièces de 155 m²317 000 €DPE Dnote Btravaux légers
- Appartement 4 pièces de 84 m²149 500 €DPE Enote Btravaux légers
- Maison 4 pièces de 130 m²259 000 €DPE Dnote Btravaux minimes
- Appartement 5 pièces de 130 m²259 000 €DPE Dnote Btravaux minimes
- Appartement 3 pièces de 77 m²122 000 €DPE Enote Btravaux modérés
- Appartement 2 pièces de 44 m²79 500 €DPE Enote Btravaux légers
Le verdict détaillé, le rendement net et la cible de négociation sont réservés aux membres.
Estimer un bien à Cluses
Pour estimer un appartement à Cluses, partez du prix DVF de 2 223 €/m² (millésimes 2021 à 2025) et ajustez selon le quartier : de 1 151 €/m² (quartier Les Ewues) à 2 702 €/m² (quartier Les Villages). Les 1 118 ventes notariées des millésimes 2021 à 2025 donnent des points de comparaison concrets.
Positionnement marché
Percentile national
60ᵉ
Au-dessus de la médiane
Z-score département
-1.47
Écart standardisé vs médiane dpt 74
Z-score région
-0.10
vs médiane Auvergne-Rhône-Alpes
La volatilité des prix mesurée à Cluses est de 4,7 % (coefficient de variation des médianes annuelles DVF) : un marché stable, où les variations d'une année sur l'autre restent contenues. Seuils détaillés dans notre méthodologie.
Prix attendu modélisé : 3 637 €/m²
Écart résiduel observé : -38.9 % vs valeur modélisée · bien_en_dessous_dept
Prix dans les communes voisines
Top 5 communes du département 74 (population > 5 000) par prix m² appartement.
Analyse complète Cluses
Loyer DHUP, rendement détaillé, scores socio-économiques, DPE, radon, zonage ABC, POI, IPS lycées : toutes les données disponibles dans l'analyse Pillr.
Aussi disponible pour Cluses
Questions fréquentes
Quel est le prix m² à Cluses en 2026 ?
Le prix au m² à Cluses s'élève à 2 223 €/m² pour un appartement et 3 336 €/m² pour une maison. Ces données proviennent de la base DVF officielle (Demandes de Valeurs Foncières), millésimes 2021 à 2025, sur 1 118 ventes notariées.
Quel est le prix d'une maison à Cluses ?
À Cluses, le prix au m² d'une maison est de 3 336 €/m² (ventes DVF, millésimes 2021 à 2025). Un appartement s'y négocie 2 223 €/m², soit un écart de 50 % entre les deux types de biens.
Comment évoluent les prix immobiliers à Cluses ?
Sur les 3 dernières années, les prix à Cluses ont évolué de +7.7 %. Sur 1 an, la variation est de +0.5 %, contre +1.5 % en moyenne dans le département (Haute-Savoie).
Cluses est-elle chère par rapport à la France ?
Cluses se situe au 60ᵉ percentile national en prix au m². Au-dessus de la médiane. Par rapport au département 74, l'écart standardisé (z-score) est -1.47.
Y a-t-il beaucoup de passoires thermiques à Cluses ?
25,4 % des logements diagnostiqués à Cluses sont classés F ou G au DPE (source ADEME). Ces biens sont visés par le calendrier d'interdiction progressive de location de la loi Climat et Résilience.
Quels sont les quartiers les plus chers et les moins chers de Cluses ?
Les prix au m² varient de 135 % entre les quartiers de Cluses. Les plus chers : Les Villages (2 702 €/m²), La Serdagne Ouest (2 623 €/m²), Messy (2 460 €/m²). Les plus abordables : Les Ewues (1 151 €/m²), La Serdagne Est (2 057 €/m²), Centre Ville (2 339 €/m²). Prix calculés sur les ventes d'appartements enregistrées dans DVF, lues à la vente entière et rapprochées du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, 5 ventes minimum par quartier (découpage IRIS de l'INSEE).
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie · ce que l'IA immobilière sait faire.
Demande à Pillr sur Cluses
Est-ce le bon moment pour acheter à Cluses ?
Sur la base des données publiques, Cluses ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 38,9 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 7,90 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +7,7 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Cluses ?
Le rendement locatif brut indicatif à Cluses est d'environ 7,90 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 14,6 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Cluses ?
Notre analyse de zone attribue à Cluses un sous-score de demande locative de 66/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 10,9 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Cluses ?
Présence QPV : Quartier Prioritaire identifié, décote 5-15%. Piste : Éviter les secteurs les plus dégradés du QPV Parc immobilier ancien : 25.4% de passoires F/G, travaux à prévoir. Piste : Cibler biens rénovés ou DPE A/B Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Cluses ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Cluses ?
Cluses est classée en zone B1 (marché tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Cluses ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Cluses 4,6 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 3,8 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
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