Prix au m² à Saint-Denis en 2026
149 077 habitants · Seine-Saint-Denis · Données actualisées en 2025
En 2026, le prix au m² à Saint-Denis (93200) est de 3 997 € pour un appartement et 3 930 € pour une maison (source DVF, millésimes 2021 à 2025).
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026
Appartement
3 997 €
par m² · 3 602 ventes DVF · millésimes 2021 à 2025
Maison
3 930 €
par m² · 424 ventes DVF · millésimes 2021 à 2025
Évolution
Recommandation d'achat · Saint-Denis
- Prix au m² 16,8 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut élevé : 6,30 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -13,5 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : 888 transactions/an (score 100/100)
- Demande locative très forte : Score 94/100, vacance 6.6% maîtrisée
Points d'attention
- Faible stabilité socio-éco : Score 22/100, chômage 20%, pauvreté élevée
- Marché en baisse (-4.8% sur 3 ans) : Tendance baissière confirmée (DVF, haute fiabilité)
Sélection des biens : Éviter les adresses en QPV strict pour limiter la décote
Évolution des prix sur 5 ans
Trajectoire du prix Pillr, raccordée au prix actuel et indexée sur les ventes DVF du département, avec la médiane annuelle des ventes de la commune en points.
864 ventes ont été enregistrées à Saint-Denis sur le millésime 2025, contre 626 l'année précédente. Ce volume de transactions notariées donne une mesure directe de la liquidité du marché local.
Sur un an, les prix à Saint-Denis ont évolué de -3.2 %, contre +3.1 % en moyenne dans le département (Seine-Saint-Denis).
Prix au m² · 2021–2025
Tendance marché local
Appart · 4 ans
Appartement · prix actuel
3 997 €/m²
-1.5% sur 4 ans
Maison · prix actuel
3 930 €/m²
-6.7% sur 4 ans
Courbe : prix Pillr, raccordé au prix actuel et indexé sur les ventes DVF du département · Points creux : médiane annuelle des ventes enregistrées · Survole la courbe pour le détail par année
Prix au m² par quartier à Saint-Denis
À Saint-Denis, le prix au m² des appartements va de 2 372 €/m² dans le quartier Delaunay Belleville 02 à 5 039 €/m² dans le quartier Pleyel 01, soit un écart de 112 % (2 667 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
32 des 35 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 3 474 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 3 097 €/m² (Peri Langevin Stalingrad Politzer 01) à 5 718 €/m² (Pleyel 01) sur 15 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Pleyel 01
5 039 €/m²
appartement · 289 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Delaunay Belleville 02
2 372 €/m²
appartement · 39 ventes DVF
Classement des quartiers de Saint-Denis au prix au m² (appartement)
Les 6 quartiers les plus chers et les 6 les plus abordables sur 32 ; les 20 quartiers intermédiaires sont lisibles sur la carte.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Pleyel 01 | 5 039 €/m² | 289 |
| 2 | République Gare Porte de Paris 08 | 4 685 €/m² | 159 |
| 3 | Plaine 03 | 4 672 €/m² | 328 |
| 4 | Plaine 01 | 4 605 €/m² | 205 |
| 5 | Centre Ville Basilique 02 | 4 508 €/m² | 79 |
| 6 | Plaine 02 | 4 483 €/m² | 316 |
| 27 | Mutuelle Champ de Courses 01 | 3 119 €/m² | 13 |
| 28 | Allende 02 | 3 047 €/m² | 12 |
| 29 | Mutuelle Champ de Courses 04 | 3 044 €/m² | 52 |
| 30 | Mutuelle Champ de Courses 02 | 3 028 €/m² | 43 |
| 31 | Delaunay Belleville 04 | 2 604 €/m² | 61 |
| 32 | Delaunay Belleville 02 | 2 372 €/m² | 39 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Dernières ventes enregistrées à Saint-Denis
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 déc. 2025 | Appartement | 64 m² | 142 000 € | 2 219 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 84 m² | 180 000 € | 2 143 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 27 m² | 55 000 € | 2 037 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 68 m² | 275 000 € | 4 044 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 10 m² | 61 050 € | 6 105 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 53 m² | 225 000 € | 4 245 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 52 m² | 145 000 € | 2 788 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 55 m² | 142 000 € | 2 582 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 29 m² | 110 000 € | 3 793 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 59 m² | 250 000 € | 4 237 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 84 m² | 326 500 € | 3 887 € |
| 26 déc. 2025 | Appartement | 60 m² | 144 000 € | 2 400 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Biens en vente à Saint-Denis, déjà analysés
6 des 506 biens analysés actuellement en vente, chacun passé au crible : état estimé depuis les photos, budget travaux, potentiel locatif.
- Appartement 3 pièces de 58 m²169 000 €DPE Cnote Btravaux minimes
- Appartement 3 pièces de 73,09 m²173 500 €DPE Dnote Btravaux légers
- Appartement 5 pièces de 76 m²195 000 €DPE Cnote Btravaux légers
- Appartement 3 pièces de 76,68 m²180 000 €DPE Dnote Btravaux légers
- Appartement 4 pièces de 88,04 m²215 000 €DPE Cnote Btravaux légers
- Appartement 3 pièces de 54 m²199 900 €DPE Cnote Btravaux minimes
Le verdict détaillé, le rendement net et la cible de négociation sont réservés aux membres.
Estimer un bien à Saint-Denis
Pour estimer un appartement à Saint-Denis, partez du prix DVF de 3 997 €/m² (millésimes 2021 à 2025) et ajustez selon le quartier : de 2 372 €/m² (quartier Delaunay Belleville 02) à 5 039 €/m² (quartier Pleyel 01). Les 4 026 ventes notariées des millésimes 2021 à 2025 donnent des points de comparaison concrets.
Positionnement marché
Percentile national
93ᵉ
Très cher (top 10%)
Z-score département
+0.19
Écart standardisé vs médiane dpt 93
Z-score région
+0.25
vs médiane Île-de-France
La volatilité des prix mesurée à Saint-Denis est de 5,4 % (coefficient de variation des médianes annuelles DVF) : un marché stable, où les variations d'une année sur l'autre restent contenues. Seuils détaillés dans notre méthodologie.
Prix attendu modélisé : 3 421 €/m²
Écart résiduel observé : +16.8 % vs valeur modélisée · au_dessus_dept
Prix dans les communes voisines
Top 5 communes du département 93 (population > 5 000) par prix m² appartement.
Analyse complète Saint-Denis
Loyer DHUP, rendement détaillé, scores socio-économiques, DPE, radon, zonage ABC, POI, IPS lycées : toutes les données disponibles dans l'analyse Pillr.
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Questions fréquentes
Quel est le prix m² à Saint-Denis en 2026 ?
Le prix au m² à Saint-Denis s'élève à 3 997 €/m² pour un appartement et 3 930 €/m² pour une maison. Ces données proviennent de la base DVF officielle (Demandes de Valeurs Foncières), millésimes 2021 à 2025, sur 4 026 ventes notariées.
Quel est le prix d'une maison à Saint-Denis ?
À Saint-Denis, le prix au m² d'une maison est de 3 930 €/m² (ventes DVF, millésimes 2021 à 2025). Un appartement s'y négocie 3 997 €/m², soit un écart de 2 % entre les deux types de biens.
Comment évoluent les prix immobiliers à Saint-Denis ?
Sur les 3 dernières années, les prix à Saint-Denis ont évolué de -13.5 %. Sur 1 an, la variation est de -3.2 %, contre +3.1 % en moyenne dans le département (Seine-Saint-Denis).
Saint-Denis est-elle chère par rapport à la France ?
Saint-Denis se situe au 93ᵉ percentile national en prix au m². Très cher (top 10%). Par rapport au département 93, l'écart standardisé (z-score) est 0.19.
Y a-t-il beaucoup de passoires thermiques à Saint-Denis ?
10,9 % des logements diagnostiqués à Saint-Denis sont classés F ou G au DPE (source ADEME). Ces biens sont visés par le calendrier d'interdiction progressive de location de la loi Climat et Résilience.
Quels sont les quartiers les plus chers et les moins chers de Saint-Denis ?
Les prix au m² varient de 112 % entre les quartiers de Saint-Denis. Les plus chers : Pleyel 01 (5 039 €/m²), République Gare Porte de Paris 08 (4 685 €/m²), Plaine 03 (4 672 €/m²). Les plus abordables : Delaunay Belleville 02 (2 372 €/m²), Delaunay Belleville 04 (2 604 €/m²), Mutuelle Champ de Courses 02 (3 028 €/m²). Prix calculés sur les ventes d'appartements enregistrées dans DVF, lues à la vente entière et rapprochées du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, 5 ventes minimum par quartier (découpage IRIS de l'INSEE).
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie · ce que l'IA immobilière sait faire.
Demande à Pillr sur Saint-Denis
Est-ce le bon moment pour acheter à Saint-Denis ?
Le marché de Saint-Denis est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² 16,8 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 6,30 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -13,5 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Denis ?
Le rendement locatif brut indicatif à Saint-Denis est d'environ 6,30 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 21,0 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Saint-Denis ?
Notre analyse de zone attribue à Saint-Denis un sous-score de demande locative de 94/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 6,6 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Saint-Denis ?
Faible stabilité socio-éco : Score 22/100, chômage 20%, pauvreté élevée. Piste : Cibler zones rénovées hors QPV Marché en baisse (-4.8% sur 3 ans) : Tendance baissière confirmée (DVF, haute fiabilité). Piste : Attendre stabilisation ou viser rendement brut Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Saint-Denis ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : risque inondation faible, potentiel radon de catégorie 1 sur 3, aléa retrait-gonflement des argiles fort. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Saint-Denis ?
Saint-Denis est classée en zone A bis (la zone la plus tendue). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Saint-Denis ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Saint-Denis 4,4 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 5,9 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
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