Investir dans l'immobilier locatif à Carcassonne
46 031 habitants · Aude
Pour investir à Carcassonne (11000) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 1 310 € (médiane DVF), pour un loyer médian de 10.9 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 10.02 %.
Données & analyse : Pillr — Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 4 juillet 2026
50 annonces analysées par IA à Carcassonne. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
1 310 €
Appartement · médiane DVF
Rendement brut · commune
10.02%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
164 495 €
Médiane : 147 000 €
Surface moyenne · sélection Pillr
116 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Carcassonne les mieux notées par notre score d'investissement — pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (1 390 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (médiane DVF), identique à celui de la page prix immobilier Carcassonne.
Prix au m² par quartier à Carcassonne
À Carcassonne, le prix médian au m² des maisons va de 1 083 €/m² dans le quartier Centre Ville 2 à 2 642 €/m² dans le quartier L'Aurée d'Auriac-Centre Hospitalier-IUT, soit un écart de 144 % (1 559 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
21 des 21 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier une médiane ; ces prix reposent au total sur 2 317 ventes de maisons enregistrées dans DVF.
Côté appartements, la fourchette s'étend de 1 050 €/m² (Grazailles-La Prade) à 1 704 €/m² (La Cité-La Barbacane-La Trivalle) sur 18 quartiers valorisés.
Médianes calculées sur les ventes DVF 2021-2025, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
L'Aurée d'Auriac-Centre Hospitalier-IUT
2 642 €/m²
maison · 13 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Centre Ville 2
1 083 €/m²
maison · 46 ventes DVF
Classement des quartiers de Carcassonne au prix médian (maison)
Les 6 quartiers les plus chers et les 6 les plus abordables sur 21 ; les 9 quartiers intermédiaires sont lisibles sur la carte.
| # | Quartier | Prix médian | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | L'Aurée d'Auriac-Centre Hospitalier-IUT | 2 642 €/m² | 13 |
| 2 | Cavayères Montlegun | 2 194 €/m² | 184 |
| 3 | Zone Artisanale | 2 114 €/m² | 33 |
| 4 | La Cité-La Barbacane-La Trivalle | 2 087 €/m² | 73 |
| 5 | Herminis-Grèzes-Villalbe-Bois de Serres | 1 921 €/m² | 197 |
| 6 | Le Paicherou-Bellevue | 1 820 €/m² | 43 |
| 16 | Ozanam-Vignes Rouges | 1 506 €/m² | 200 |
| 17 | Centre Ville 1 | 1 421 €/m² | 32 |
| 18 | Montredon-Pont Rouge | 1 405 €/m² | 159 |
| 19 | Saint-Jacques 2 et 3 | 1 400 €/m² | 201 |
| 20 | Le Palais | 1 354 €/m² | 47 |
| 21 | Centre Ville 2 | 1 083 €/m² | 46 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ». Médianes indicatives, non exhaustives ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat — Carcassonne
- Prix au m² 12,0 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut élevé : 10,02 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Marché porteur : prix +10,7 % sur 3 ans (DVF).
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP) — indicatif, ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Rendement brut élevé — Rendement brut de 8.6% sur les appartements, très attractif pour l'investissement
- Liquidité exceptionnelle — Volume de transactions très élevé avec 1046 ventes récentes sur l'année
Points d'attention
- Fragilité socio-économique — Taux de chômage élevé à 19% et profil socio-économique classe moyenne inférieure
- Présence de QPV — 5 quartiers prioritaires de la ville (QPV) pouvant induire une décote locale de 5 à 15%
Rendement locatif longue durée : Cibler des appartements de type T2/T3 en centre-ville pour capter la demande locative stable avec un rendement brut proche de 8.6%.
Dernières ventes enregistrées à Carcassonne
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 31 déc. 2025 | Maison | 105 m² | 355 030 € | 3 381 € |
| 31 déc. 2025 | Appartement | 204 m² | 199 900 € | 980 € |
| 31 déc. 2025 | Maison | 65 m² | 91 160 € | 1 402 € |
| 31 déc. 2025 | Appartement | 264 m² | 310 000 € | 1 174 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 296 m² | 242 000 € | 818 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 63 m² | 113 917 € | 1 808 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 46 m² | 69 900 € | 1 520 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 67 m² | 66 000 € | 985 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 95 m² | 296 650 € | 3 123 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 46 m² | 65 000 € | 1 413 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 160 m² | 105 000 € | 656 € |
| 29 déc. 2025 | Maison | 100 m² | 125 150 € | 1 252 € |
Source : DVF / DGFiP — ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
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Appartement · 1p · 30.76 m²
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Quelle stratégie d'investissement à Carcassonne ?
LMNP
Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
Voir le guide LMNP à CarcassonneColocation
Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.
Voir le guide Colocation à CarcassonneLocation courte durée
Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal — sous réserve de respecter la réglementation locale.
Voir le guide Location courte durée à CarcassonneLoi Pinel
Contribuables avec TMI ≥ 30 % cherchant à réduire leur impôt sur 6, 9 ou 12 ans.
Voir le guide Loi Pinel à CarcassonneDéficit foncier
Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.
Voir le guide Déficit foncier à CarcassonneQuestions fréquentes sur l'investissement à Carcassonne
Quel est le prix moyen au m² à Carcassonne ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Carcassonne ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Carcassonne ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Carcassonne ?
Combien de temps pour analyser une annonce à Carcassonne avec Pillr ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP — voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Carcassonne
Est-ce le bon moment pour acheter à Carcassonne ?
Sur la base des données publiques, Carcassonne ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 12,0 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 10,02 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +10,7 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Carcassonne ?
Le rendement locatif brut indicatif à Carcassonne est d'environ 10,02 % (loyer DHUP rapporté au prix médian DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 10,9 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Carcassonne ?
Fragilité socio-économique : Taux de chômage élevé à 19% et profil socio-économique classe moyenne inférieure. Piste : Sélectionner rigoureusement les locataires et souscrire une assurance loyers impayés Présence de QPV : 5 quartiers prioritaires de la ville (QPV) pouvant induire une décote locale de 5 à 15%. Piste : Cibler les secteurs hors QPV ou viser une forte décote à l'achat Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
En quelle zone locative se situe Carcassonne ?
Carcassonne est classée en zone B2 (villes moyennes, marché intermédiaire) dans le zonage locatif officiel (A/B/C). Ce zonage conditionne plusieurs dispositifs (PTZ, prêt locatif intermédiaire LLI, Loc'Avantages, Denormandie dans l'ancien). Le dispositif Pinel, lui, est fermé aux nouvelles acquisitions depuis fin 2024.
Le quartier est-il sûr à Carcassonne ?
L'indice de sécurité retenu par l'analyse Pillr place Carcassonne à un niveau de risque modéré (dans la moyenne) (48/100, 0 = le plus sûr), à partir des statistiques publiques de délinquance. La sécurité variant fortement d'un quartier à l'autre, vérifiez toujours l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Carcassonne
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Carcassonne ?
Carcassonne affiche un prix au m² de 1 310 € pour un appartement (médiane DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 10.02 %. Carcassonne (cité médiévale UNESCO), Narbonne et le littoral. Tourisme fort, rendements attractifs.
Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Carcassonne, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
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