Prix au m² à Vincennes en 2026
48 193 habitants · Val-de-Marne · Données actualisées en 2025
En 2026, le prix au m² à Vincennes (94300) est de 8 712 € pour un appartement et 10 821 € pour une maison (source DVF, millésimes 2021 à 2025).
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026
Appartement
8 712 €
par m² · 3 880 ventes DVF · millésimes 2021 à 2025
Maison
10 821 €
par m² · 169 ventes DVF · millésimes 2021 à 2025
Évolution
Recommandation d'achat · Vincennes
- Rendement brut modéré : 4,05 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -7,8 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : 812 transactions/an, marché ultra-fluide
- Services de proximité : Walkability 100/100, densité POI très élevée
Points d'attention
- Baisse des prix : Tendance -8.5% sur 3 ans (DVF, haute fiabilité)
- Rendement locatif faible : Yield brut 4.11%, bien en dessous moyenne nationale
Valorisation du capital : Cibler l'ancien à rénover pour profiter de la baisse des prix
Évolution des prix sur 5 ans
Trajectoire du prix Pillr, raccordée au prix actuel et indexée sur les ventes DVF du département, avec la médiane annuelle des ventes de la commune en points.
784 ventes ont été enregistrées à Vincennes sur le millésime 2025, contre 673 l'année précédente. Ce volume de transactions notariées donne une mesure directe de la liquidité du marché local.
Sur un an, les prix à Vincennes ont évolué de +1.5 %, contre +0.6 % en moyenne dans le département (Val-de-Marne).
Prix au m² · 2021–2025
Tendance marché local
Appart · 4 ans
Appartement · prix actuel
8 712 €/m²
-3.8% sur 4 ans
Maison · prix actuel
10 821 €/m²
-7.0% sur 4 ans
Courbe : prix Pillr, raccordé au prix actuel et indexé sur les ventes DVF du département · Points creux : médiane annuelle des ventes enregistrées · Survole la courbe pour le détail par année
Prix au m² par quartier à Vincennes
À Vincennes, le prix au m² des appartements va de 7 140 €/m² dans le quartier Est 5 à 9 611 €/m² dans le quartier Centre Sud 1, soit un écart de 35 % (2 471 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
17 des 17 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 3 876 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 9 441 €/m² (Centre Nord 4) à 12 776 €/m² (Ouest 1) sur 14 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Centre Sud 1
9 611 €/m²
appartement · 191 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Est 5
7 140 €/m²
appartement · 224 ventes DVF
Classement des quartiers de Vincennes au prix au m² (appartement)
Les 6 quartiers les plus chers et les 6 les plus abordables sur 17 ; les 5 quartiers intermédiaires sont lisibles sur la carte.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Centre Sud 1 | 9 611 €/m² | 191 |
| 2 | Centre Nord 1 | 9 580 €/m² | 231 |
| 3 | Centre Sud 2 | 9 550 €/m² | 347 |
| 4 | Centre Nord 2 | 9 423 €/m² | 180 |
| 5 | Ouest 1 | 9 068 €/m² | 294 |
| 6 | Centre Nord 3 | 9 011 €/m² | 248 |
| 12 | Est 1 | 8 625 €/m² | 215 |
| 13 | Est 2 | 8 313 €/m² | 216 |
| 14 | Est 4 | 8 034 €/m² | 230 |
| 15 | Est 3 | 7 743 €/m² | 160 |
| 16 | Est 6 | 7 526 €/m² | 157 |
| 17 | Est 5 | 7 140 €/m² | 224 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Dernières ventes enregistrées à Vincennes
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 déc. 2025 | Appartement | 50 m² | 496 000 € | 9 920 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 38 m² | 295 000 € | 7 763 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 20 m² | 175 000 € | 8 750 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 48 m² | 438 619 € | 9 138 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 108 m² | 1 300 000 € | 12 037 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 96 m² | 1 288 750 € | 13 424 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 11 m² | 129 580 € | 11 780 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 76 m² | 456 400 € | 6 005 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 60 m² | 508 814 € | 8 480 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 38 m² | 344 200 € | 9 058 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 10 m² | 89 000 € | 8 900 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 75 m² | 645 000 € | 8 600 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Biens en vente à Vincennes, déjà analysés
6 des 228 biens analysés actuellement en vente, chacun passé au crible : état estimé depuis les photos, budget travaux, potentiel locatif.
- Appartement 1 pièce de 30 m²137 400 €DPE Cnote Btravaux légers
- Appartement 3 pièces de 60 m²395 000 €DPE Dnote Btravaux minimes
- Appartement 5 pièces de 107 m²795 000 €DPE Cnote Btravaux minimes
- Appartement 5 pièces de 127,08 m²888 000 €DPE Bnote Btravaux légers
- Maison 3 pièces de 84 m²669 000 €DPE Cnote Btravaux légers
- Appartement 3 pièces de 66,8 m²530 000 €DPE Cnote Btravaux minimes
Le verdict détaillé, le rendement net et la cible de négociation sont réservés aux membres.
Estimer un bien à Vincennes
Pour estimer un appartement à Vincennes, partez du prix DVF de 8 712 €/m² (millésimes 2021 à 2025) et ajustez selon le quartier : de 7 140 €/m² (quartier Est 5) à 9 611 €/m² (quartier Centre Sud 1). Les 4 049 ventes notariées des millésimes 2021 à 2025 donnent des points de comparaison concrets.
Positionnement marché
Percentile national
100ᵉ
Très cher (top 10%)
Z-score département
+3.02
Écart standardisé vs médiane dpt 94
Z-score région
+2.49
vs médiane Île-de-France
La volatilité des prix mesurée à Vincennes est de 5 % (coefficient de variation des médianes annuelles DVF) : un marché stable, où les variations d'une année sur l'autre restent contenues. Seuils détaillés dans notre méthodologie.
Prix dans les communes voisines
Top 5 communes du département 94 (population > 5 000) par prix m² appartement.
Analyse complète Vincennes
Loyer DHUP, rendement détaillé, scores socio-économiques, DPE, radon, zonage ABC, POI, IPS lycées : toutes les données disponibles dans l'analyse Pillr.
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Questions fréquentes
Quel est le prix m² à Vincennes en 2026 ?
Le prix au m² à Vincennes s'élève à 8 712 €/m² pour un appartement et 10 821 €/m² pour une maison. Ces données proviennent de la base DVF officielle (Demandes de Valeurs Foncières), millésimes 2021 à 2025, sur 4 049 ventes notariées.
Quel est le prix d'une maison à Vincennes ?
À Vincennes, le prix au m² d'une maison est de 10 821 €/m² (ventes DVF, millésimes 2021 à 2025). Un appartement s'y négocie 8 712 €/m², soit un écart de 24 % entre les deux types de biens.
Comment évoluent les prix immobiliers à Vincennes ?
Sur les 3 dernières années, les prix à Vincennes ont évolué de -7.8 %. Sur 1 an, la variation est de +1.5 %, contre +0.6 % en moyenne dans le département (Val-de-Marne).
Vincennes est-elle chère par rapport à la France ?
Vincennes se situe au 100ᵉ percentile national en prix au m². Très cher (top 10%). Par rapport au département 94, l'écart standardisé (z-score) est 3.02.
Y a-t-il beaucoup de passoires thermiques à Vincennes ?
16,7 % des logements diagnostiqués à Vincennes sont classés F ou G au DPE (source ADEME). Ces biens sont visés par le calendrier d'interdiction progressive de location de la loi Climat et Résilience.
Quels sont les quartiers les plus chers et les moins chers de Vincennes ?
Les prix au m² varient de 35 % entre les quartiers de Vincennes. Les plus chers : Centre Sud 1 (9 611 €/m²), Centre Nord 1 (9 580 €/m²), Centre Sud 2 (9 550 €/m²). Les plus abordables : Est 5 (7 140 €/m²), Est 6 (7 526 €/m²), Est 3 (7 743 €/m²). Prix calculés sur les ventes d'appartements enregistrées dans DVF, lues à la vente entière et rapprochées du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, 5 ventes minimum par quartier (découpage IRIS de l'INSEE).
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie · ce que l'IA immobilière sait faire.
Demande à Pillr sur Vincennes
Est-ce le bon moment pour acheter à Vincennes ?
Les données invitent à la prudence sur Vincennes à ce stade. Rendement brut modéré : 4,05 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -7,8 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Vincennes ?
Le rendement locatif brut indicatif à Vincennes est d'environ 4,05 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 29,4 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Vincennes ?
Notre analyse de zone attribue à Vincennes un sous-score de demande locative de 86/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 6,5 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Vincennes ?
Baisse des prix : Tendance -8.5% sur 3 ans (DVF, haute fiabilité). Piste : Ciblez l'immobilier ancien à rénover pour plus-value Rendement locatif faible : Yield brut 4.11%, bien en dessous moyenne nationale. Piste : Privilégier la valorisation du capital sur le court terme Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Vincennes ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Vincennes ?
Vincennes est classée en zone A bis (la zone la plus tendue). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Vincennes ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Vincennes 3,3 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 1,4 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
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