Investir dans l'immobilier locatif à Cluses
18 120 habitants · Haute-Savoie
Pour investir à Cluses (74300) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 2 199 € (médiane DVF), pour un loyer médian de 14.6 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 7.99 %.
Données & analyse : Pillr — Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 4 juillet 2026
46 annonces analysées par IA à Cluses. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
2 199 €
Appartement · médiane DVF
Rendement brut · commune
7.99%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
252 612 €
Médiane : 227 900 €
Surface moyenne · sélection Pillr
90 m²
46 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 46 annonces analysées à Cluses les mieux notées par notre score d'investissement — pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (2 905 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (médiane DVF), identique à celui de la page prix immobilier Cluses.
Prix au m² par quartier à Cluses
À Cluses, le prix médian au m² des appartements va de 1 046 €/m² dans le quartier Les Ewues à 2 614 €/m² dans le quartier La Serdagne Ouest, soit un écart de 150 % (1 568 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
6 des 7 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier une médiane ; ces prix reposent au total sur 1 015 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 3 081 €/m² (Centre Ville) à 3 363 €/m² (La Serdagne Ouest) sur 5 quartiers valorisés.
Médianes calculées sur les ventes DVF 2021-2025, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
La Serdagne Ouest
2 614 €/m²
appartement · 59 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Les Ewues
1 046 €/m²
appartement · 110 ventes DVF
Classement des quartiers de Cluses au prix médian (appartement)
6 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.
| # | Quartier | Prix médian | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | La Serdagne Ouest | 2 614 €/m² | 59 |
| 2 | Les Villages | 2 577 €/m² | 141 |
| 3 | Messy | 2 263 €/m² | 112 |
| 4 | Centre Ville | 2 153 €/m² | 402 |
| 5 | La Serdagne Est | 1 935 €/m² | 191 |
| 6 | Les Ewues | 1 046 €/m² | 110 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ». Médianes indicatives, non exhaustives ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat — Cluses
- Prix au m² 43,7 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut élevé : 7,99 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Marché porteur : prix +5,1 % sur 3 ans (DVF).
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP) — indicatif, ne constitue pas un conseil en investissement.
Dernières ventes enregistrées à Cluses
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 31 déc. 2025 | Appartement | 73 m² | 157 000 € | 2 151 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 120 m² | 234 000 € | 1 950 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 47 m² | 103 500 € | 2 202 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 38 m² | 118 000 € | 3 105 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 73 m² | 100 000 € | 1 370 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 35 m² | 55 000 € | 1 571 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 93 m² | 198 000 € | 2 129 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 47 m² | 171 500 € | 3 649 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 36 m² | 83 295 € | 2 314 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 218 m² | 104 000 € | 477 € |
| 22 déc. 2025 | Appartement | 69 m² | 242 505 € | 3 515 € |
| 19 déc. 2025 | Appartement | 60 m² | 150 000 € | 2 500 € |
Source : DVF / DGFiP — ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
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Quelle stratégie d'investissement à Cluses ?
LMNP
Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
Voir le guide LMNP à ClusesColocation
Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.
Voir le guide Colocation à ClusesLocation courte durée
Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal — sous réserve de respecter la réglementation locale.
Voir le guide Location courte durée à ClusesLoi Pinel
Contribuables avec TMI ≥ 30 % cherchant à réduire leur impôt sur 6, 9 ou 12 ans.
Voir le guide Loi Pinel à ClusesDéficit foncier
Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.
Voir le guide Déficit foncier à ClusesQuestions fréquentes sur l'investissement à Cluses
Quel est le prix moyen au m² à Cluses ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Cluses ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Cluses ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Cluses ?
Combien de temps pour analyser une annonce à Cluses avec Pillr ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP — voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Cluses
Est-ce le bon moment pour acheter à Cluses ?
Sur la base des données publiques, Cluses ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 43,7 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 7,99 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +5,1 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Cluses ?
Le rendement locatif brut indicatif à Cluses est d'environ 7,99 % (loyer DHUP rapporté au prix médian DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 14,6 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Cluses ?
À Cluses, 25,4 % du parc est classé DPE F ou G (passoires thermiques), avec un risque locatif lié à l'interdiction progressive de mise en location. Ces indicateurs sont issus des données publiques (DPE ADEME, INSEE) et restent à vérifier au cas par cas.
En quelle zone locative se situe Cluses ?
Cluses est classée en zone B1 (métropoles et villes où la demande locative est forte) dans le zonage locatif officiel (A/B/C). Ce zonage conditionne plusieurs dispositifs (PTZ, prêt locatif intermédiaire LLI, Loc'Avantages, Denormandie dans l'ancien). Le dispositif Pinel, lui, est fermé aux nouvelles acquisitions depuis fin 2024.
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Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Cluses ?
Cluses affiche un prix au m² de 2 199 € pour un appartement (médiane DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 7.99 %. Annecy, Annemasse, Thonon. Frontière suisse = locataires frontaliers à 5000 €+/mois. Marché cher mais loyers élevés.
Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Cluses, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
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