Investir dans l'immobilier locatif à Caen
105 354 habitants · Calvados
Pour investir à Caen (14000) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 2 975 € (médiane DVF), pour un loyer médian de 13.8 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 5.58 %.
Données & analyse : Pillr — Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 4 juillet 2026
50 annonces analysées par IA à Caen. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
2 975 €
Appartement · médiane DVF
Rendement brut · commune
5.58%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
229 504 €
Médiane : 189 450 €
Surface moyenne · sélection Pillr
92 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Caen les mieux notées par notre score d'investissement — pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (2 489 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (médiane DVF), identique à celui de la page prix immobilier Caen.
Prix au m² par quartier à Caen
À Caen, le prix médian au m² des appartements va de 1 448 €/m² dans le quartier La Prairie à 3 723 €/m² dans le quartier Préfecture, soit un écart de 157 % (2 275 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
47 des 49 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier une médiane ; ces prix reposent au total sur 8 756 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 2 529 €/m² (ZAC de la Folie Couvrechef Est) à 4 698 €/m² (Jardin des Plantes) sur 38 quartiers valorisés.
Médianes calculées sur les ventes DVF 2021-2025, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Préfecture
3 723 €/m²
appartement · 389 ventes DVF
Quartier le plus abordable
La Prairie
1 448 €/m²
appartement · 19 ventes DVF
Classement des quartiers de Caen au prix médian (appartement)
Les 6 quartiers les plus chers et les 6 les plus abordables sur 47 ; les 35 quartiers intermédiaires sont lisibles sur la carte.
| # | Quartier | Prix médian | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Préfecture | 3 723 €/m² | 389 |
| 2 | ZAC de la Folie Couvrechef Est | 3 611 €/m² | 85 |
| 3 | Université | 3 597 €/m² | 98 |
| 4 | Le Château | 3 531 €/m² | 442 |
| 5 | Saint-Julien | 3 438 €/m² | 173 |
| 6 | Le Port | 3 368 €/m² | 264 |
| 42 | Chardonneret | 2 052 €/m² | 25 |
| 43 | Pierre Heuze Sud | 2 000 €/m² | 11 |
| 44 | Méridien | 1 986 €/m² | 136 |
| 45 | Pierre Heuze Nord | 1 907 €/m² | 82 |
| 46 | Zone d'Activités Nord-Ouest | 1 860 €/m² | 5 |
| 47 | La Prairie | 1 448 €/m² | 19 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ». Médianes indicatives, non exhaustives ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat — Caen
- Prix au m² 18,5 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut correct : 5,58 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Marché porteur : prix +4,8 % sur 3 ans (DVF).
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP) — indicatif, ne constitue pas un conseil en investissement.
Dernières ventes enregistrées à Caen
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 31 déc. 2025 | Appartement | 66 m² | 182 000 € | 2 758 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 30 m² | 82 000 € | 2 733 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 32 m² | 125 633 € | 3 926 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 65 m² | 212 000 € | 3 262 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 45 m² | 96 500 € | 2 144 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 23 m² | 88 000 € | 3 826 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 63 m² | 212 000 € | 3 365 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 35 m² | 80 910 € | 2 312 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 67 m² | 125 560 € | 1 874 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 56 m² | 101 100 € | 1 805 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 29 m² | 92 000 € | 3 172 € |
| 26 déc. 2025 | Appartement | 21 m² | 75 000 € | 3 571 € |
Source : DVF / DGFiP — ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
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Quelle stratégie d'investissement à Caen ?
LMNP
Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
Voir le guide LMNP à CaenColocation
Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.
Voir le guide Colocation à CaenLocation courte durée
Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal — sous réserve de respecter la réglementation locale.
Voir le guide Location courte durée à CaenLoi Pinel
Contribuables avec TMI ≥ 30 % cherchant à réduire leur impôt sur 6, 9 ou 12 ans.
Voir le guide Loi Pinel à CaenDéficit foncier
Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.
Voir le guide Déficit foncier à CaenQuestions fréquentes sur l'investissement à Caen
Quel est le prix moyen au m² à Caen ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Caen ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Caen ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Caen ?
Combien de temps pour analyser une annonce à Caen avec Pillr ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP — voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Caen
Est-ce le bon moment pour acheter à Caen ?
Le marché de Caen est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² 18,5 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut correct : 5,58 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +4,8 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Caen ?
Le rendement locatif brut indicatif à Caen est d'environ 5,58 % (loyer DHUP rapporté au prix médian DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 13,8 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Caen ?
À Caen, 10,9 % du parc est classé DPE F ou G (passoires thermiques), avec un risque locatif lié à l'interdiction progressive de mise en location. Ces indicateurs sont issus des données publiques (DPE ADEME, INSEE) et restent à vérifier au cas par cas.
En quelle zone locative se situe Caen ?
Caen est classée en zone B1 (métropoles et villes où la demande locative est forte) dans le zonage locatif officiel (A/B/C). Ce zonage conditionne plusieurs dispositifs (PTZ, prêt locatif intermédiaire LLI, Loc'Avantages, Denormandie dans l'ancien). Le dispositif Pinel, lui, est fermé aux nouvelles acquisitions depuis fin 2024.
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Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Caen ?
Caen affiche un prix au m² de 2 975 € pour un appartement (médiane DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 5.58 %. Caen (université), Deauville et la Côte Fleurie. Marché mixte : demande étudiante et résidence secondaire.
Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Caen, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
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