Investir dans l'immobilier locatif à Vincennes
49 077 habitants · Val-de-Marne
Pour investir à Vincennes (94300) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 8 712 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 29.4 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 4.05 %.
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026
50 annonces analysées par IA à Vincennes. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
8 712 €
Appartement · ventes DVF
Rendement brut · commune
4.05%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
589 925 €
Médiane : 457 500 €
Surface moyenne · sélection Pillr
77 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Vincennes les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (7 716 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Vincennes.
Prix au m² par quartier à Vincennes
À Vincennes, le prix au m² des appartements va de 7 140 €/m² dans le quartier Est 5 à 9 611 €/m² dans le quartier Centre Sud 1, soit un écart de 35 % (2 471 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
17 des 17 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 3 876 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 9 441 €/m² (Centre Nord 4) à 12 776 €/m² (Ouest 1) sur 14 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Centre Sud 1
9 611 €/m²
appartement · 191 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Est 5
7 140 €/m²
appartement · 224 ventes DVF
Classement des quartiers de Vincennes au prix au m² (appartement)
Les 6 quartiers les plus chers et les 6 les plus abordables sur 17 ; les 5 quartiers intermédiaires sont lisibles sur la carte.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Centre Sud 1 | 9 611 €/m² | 191 |
| 2 | Centre Nord 1 | 9 580 €/m² | 231 |
| 3 | Centre Sud 2 | 9 550 €/m² | 347 |
| 4 | Centre Nord 2 | 9 423 €/m² | 180 |
| 5 | Ouest 1 | 9 068 €/m² | 294 |
| 6 | Centre Nord 3 | 9 011 €/m² | 248 |
| 12 | Est 1 | 8 625 €/m² | 215 |
| 13 | Est 2 | 8 313 €/m² | 216 |
| 14 | Est 4 | 8 034 €/m² | 230 |
| 15 | Est 3 | 7 743 €/m² | 160 |
| 16 | Est 6 | 7 526 €/m² | 157 |
| 17 | Est 5 | 7 140 €/m² | 224 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat · Vincennes
- Rendement brut modéré : 4,05 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -7,8 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : 812 transactions/an, marché ultra-fluide
- Services de proximité : Walkability 100/100, densité POI très élevée
Points d'attention
- Baisse des prix : Tendance -8.5% sur 3 ans (DVF, haute fiabilité)
- Rendement locatif faible : Yield brut 4.11%, bien en dessous moyenne nationale
Valorisation du capital : Cibler l'ancien à rénover pour profiter de la baisse des prix
Dernières ventes enregistrées à Vincennes
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 déc. 2025 | Appartement | 50 m² | 496 000 € | 9 920 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 38 m² | 295 000 € | 7 763 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 20 m² | 175 000 € | 8 750 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 48 m² | 438 619 € | 9 138 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 108 m² | 1 300 000 € | 12 037 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 96 m² | 1 288 750 € | 13 424 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 11 m² | 129 580 € | 11 780 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 76 m² | 456 400 € | 6 005 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 60 m² | 508 814 € | 8 480 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 38 m² | 344 200 € | 9 058 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 10 m² | 89 000 € | 8 900 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 75 m² | 645 000 € | 8 600 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
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Quelle stratégie d'investissement à Vincennes ?
LMNP
Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
Voir le guide LMNP à VincennesColocation
Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.
Voir le guide Colocation à VincennesLocation courte durée
Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal, sous réserve de respecter la réglementation locale.
Voir le guide Location courte durée à VincennesDéficit foncier
Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.
Voir le guide Déficit foncier à VincennesQuestions fréquentes sur l'investissement à Vincennes
Quel est le prix moyen au m² à Vincennes ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Vincennes ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Vincennes ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Vincennes ?
Le marché de Vincennes est-il assez actif pour investir ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Vincennes
Est-ce le bon moment pour acheter à Vincennes ?
Les données invitent à la prudence sur Vincennes à ce stade. Rendement brut modéré : 4,05 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -7,8 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Vincennes ?
Le rendement locatif brut indicatif à Vincennes est d'environ 4,05 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 29,4 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Vincennes ?
Notre analyse de zone attribue à Vincennes un sous-score de demande locative de 86/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 6,5 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Vincennes ?
Baisse des prix : Tendance -8.5% sur 3 ans (DVF, haute fiabilité). Piste : Ciblez l'immobilier ancien à rénover pour plus-value Rendement locatif faible : Yield brut 4.11%, bien en dessous moyenne nationale. Piste : Privilégier la valorisation du capital sur le court terme Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Vincennes ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Vincennes ?
Vincennes est classée en zone A bis (la zone la plus tendue). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Vincennes ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Vincennes 3,3 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 1,4 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Vincennes
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Vincennes ?
Vincennes affiche un prix au m² de 8 712 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 4.05 %. Le marché de Vincennes a enregistré 784 ventes sur le millésime DVF 2025, un indicateur de la liquidité à la revente. Vincennes, Saint-Maur, Charenton : alternative équilibrée à Paris. Métro 14, ligne 15 sud en cours.
À Vincennes, le revenu disponible médian est de 40 120 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Paris Bercy Bourgogne - Pays d'Auvergne à 4 km, aéroport Paris-Orly à 14,3 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).
Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.
Évolution des prix à Vincennes
Les prix à Vincennes ont évolué de +1,5 % sur un an et de -7,8 % sur trois ans (médianes DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Vincennes, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
Comparer Vincennes à…
Vincennes sous tous les angles
Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.
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