Prix au m² à Saint-Mandé en 2026
21 071 habitants · Val-de-Marne · Données actualisées en 2025
En 2026, le prix au m² à Saint-Mandé (94160) est de 8 763 € pour un appartement et 11 075 € pour une maison (source DVF, millésimes 2021 à 2025).
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026
Appartement
8 763 €
par m² · 1 485 ventes DVF · millésimes 2021 à 2025
Maison
11 075 €
par m² · 39 ventes DVF · millésimes 2021 à 2025
Évolution
Recommandation d'achat · Saint-Mandé
- Rendement brut modéré : 4,29 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -8,8 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : 321 transactions/an, marché très actif et fiable
- Attractivité familiale : IPS lycées 142.8 (top national), forte demande
Points d'attention
- Baisse des prix : -8.6% sur 3 ans (DVF fiable), correction en cours
- Parc ancien dégradé : 19.4% de passoires F/G, travaux à prévoir
Négociation : Profiter de la baisse des prix (-8.6% sur 3 ans) pour négocier à la baisse
Évolution des prix sur 5 ans
Trajectoire du prix Pillr, raccordée au prix actuel et indexée sur les ventes DVF du département, avec la médiane annuelle des ventes de la commune en points.
306 ventes ont été enregistrées à Saint-Mandé sur le millésime 2025, contre 256 l'année précédente. Ce volume de transactions notariées donne une mesure directe de la liquidité du marché local.
Sur un an, les prix à Saint-Mandé ont évolué de +1.9 %, contre +0.6 % en moyenne dans le département (Val-de-Marne).
Prix au m² · 2021–2025
Tendance marché local
Appart · 4 ans
Appartement · prix actuel
8 763 €/m²
-3.8% sur 4 ans
Maison · prix actuel
11 075 €/m²
-7.0% sur 4 ans
Courbe : prix Pillr, raccordé au prix actuel et indexé sur les ventes DVF du département · Points creux : médiane annuelle des ventes enregistrées · Survole la courbe pour le détail par année
Prix au m² par quartier à Saint-Mandé
À Saint-Mandé, le prix au m² des appartements va de 8 296 €/m² dans le quartier Libération à 9 516 €/m² dans le quartier Saint-Michel, soit un écart de 15 % (1 220 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
9 des 9 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 1 485 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 10 306 €/m² (Notre-Dame) à 11 225 €/m² (Saint-Michel) sur 3 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Saint-Michel
9 516 €/m²
appartement · 116 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Libération
8 296 €/m²
appartement · 176 ventes DVF
Classement des quartiers de Saint-Mandé au prix au m² (appartement)
9 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Saint-Michel | 9 516 €/m² | 116 |
| 2 | Bégin | 9 180 €/m² | 80 |
| 3 | Charles de Gaulle | 9 037 €/m² | 174 |
| 4 | Daumesnil | 9 031 €/m² | 204 |
| 5 | La Pelouse | 8 782 €/m² | 161 |
| 6 | Notre-Dame | 8 748 €/m² | 217 |
| 7 | Victor Hugo | 8 477 €/m² | 183 |
| 8 | Saint-Louis | 8 389 €/m² | 174 |
| 9 | Libération | 8 296 €/m² | 176 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Dernières ventes enregistrées à Saint-Mandé
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 déc. 2025 | Appartement | 48 m² | 320 000 € | 6 667 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 40 m² | 371 000 € | 9 275 € |
| 29 déc. 2025 | Maison | 340 m² | 3 058 252 € | 8 995 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 122 m² | 1 200 000 € | 9 836 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 80 m² | 610 000 € | 7 625 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 111 m² | 1 049 500 € | 9 455 € |
| 22 déc. 2025 | Appartement | 105 m² | 960 700 € | 9 150 € |
| 22 déc. 2025 | Appartement | 93 m² | 930 000 € | 10 000 € |
| 22 déc. 2025 | Appartement | 208 m² | 1 100 000 € | 5 288 € |
| 22 déc. 2025 | Appartement | 44 m² | 315 000 € | 7 159 € |
| 22 déc. 2025 | Appartement | 26 m² | 238 000 € | 9 154 € |
| 22 déc. 2025 | Appartement | 140 m² | 394 300 € | 2 816 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Biens en vente à Saint-Mandé, déjà analysés
6 des 145 biens analysés actuellement en vente, chacun passé au crible : état estimé depuis les photos, budget travaux, potentiel locatif.
- Appartement 1 pièce de 18 m²76 000 €DPE Dnote Btravaux légers
- Appartement 3 pièces de 44 m²350 000 €DPE Dnote Ctravaux légers
- Appartement 3 pièces de 75 m²639 950 €DPE Cnote Ctravaux minimes
- Appartement 2 pièces de 54 m²399 000 €DPE Enote Ctravaux modérés
- Appartement 3 pièces de 84 m²659 000 €DPE Dnote Ctravaux légers
- Appartement 2 pièces de 46 m²320 000 €DPE Gnote Ctravaux modérés
Le verdict détaillé, le rendement net et la cible de négociation sont réservés aux membres.
Estimer un bien à Saint-Mandé
Pour estimer un appartement à Saint-Mandé, partez du prix DVF de 8 763 €/m² (millésimes 2021 à 2025) et ajustez selon le quartier : de 8 296 €/m² (quartier Libération) à 9 516 €/m² (quartier Saint-Michel). Les 1 524 ventes notariées des millésimes 2021 à 2025 donnent des points de comparaison concrets.
Positionnement marché
Percentile national
100ᵉ
Très cher (top 10%)
Z-score département
+3.05
Écart standardisé vs médiane dpt 94
Z-score région
+2.51
vs médiane Île-de-France
La volatilité des prix mesurée à Saint-Mandé est de 5,3 % (coefficient de variation des médianes annuelles DVF) : un marché stable, où les variations d'une année sur l'autre restent contenues. Seuils détaillés dans notre méthodologie.
Prix dans les communes voisines
Top 5 communes du département 94 (population > 5 000) par prix m² appartement.
Analyse complète Saint-Mandé
Loyer DHUP, rendement détaillé, scores socio-économiques, DPE, radon, zonage ABC, POI, IPS lycées : toutes les données disponibles dans l'analyse Pillr.
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Questions fréquentes
Quel est le prix m² à Saint-Mandé en 2026 ?
Le prix au m² à Saint-Mandé s'élève à 8 763 €/m² pour un appartement et 11 075 €/m² pour une maison. Ces données proviennent de la base DVF officielle (Demandes de Valeurs Foncières), millésimes 2021 à 2025, sur 1 524 ventes notariées.
Quel est le prix d'une maison à Saint-Mandé ?
À Saint-Mandé, le prix au m² d'une maison est de 11 075 €/m² (ventes DVF, millésimes 2021 à 2025). Un appartement s'y négocie 8 763 €/m², soit un écart de 26 % entre les deux types de biens.
Comment évoluent les prix immobiliers à Saint-Mandé ?
Sur les 3 dernières années, les prix à Saint-Mandé ont évolué de -8.8 %. Sur 1 an, la variation est de +1.9 %, contre +0.6 % en moyenne dans le département (Val-de-Marne).
Saint-Mandé est-elle chère par rapport à la France ?
Saint-Mandé se situe au 100ᵉ percentile national en prix au m². Très cher (top 10%). Par rapport au département 94, l'écart standardisé (z-score) est 3.05.
Y a-t-il beaucoup de passoires thermiques à Saint-Mandé ?
19,4 % des logements diagnostiqués à Saint-Mandé sont classés F ou G au DPE (source ADEME). Ces biens sont visés par le calendrier d'interdiction progressive de location de la loi Climat et Résilience.
Quels sont les quartiers les plus chers et les moins chers de Saint-Mandé ?
Les prix au m² varient de 15 % entre les quartiers de Saint-Mandé. Les plus chers : Saint-Michel (9 516 €/m²), Bégin (9 180 €/m²), Charles de Gaulle (9 037 €/m²). Les plus abordables : Libération (8 296 €/m²), Saint-Louis (8 389 €/m²), Victor Hugo (8 477 €/m²). Prix calculés sur les ventes d'appartements enregistrées dans DVF, lues à la vente entière et rapprochées du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, 5 ventes minimum par quartier (découpage IRIS de l'INSEE).
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie · ce que l'IA immobilière sait faire.
Demande à Pillr sur Saint-Mandé
Est-ce le bon moment pour acheter à Saint-Mandé ?
Les données invitent à la prudence sur Saint-Mandé à ce stade. Rendement brut modéré : 4,29 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -8,8 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Mandé ?
Le rendement locatif brut indicatif à Saint-Mandé est d'environ 4,29 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 31,4 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Saint-Mandé ?
Notre analyse de zone attribue à Saint-Mandé un sous-score de demande locative de 80/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 9,1 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Saint-Mandé ?
Baisse des prix : -8.6% sur 3 ans (DVF fiable), correction en cours. Piste : Acheter en dessous du prix de marché actuel Parc ancien dégradé : 19.4% de passoires F/G, travaux à prévoir. Piste : Cibler rénovations ou biens récents Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Saint-Mandé ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : risque inondation faible, potentiel radon de catégorie 1 sur 3, aléa retrait-gonflement des argiles moyen. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Saint-Mandé ?
Saint-Mandé est classée en zone A bis (la zone la plus tendue). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Saint-Mandé ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Saint-Mandé 3,9 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 1,5 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
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