Prix au m² à Caen en 2026
109 400 habitants · Calvados · Données actualisées en 2025
En 2026, le prix au m² à Caen (14000) est de 2 948 € pour un appartement et 3 462 € pour une maison (source DVF, millésimes 2021 à 2025).
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026
Appartement
2 948 €
par m² · 8 658 ventes DVF · millésimes 2021 à 2025
Maison
3 462 €
par m² · 1 540 ventes DVF · millésimes 2021 à 2025
Évolution
Recommandation d'achat · Caen
- Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart +1,8 %, modèle DVF).
- Rendement brut correct : 5,63 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Marché porteur : prix +4,5 % sur 3 ans (DVF).
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : 1991 transactions/an (score 100/100) : marché très actif
- Services de proximité excellents : Score walkability 100/100 : accès optimal aux commodités
Points d'attention
- Précarité socio-économique : Stabilité socio 22/100 : chômage 16%, pauvreté élevée
- Saturation construction : Intensité construction 12.18/1000 (>8) : offre future saturée
Sélection des biens : Éviter les adresses en QPV pour maximiser la valorisation
Évolution des prix sur 5 ans
Trajectoire du prix Pillr, raccordée au prix actuel et indexée sur les ventes DVF du département, avec la médiane annuelle des ventes de la commune en points.
1 957 ventes ont été enregistrées à Caen sur le millésime 2025, contre 1 778 l'année précédente. Ce volume de transactions notariées donne une mesure directe de la liquidité du marché local.
Sur un an, les prix à Caen ont évolué de +5.8 %, contre -0.7 % en moyenne dans le département (Calvados).
Prix au m² · 2021–2025
Tendance marché local
Appart · 4 ans
Appartement · prix actuel
2 948 €/m²
+12.6% sur 4 ans
Maison · prix actuel
3 462 €/m²
+9.8% sur 4 ans
Courbe : prix Pillr, raccordé au prix actuel et indexé sur les ventes DVF du département · Points creux : médiane annuelle des ventes enregistrées · Survole la courbe pour le détail par année
Prix au m² par quartier à Caen
À Caen, le prix au m² des appartements va de 1 980 €/m² dans le quartier Pierre Heuze Nord à 3 834 €/m² dans le quartier Préfecture, soit un écart de 94 % (1 854 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
46 des 49 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 8 616 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 2 650 €/m² (ZAC de la Folie Couvrechef Est) à 4 601 €/m² (Jardin des Plantes) sur 38 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Préfecture
3 834 €/m²
appartement · 377 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Pierre Heuze Nord
1 980 €/m²
appartement · 87 ventes DVF
Classement des quartiers de Caen au prix au m² (appartement)
Les 6 quartiers les plus chers et les 6 les plus abordables sur 46 ; les 34 quartiers intermédiaires sont lisibles sur la carte.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Préfecture | 3 834 €/m² | 377 |
| 2 | Université | 3 746 €/m² | 96 |
| 3 | Le Château | 3 715 €/m² | 423 |
| 4 | Saint-Julien | 3 505 €/m² | 168 |
| 5 | Le Port | 3 473 €/m² | 251 |
| 6 | Saint-Gilles | 3 416 €/m² | 324 |
| 41 | Claude Decaen | 2 308 €/m² | 144 |
| 42 | La Grace de Dieu Ouest | 2 292 €/m² | 125 |
| 43 | Le Marais | 2 272 €/m² | 270 |
| 44 | Chardonneret | 2 150 €/m² | 25 |
| 45 | Méridien | 2 140 €/m² | 140 |
| 46 | Pierre Heuze Nord | 1 980 €/m² | 87 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Dernières ventes enregistrées à Caen
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 31 déc. 2025 | Appartement | 66 m² | 182 000 € | 2 758 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 30 m² | 82 000 € | 2 733 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 32 m² | 125 633 € | 3 926 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 65 m² | 212 000 € | 3 262 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 45 m² | 96 500 € | 2 144 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 23 m² | 88 000 € | 3 826 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 63 m² | 212 000 € | 3 365 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 35 m² | 80 910 € | 2 312 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 67 m² | 125 560 € | 1 874 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 56 m² | 101 100 € | 1 805 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 29 m² | 92 000 € | 3 172 € |
| 26 déc. 2025 | Appartement | 21 m² | 75 000 € | 3 571 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Biens en vente à Caen, déjà analysés
6 des 1 021 biens analysés actuellement en vente, chacun passé au crible : état estimé depuis les photos, budget travaux, potentiel locatif.
- Bien de 282 m²240 250 €note Btravaux légers
- Appartement 4 pièces de 91 m²199 900 €DPE Cnote Btravaux légers
- Appartement 3 pièces de 58 m²137 800 €DPE Bnote Btravaux minimes
- Appartement 3 pièces de 68 m²149 500 €DPE Cnote Btravaux légers
- Appartement 4 pièces de 62 m²139 750 €DPE Dnote Btravaux minimes
- Appartement 5 pièces de 120 m²232 000 €DPE Cnote Btravaux légers
Le verdict détaillé, le rendement net et la cible de négociation sont réservés aux membres.
Estimer un bien à Caen
Pour estimer un appartement à Caen, partez du prix DVF de 2 948 €/m² (millésimes 2021 à 2025) et ajustez selon le quartier : de 1 980 €/m² (quartier Pierre Heuze Nord) à 3 834 €/m² (quartier Préfecture). Les 10 198 ventes notariées des millésimes 2021 à 2025 donnent des points de comparaison concrets.
Positionnement marché
Percentile national
79ᵉ
Cher (top 25%)
Z-score département
+0.32
Écart standardisé vs médiane dpt 14
Z-score région
+0.95
vs médiane Normandie
La volatilité des prix mesurée à Caen est de 4,5 % (coefficient de variation des médianes annuelles DVF) : un marché stable, où les variations d'une année sur l'autre restent contenues. Seuils détaillés dans notre méthodologie.
Prix attendu modélisé : 2 896 €/m²
Écart résiduel observé : +1.8 % vs valeur modélisée · au_niveau_dept
Prix dans les communes voisines
Top 5 communes du département 14 (population > 5 000) par prix m² appartement.
Analyse complète Caen
Loyer DHUP, rendement détaillé, scores socio-économiques, DPE, radon, zonage ABC, POI, IPS lycées : toutes les données disponibles dans l'analyse Pillr.
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Questions fréquentes
Quel est le prix m² à Caen en 2026 ?
Le prix au m² à Caen s'élève à 2 948 €/m² pour un appartement et 3 462 €/m² pour une maison. Ces données proviennent de la base DVF officielle (Demandes de Valeurs Foncières), millésimes 2021 à 2025, sur 10 198 ventes notariées.
Quel est le prix d'une maison à Caen ?
À Caen, le prix au m² d'une maison est de 3 462 €/m² (ventes DVF, millésimes 2021 à 2025). Un appartement s'y négocie 2 948 €/m², soit un écart de 17 % entre les deux types de biens.
Comment évoluent les prix immobiliers à Caen ?
Sur les 3 dernières années, les prix à Caen ont évolué de +4.5 %. Sur 1 an, la variation est de +5.8 %, contre -0.7 % en moyenne dans le département (Calvados).
Caen est-elle chère par rapport à la France ?
Caen se situe au 79ᵉ percentile national en prix au m². Cher (top 25%). Par rapport au département 14, l'écart standardisé (z-score) est 0.32.
Y a-t-il beaucoup de passoires thermiques à Caen ?
10,9 % des logements diagnostiqués à Caen sont classés F ou G au DPE (source ADEME). Ces biens sont visés par le calendrier d'interdiction progressive de location de la loi Climat et Résilience.
Quels sont les quartiers les plus chers et les moins chers de Caen ?
Les prix au m² varient de 94 % entre les quartiers de Caen. Les plus chers : Préfecture (3 834 €/m²), Université (3 746 €/m²), Le Château (3 715 €/m²). Les plus abordables : Pierre Heuze Nord (1 980 €/m²), Méridien (2 140 €/m²), Chardonneret (2 150 €/m²). Prix calculés sur les ventes d'appartements enregistrées dans DVF, lues à la vente entière et rapprochées du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, 5 ventes minimum par quartier (découpage IRIS de l'INSEE).
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie · ce que l'IA immobilière sait faire.
Demande à Pillr sur Caen
Est-ce le bon moment pour acheter à Caen ?
Le marché de Caen est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart +1,8 %, modèle DVF). Rendement brut correct : 5,63 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +4,5 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Caen ?
Le rendement locatif brut indicatif à Caen est d'environ 5,63 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 13,8 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Caen ?
Notre analyse de zone attribue à Caen un sous-score de demande locative de 76/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 8,8 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Caen ?
Précarité socio-économique : Stabilité socio 22/100 : chômage 16%, pauvreté élevée. Piste : Cibler quartiers stables, éviter zones QPV Saturation construction : Intensité construction 12.18/1000 (>8) : offre future saturée. Piste : Privilégier l'ancien pour éviter concurrence neuve Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Caen ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : risque inondation faible, potentiel radon de catégorie 1 sur 3, aléa retrait-gonflement des argiles fort. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Caen ?
Caen est classée en zone B1 (marché tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Caen ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Caen 3,7 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 5,4 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
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