Investir dans l'immobilier locatif à Carcassonne
46 031 habitants · Aude
Pour investir à Carcassonne (11000) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 1 242 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 10.9 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 10.57 %.
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026
50 annonces analysées par IA à Carcassonne. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
1 242 €
Appartement · ventes DVF
Rendement brut · commune
10.57%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
129 755 €
Médiane : 119 300 €
Surface moyenne · sélection Pillr
126 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Carcassonne les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (1 133 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Carcassonne.
Prix au m² par quartier à Carcassonne
À Carcassonne, le prix au m² des maisons va de 1 167 €/m² dans le quartier Centre Ville 2 à 2 252 €/m² dans le quartier L'Aurée d'Auriac-Centre Hospitalier-IUT, soit un écart de 93 % (1 085 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
21 des 21 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 2 253 ventes de maisons enregistrées dans DVF.
Côté appartements, la fourchette s'étend de 1 024 €/m² (Saint-Jacques-Le Viguier) à 1 671 €/m² (La Cité-La Barbacane-La Trivalle) sur 16 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
L'Aurée d'Auriac-Centre Hospitalier-IUT
2 252 €/m²
maison · 13 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Centre Ville 2
1 167 €/m²
maison · 38 ventes DVF
Classement des quartiers de Carcassonne au prix au m² (maison)
Les 6 quartiers les plus chers et les 6 les plus abordables sur 21 ; les 9 quartiers intermédiaires sont lisibles sur la carte.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | L'Aurée d'Auriac-Centre Hospitalier-IUT | 2 252 €/m² | 13 |
| 2 | Cavayères Montlegun | 2 210 €/m² | 180 |
| 3 | La Cité-La Barbacane-La Trivalle | 2 026 €/m² | 66 |
| 4 | Herminis-Grèzes-Villalbe-Bois de Serres | 1 965 €/m² | 186 |
| 5 | Zone Artisanale | 1 887 €/m² | 32 |
| 6 | Le Paicherou-Bellevue | 1 846 €/m² | 39 |
| 16 | Le Moulin Vert-Les Capucins | 1 544 €/m² | 103 |
| 17 | Montredon-Pont Rouge | 1 485 €/m² | 158 |
| 18 | Le Palais | 1 473 €/m² | 40 |
| 19 | Centre Ville 1 | 1 446 €/m² | 28 |
| 20 | Saint-Jacques 2 et 3 | 1 439 €/m² | 201 |
| 21 | Centre Ville 2 | 1 167 €/m² | 38 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat · Carcassonne
- Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart -0,1 %, modèle DVF).
- Rendement brut élevé : 10,57 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Marché porteur : prix +3,3 % sur 3 ans (DVF).
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Rendement brut élevé : Rendement brut de 8.6% sur les appartements, très attractif pour l'investissement
- Liquidité exceptionnelle : Volume de transactions très élevé avec 1046 ventes récentes sur l'année
Points d'attention
- Fragilité socio-économique : Taux de chômage élevé à 19% et profil socio-économique classe moyenne inférieure
- Présence de QPV : 5 quartiers prioritaires de la ville (QPV) pouvant induire une décote locale de 5 à 15%
Rendement locatif longue durée : Cibler des appartements de type T2/T3 en centre-ville pour capter la demande locative stable avec un rendement brut proche de 8.6%.
Dernières ventes enregistrées à Carcassonne
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 31 déc. 2025 | Maison | 105 m² | 355 030 € | 3 381 € |
| 31 déc. 2025 | Appartement | 204 m² | 199 900 € | 980 € |
| 31 déc. 2025 | Maison | 65 m² | 91 160 € | 1 402 € |
| 31 déc. 2025 | Appartement | 264 m² | 310 000 € | 1 174 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 296 m² | 242 000 € | 818 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 63 m² | 113 917 € | 1 808 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 46 m² | 69 900 € | 1 520 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 67 m² | 66 000 € | 985 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 95 m² | 296 650 € | 3 123 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 46 m² | 65 000 € | 1 413 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 160 m² | 105 000 € | 656 € |
| 29 déc. 2025 | Maison | 100 m² | 125 150 € | 1 252 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
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Quelle stratégie d'investissement à Carcassonne ?
LMNP
Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
Voir le guide LMNP à CarcassonneColocation
Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.
Voir le guide Colocation à CarcassonneLocation courte durée
Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal, sous réserve de respecter la réglementation locale.
Voir le guide Location courte durée à CarcassonneDéficit foncier
Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.
Voir le guide Déficit foncier à CarcassonneQuestions fréquentes sur l'investissement à Carcassonne
Quel est le prix moyen au m² à Carcassonne ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Carcassonne ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Carcassonne ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Carcassonne ?
Le marché de Carcassonne est-il assez actif pour investir ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Carcassonne
Est-ce le bon moment pour acheter à Carcassonne ?
Sur la base des données publiques, Carcassonne ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart -0,1 %, modèle DVF). Rendement brut élevé : 10,57 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +3,3 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Carcassonne ?
Le rendement locatif brut indicatif à Carcassonne est d'environ 10,57 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 10,9 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Carcassonne ?
Notre analyse de zone attribue à Carcassonne un sous-score de demande locative de 63/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 9,6 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Carcassonne ?
Fragilité socio-économique : Taux de chômage élevé à 19% et profil socio-économique classe moyenne inférieure. Piste : Sélectionner rigoureusement les locataires et souscrire une assurance loyers impayés Présence de QPV : 5 quartiers prioritaires de la ville (QPV) pouvant induire une décote locale de 5 à 15%. Piste : Cibler les secteurs hors QPV ou viser une forte décote à l'achat Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Carcassonne ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Carcassonne ?
Carcassonne est classée en zone B2 (marché moyennement tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Carcassonne ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Carcassonne 13,0 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 6,3 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Carcassonne
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Carcassonne ?
Carcassonne affiche un prix au m² de 1 242 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 10.57 %. Le marché de Carcassonne a enregistré 762 ventes sur le millésime DVF 2025, un indicateur de la liquidité à la revente. Carcassonne (cité médiévale UNESCO), Narbonne et le littoral. Tourisme fort, rendements attractifs.
À Carcassonne, le revenu disponible médian est de 21 620 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Carcassonne à 0,5 km, aéroport Carcassonne Salvaza à 3,7 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).
Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.
Évolution des prix à Carcassonne
Les prix à Carcassonne ont évolué de +1 % sur un an et de +3,3 % sur trois ans (médianes DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Carcassonne, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
Comparer Carcassonne à…
Carcassonne sous tous les angles
Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.
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