Investir dans l'immobilier locatif à Vincennes
49 077 habitants · Val-de-Marne
Pour investir à Vincennes (94300) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 8 579 € (médiane DVF), pour un loyer médian de 29.4 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 4.11 %.
Données & analyse : Pillr — Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 4 juillet 2026
50 annonces analysées par IA à Vincennes. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
8 579 €
Appartement · médiane DVF
Rendement brut · commune
4.11%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
561 690 €
Médiane : 473 500 €
Surface moyenne · sélection Pillr
64 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Vincennes les mieux notées par notre score d'investissement — pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (8 969 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (médiane DVF), identique à celui de la page prix immobilier Vincennes.
Prix au m² par quartier à Vincennes
À Vincennes, le prix médian au m² des appartements va de 7 444 €/m² dans le quartier Est 5 à 9 875 €/m² dans le quartier Centre Sud 1, soit un écart de 33 % (2 431 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
17 des 17 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier une médiane ; ces prix reposent au total sur 4 047 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 9 475 €/m² (Ouest 5) à 15 975 €/m² (Ouest 1) sur 13 quartiers valorisés.
Médianes calculées sur les ventes DVF 2021-2025, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Centre Sud 1
9 875 €/m²
appartement · 196 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Est 5
7 444 €/m²
appartement · 228 ventes DVF
Classement des quartiers de Vincennes au prix médian (appartement)
Les 6 quartiers les plus chers et les 6 les plus abordables sur 17 ; les 5 quartiers intermédiaires sont lisibles sur la carte.
| # | Quartier | Prix médian | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Centre Sud 1 | 9 875 €/m² | 196 |
| 2 | Centre Sud 2 | 9 875 €/m² | 353 |
| 3 | Centre Nord 1 | 9 733 €/m² | 251 |
| 4 | Centre Nord 2 | 9 531 €/m² | 192 |
| 5 | Ouest 1 | 9 403 €/m² | 315 |
| 6 | Centre Nord 3 | 9 375 €/m² | 255 |
| 12 | Est 1 | 8 667 €/m² | 227 |
| 13 | Est 2 | 8 429 €/m² | 226 |
| 14 | Est 4 | 8 200 €/m² | 233 |
| 15 | Est 3 | 8 095 €/m² | 167 |
| 16 | Est 6 | 7 765 €/m² | 163 |
| 17 | Est 5 | 7 444 €/m² | 228 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ». Médianes indicatives, non exhaustives ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat — Vincennes
- Rendement brut modéré : 4,11 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -8,5 % sur 3 ans (DVF) — points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP) — indicatif, ne constitue pas un conseil en investissement.
Dernières ventes enregistrées à Vincennes
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 déc. 2025 | Appartement | 50 m² | 496 000 € | 9 920 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 38 m² | 295 000 € | 7 763 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 20 m² | 175 000 € | 8 750 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 48 m² | 438 619 € | 9 138 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 108 m² | 1 300 000 € | 12 037 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 96 m² | 1 288 750 € | 13 424 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 11 m² | 129 580 € | 11 780 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 76 m² | 456 400 € | 6 005 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 60 m² | 508 814 € | 8 480 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 38 m² | 344 200 € | 9 058 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 10 m² | 89 000 € | 8 900 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 75 m² | 645 000 € | 8 600 € |
Source : DVF / DGFiP — ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Meilleurs scores d'investissement à Vincennes
Appartement · 1p · 21 m²
150 000 €
Maison · 5p · 81 m²
698 000 €
Appartement · 5p · 127.08 m²
888 000 €
Maison · 8p · 200 m²
1 200 000 €
Appartement · 4p · 80 m²
618 000 €
Appartement · 2p · 69 m²
440 000 €
Quelle stratégie d'investissement à Vincennes ?
LMNP
Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
Voir le guide LMNP à VincennesColocation
Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.
Voir le guide Colocation à VincennesLocation courte durée
Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal — sous réserve de respecter la réglementation locale.
Voir le guide Location courte durée à VincennesLoi Pinel
Contribuables avec TMI ≥ 30 % cherchant à réduire leur impôt sur 6, 9 ou 12 ans.
Voir le guide Loi Pinel à VincennesDéficit foncier
Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.
Voir le guide Déficit foncier à VincennesQuestions fréquentes sur l'investissement à Vincennes
Quel est le prix moyen au m² à Vincennes ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Vincennes ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Vincennes ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Vincennes ?
Combien de temps pour analyser une annonce à Vincennes avec Pillr ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP — voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Vincennes
Est-ce le bon moment pour acheter à Vincennes ?
Les données invitent à la prudence sur Vincennes à ce stade. Rendement brut modéré : 4,11 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -8,5 % sur 3 ans (DVF) — points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Vincennes ?
Le rendement locatif brut indicatif à Vincennes est d'environ 4,11 % (loyer DHUP rapporté au prix médian DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 29,4 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Vincennes ?
À Vincennes, 16,7 % du parc est classé DPE F ou G (passoires thermiques), avec un risque locatif lié à l'interdiction progressive de mise en location. Ces indicateurs sont issus des données publiques (DPE ADEME, INSEE) et restent à vérifier au cas par cas.
En quelle zone locative se situe Vincennes ?
Vincennes est classée en zone A bis (zone la plus tendue, agglomération parisienne) dans le zonage locatif officiel (A/B/C). Ce zonage conditionne plusieurs dispositifs (PTZ, prêt locatif intermédiaire LLI, Loc'Avantages, Denormandie dans l'ancien). Le dispositif Pinel, lui, est fermé aux nouvelles acquisitions depuis fin 2024.
Pose ta question sur Vincennes
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Vincennes ?
Vincennes affiche un prix au m² de 8 579 € pour un appartement (médiane DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 4.11 %. Vincennes, Saint-Maur, Charenton — alternative équilibrée à Paris. Métro 14, ligne 15 sud en cours.
Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Vincennes, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
Comparer Vincennes à…
Explorer Vincennes
Prix immobilier
Médianes DVF au m²
Prix immobilier VincennesLoyer moyen
Médianes DHUP au m²
Loyer moyen VincennesInvestir
Rendement & stratégies
Page actuelle
Investir dans les villes proches (Val-de-Marne)
Pour aller plus loin
marche · 8 min
Les villes où les vendeurs négocient le plus en 2026 (données réelles)
Ville par ville, la marge de négociation réelle mesurée sur 48 796 annonces analysées par l'IA Pillr : prix affiché contre objectif de négociation calculé à partir des transactions DVF comparables.
strategie · 9 min
Pourquoi on a construit Pillr (et comment ça change l'investissement locatif)
Le fondateur de Pillr explique en quoi un portail d'annonces pré-analysées par IA bouleverse le quotidien des investisseurs — et pourquoi à 20 €/mois tout compris, c'est viable.
guide · 11 min
Sous le capot : le pipeline conçu pour analyser 100 000+ annonces immobilières par mois
Pipeline IA en deux passes, croisement INSEE + DVF, scoring pondéré sur 8 critères. Voici la stack technique — pensée pour un volume cible de 100 000+ annonces/mois — qui transforme une annonce brute en verdict d'investissement.
Prêt à analyser vos opportunités à Vincennes ?
20 € par mois pour économiser des dizaines d'heures et éviter les erreurs à 20 000 €. Annulable à tout moment.