Prix au m² à Carcassonne en 2026
46 080 habitants · Aude · Données actualisées en 2025
En 2026, le prix au m² à Carcassonne (11000) est de 1 242 € pour un appartement et 1 676 € pour une maison (source DVF, millésimes 2021 à 2025).
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026
Appartement
1 242 €
par m² · 1 943 ventes DVF · millésimes 2021 à 2025
Maison
1 676 €
par m² · 2 259 ventes DVF · millésimes 2021 à 2025
Évolution
Recommandation d'achat · Carcassonne
- Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart -0,1 %, modèle DVF).
- Rendement brut élevé : 10,57 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Marché porteur : prix +3,3 % sur 3 ans (DVF).
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Rendement brut élevé : Rendement brut de 8.6% sur les appartements, très attractif pour l'investissement
- Liquidité exceptionnelle : Volume de transactions très élevé avec 1046 ventes récentes sur l'année
Points d'attention
- Fragilité socio-économique : Taux de chômage élevé à 19% et profil socio-économique classe moyenne inférieure
- Présence de QPV : 5 quartiers prioritaires de la ville (QPV) pouvant induire une décote locale de 5 à 15%
Rendement locatif longue durée : Cibler des appartements de type T2/T3 en centre-ville pour capter la demande locative stable avec un rendement brut proche de 8.6%.
Évolution des prix sur 5 ans
Trajectoire du prix Pillr, raccordée au prix actuel et indexée sur les ventes DVF du département, avec la médiane annuelle des ventes de la commune en points.
762 ventes ont été enregistrées à Carcassonne sur le millésime 2025, contre 734 l'année précédente. Ce volume de transactions notariées donne une mesure directe de la liquidité du marché local.
Sur un an, les prix à Carcassonne ont évolué de +1.0 %, contre 0.0 % en moyenne dans le département (Aude).
Prix au m² · 2021–2025
Tendance marché local
Appart · 4 ans
Appartement · prix actuel
1 242 €/m²
+14.0% sur 4 ans
Maison · prix actuel
1 676 €/m²
+9.0% sur 4 ans
Courbe : prix Pillr, raccordé au prix actuel et indexé sur les ventes DVF du département · Points creux : médiane annuelle des ventes enregistrées · Survole la courbe pour le détail par année
Prix au m² par quartier à Carcassonne
À Carcassonne, le prix au m² des maisons va de 1 167 €/m² dans le quartier Centre Ville 2 à 2 252 €/m² dans le quartier L'Aurée d'Auriac-Centre Hospitalier-IUT, soit un écart de 93 % (1 085 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
21 des 21 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 2 253 ventes de maisons enregistrées dans DVF.
Côté appartements, la fourchette s'étend de 1 024 €/m² (Saint-Jacques-Le Viguier) à 1 671 €/m² (La Cité-La Barbacane-La Trivalle) sur 16 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
L'Aurée d'Auriac-Centre Hospitalier-IUT
2 252 €/m²
maison · 13 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Centre Ville 2
1 167 €/m²
maison · 38 ventes DVF
Classement des quartiers de Carcassonne au prix au m² (maison)
Les 6 quartiers les plus chers et les 6 les plus abordables sur 21 ; les 9 quartiers intermédiaires sont lisibles sur la carte.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | L'Aurée d'Auriac-Centre Hospitalier-IUT | 2 252 €/m² | 13 |
| 2 | Cavayères Montlegun | 2 210 €/m² | 180 |
| 3 | La Cité-La Barbacane-La Trivalle | 2 026 €/m² | 66 |
| 4 | Herminis-Grèzes-Villalbe-Bois de Serres | 1 965 €/m² | 186 |
| 5 | Zone Artisanale | 1 887 €/m² | 32 |
| 6 | Le Paicherou-Bellevue | 1 846 €/m² | 39 |
| 16 | Le Moulin Vert-Les Capucins | 1 544 €/m² | 103 |
| 17 | Montredon-Pont Rouge | 1 485 €/m² | 158 |
| 18 | Le Palais | 1 473 €/m² | 40 |
| 19 | Centre Ville 1 | 1 446 €/m² | 28 |
| 20 | Saint-Jacques 2 et 3 | 1 439 €/m² | 201 |
| 21 | Centre Ville 2 | 1 167 €/m² | 38 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Dernières ventes enregistrées à Carcassonne
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 31 déc. 2025 | Maison | 105 m² | 355 030 € | 3 381 € |
| 31 déc. 2025 | Appartement | 204 m² | 199 900 € | 980 € |
| 31 déc. 2025 | Maison | 65 m² | 91 160 € | 1 402 € |
| 31 déc. 2025 | Appartement | 264 m² | 310 000 € | 1 174 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 296 m² | 242 000 € | 818 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 63 m² | 113 917 € | 1 808 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 46 m² | 69 900 € | 1 520 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 67 m² | 66 000 € | 985 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 95 m² | 296 650 € | 3 123 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 46 m² | 65 000 € | 1 413 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 160 m² | 105 000 € | 656 € |
| 29 déc. 2025 | Maison | 100 m² | 125 150 € | 1 252 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Biens en vente à Carcassonne, déjà analysés
6 des 974 biens analysés actuellement en vente, chacun passé au crible : état estimé depuis les photos, budget travaux, potentiel locatif.
- Maison 4 pièces de 155 m²179 500 €DPE Dnote Atravaux légers
- Appartement 2 pièces de 43 m²50 000 €DPE Cnote Atravaux légers
- Appartement 1 pièce de 20,42 m²21 000 €DPE Cnote Atravaux minimes
- Appartement 1 pièce de 28,49 m²34 000 €DPE Cnote Atravaux minimes
- Appartement 1 pièce de 21 m²24 000 €DPE Cnote Atravaux minimes
- Appartement 3 pièces de 55,09 m²67 000 €DPE Cnote Atravaux légers
Le verdict détaillé, le rendement net et la cible de négociation sont réservés aux membres.
Estimer un bien à Carcassonne
Pour estimer un appartement à Carcassonne, partez du prix DVF de 1 242 €/m² (millésimes 2021 à 2025) et ajustez selon le quartier : de 1 024 €/m² (quartier Saint-Jacques-Le Viguier) à 1 671 €/m² (quartier La Cité-La Barbacane-La Trivalle). Les 4 202 ventes notariées des millésimes 2021 à 2025 donnent des points de comparaison concrets.
Positionnement marché
Percentile national
24ᵉ
Très abordable (bottom 25%)
Z-score département
-0.07
Écart standardisé vs médiane dpt 11
Z-score région
-0.57
vs médiane Occitanie
La volatilité des prix mesurée à Carcassonne est de 7,8 % (coefficient de variation des médianes annuelles DVF) : un marché stable, où les variations d'une année sur l'autre restent contenues. Seuils détaillés dans notre méthodologie.
Prix attendu modélisé : 1 243 €/m²
Écart résiduel observé : -0.1 % vs valeur modélisée · au_niveau_dept
Prix dans les communes voisines
Top 5 communes du département 11 (population > 5 000) par prix m² appartement.
Analyse complète Carcassonne
Loyer DHUP, rendement détaillé, scores socio-économiques, DPE, radon, zonage ABC, POI, IPS lycées : toutes les données disponibles dans l'analyse Pillr.
Aussi disponible pour Carcassonne
Questions fréquentes
Quel est le prix m² à Carcassonne en 2026 ?
Le prix au m² à Carcassonne s'élève à 1 242 €/m² pour un appartement et 1 676 €/m² pour une maison. Ces données proviennent de la base DVF officielle (Demandes de Valeurs Foncières), millésimes 2021 à 2025, sur 4 202 ventes notariées.
Quel est le prix d'une maison à Carcassonne ?
À Carcassonne, le prix au m² d'une maison est de 1 676 €/m² (ventes DVF, millésimes 2021 à 2025). Un appartement s'y négocie 1 242 €/m², soit un écart de 35 % entre les deux types de biens.
Comment évoluent les prix immobiliers à Carcassonne ?
Sur les 3 dernières années, les prix à Carcassonne ont évolué de +3.3 %. Sur 1 an, la variation est de +1.0 %, contre 0.0 % en moyenne dans le département (Aude).
Carcassonne est-elle chère par rapport à la France ?
Carcassonne se situe au 24ᵉ percentile national en prix au m². Très abordable (bottom 25%). Par rapport au département 11, l'écart standardisé (z-score) est -0.07.
Y a-t-il beaucoup de passoires thermiques à Carcassonne ?
1,6 % des logements diagnostiqués à Carcassonne sont classés F ou G au DPE (source ADEME). Ces biens sont visés par le calendrier d'interdiction progressive de location de la loi Climat et Résilience.
Quels sont les quartiers les plus chers et les moins chers de Carcassonne ?
Les prix au m² varient de 93 % entre les quartiers de Carcassonne. Les plus chers : L'Aurée d'Auriac-Centre Hospitalier-IUT (2 252 €/m²), Cavayères Montlegun (2 210 €/m²), La Cité-La Barbacane-La Trivalle (2 026 €/m²). Les plus abordables : Centre Ville 2 (1 167 €/m²), Saint-Jacques 2 et 3 (1 439 €/m²), Centre Ville 1 (1 446 €/m²). Prix calculés sur les ventes de maisons enregistrées dans DVF, lues à la vente entière et rapprochées du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, 5 ventes minimum par quartier (découpage IRIS de l'INSEE).
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie · ce que l'IA immobilière sait faire.
Demande à Pillr sur Carcassonne
Est-ce le bon moment pour acheter à Carcassonne ?
Sur la base des données publiques, Carcassonne ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart -0,1 %, modèle DVF). Rendement brut élevé : 10,57 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +3,3 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Carcassonne ?
Le rendement locatif brut indicatif à Carcassonne est d'environ 10,57 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 10,9 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Carcassonne ?
Notre analyse de zone attribue à Carcassonne un sous-score de demande locative de 63/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 10,0 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Carcassonne ?
Fragilité socio-économique : Taux de chômage élevé à 19% et profil socio-économique classe moyenne inférieure. Piste : Sélectionner rigoureusement les locataires et souscrire une assurance loyers impayés Présence de QPV : 5 quartiers prioritaires de la ville (QPV) pouvant induire une décote locale de 5 à 15%. Piste : Cibler les secteurs hors QPV ou viser une forte décote à l'achat Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Carcassonne ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Carcassonne ?
Carcassonne est classée en zone B2 (marché moyennement tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Carcassonne ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Carcassonne 13,0 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 6,3 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Carcassonne
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Comparer Carcassonne à…
Carcassonne sous tous les angles
Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.
Analyse de zone
Scores, données et carte interactive
ConsulterPrix immobilier
Prix au m² et ventes DVF
Page actuelle
Loyer moyen
Loyer au m² observé (DHUP)
ConsulterInvestir
Rendement et stratégies locatives
ConsulterExplorer Carcassonne
Prix immobilier
Médianes DVF au m²
Page actuelle
Loyer moyen
Médianes DHUP au m²
Loyer moyen CarcassonneInvestir
Rendement & stratégies
Investir Carcassonne