Investir dans l'immobilier locatif à Saint-Denis
113 116 habitants · Seine-Saint-Denis
Pour investir à Saint-Denis (93200) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 997 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 21.0 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 6.3 %.
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026
50 annonces analysées par IA à Saint-Denis. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
3 997 €
Appartement · ventes DVF
Rendement brut · commune
6.3%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
231 373 €
Médiane : 226 400 €
Surface moyenne · sélection Pillr
78 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Saint-Denis les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 019 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Saint-Denis.
Prix au m² par quartier à Saint-Denis
À Saint-Denis, le prix au m² des appartements va de 2 372 €/m² dans le quartier Delaunay Belleville 02 à 5 039 €/m² dans le quartier Pleyel 01, soit un écart de 112 % (2 667 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
32 des 35 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 3 474 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 3 097 €/m² (Peri Langevin Stalingrad Politzer 01) à 5 718 €/m² (Pleyel 01) sur 15 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Pleyel 01
5 039 €/m²
appartement · 289 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Delaunay Belleville 02
2 372 €/m²
appartement · 39 ventes DVF
Classement des quartiers de Saint-Denis au prix au m² (appartement)
Les 6 quartiers les plus chers et les 6 les plus abordables sur 32 ; les 20 quartiers intermédiaires sont lisibles sur la carte.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Pleyel 01 | 5 039 €/m² | 289 |
| 2 | République Gare Porte de Paris 08 | 4 685 €/m² | 159 |
| 3 | Plaine 03 | 4 672 €/m² | 328 |
| 4 | Plaine 01 | 4 605 €/m² | 205 |
| 5 | Centre Ville Basilique 02 | 4 508 €/m² | 79 |
| 6 | Plaine 02 | 4 483 €/m² | 316 |
| 27 | Mutuelle Champ de Courses 01 | 3 119 €/m² | 13 |
| 28 | Allende 02 | 3 047 €/m² | 12 |
| 29 | Mutuelle Champ de Courses 04 | 3 044 €/m² | 52 |
| 30 | Mutuelle Champ de Courses 02 | 3 028 €/m² | 43 |
| 31 | Delaunay Belleville 04 | 2 604 €/m² | 61 |
| 32 | Delaunay Belleville 02 | 2 372 €/m² | 39 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat · Saint-Denis
- Prix au m² 16,8 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut élevé : 6,30 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -13,5 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : 888 transactions/an (score 100/100)
- Demande locative très forte : Score 94/100, vacance 6.6% maîtrisée
Points d'attention
- Faible stabilité socio-éco : Score 22/100, chômage 20%, pauvreté élevée
- Marché en baisse (-4.8% sur 3 ans) : Tendance baissière confirmée (DVF, haute fiabilité)
Sélection des biens : Éviter les adresses en QPV strict pour limiter la décote
Dernières ventes enregistrées à Saint-Denis
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 déc. 2025 | Appartement | 64 m² | 142 000 € | 2 219 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 84 m² | 180 000 € | 2 143 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 27 m² | 55 000 € | 2 037 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 68 m² | 275 000 € | 4 044 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 10 m² | 61 050 € | 6 105 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 53 m² | 225 000 € | 4 245 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 52 m² | 145 000 € | 2 788 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 55 m² | 142 000 € | 2 582 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 29 m² | 110 000 € | 3 793 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 59 m² | 250 000 € | 4 237 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 84 m² | 326 500 € | 3 887 € |
| 26 déc. 2025 | Appartement | 60 m² | 144 000 € | 2 400 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Meilleurs scores d'investissement à Saint-Denis
Appartement · 3p · 58 m²
169 000 €
Appartement · 5p · 76 m²
195 000 €
Appartement · 4p · 88.04 m²
215 000 €
Appartement · 3p · 73.09 m²
173 500 €
Appartement · 3p · 76.68 m²
180 000 €
Appartement · 3p · 71 m²
239 000 €
Quelle stratégie d'investissement à Saint-Denis ?
LMNP
Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
Voir le guide LMNP à Saint-DenisColocation
Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.
Voir le guide Colocation à Saint-DenisLocation courte durée
Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal, sous réserve de respecter la réglementation locale.
Voir le guide Location courte durée à Saint-DenisDéficit foncier
Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.
Voir le guide Déficit foncier à Saint-DenisQuestions fréquentes sur l'investissement à Saint-Denis
Quel est le prix moyen au m² à Saint-Denis ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Denis ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Saint-Denis ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Saint-Denis ?
Le marché de Saint-Denis est-il assez actif pour investir ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Saint-Denis
Est-ce le bon moment pour acheter à Saint-Denis ?
Le marché de Saint-Denis est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² 16,8 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 6,30 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -13,5 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Denis ?
Le rendement locatif brut indicatif à Saint-Denis est d'environ 6,30 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 21,0 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Saint-Denis ?
Notre analyse de zone attribue à Saint-Denis un sous-score de demande locative de 94/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 6,6 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Saint-Denis ?
Faible stabilité socio-éco : Score 22/100, chômage 20%, pauvreté élevée. Piste : Cibler zones rénovées hors QPV Marché en baisse (-4.8% sur 3 ans) : Tendance baissière confirmée (DVF, haute fiabilité). Piste : Attendre stabilisation ou viser rendement brut Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Saint-Denis ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : risque inondation faible, potentiel radon de catégorie 1 sur 3, aléa retrait-gonflement des argiles fort. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Saint-Denis ?
Saint-Denis est classée en zone A bis (la zone la plus tendue). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Saint-Denis ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Saint-Denis 4,4 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 5,9 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Saint-Denis
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Saint-Denis ?
Saint-Denis affiche un prix au m² de 3 997 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 6.3 %. Le marché de Saint-Denis a enregistré 864 ventes sur le millésime DVF 2025, un indicateur de la liquidité à la revente. Le département à fort rendement d'Île-de-France. Saint-Denis, Aubervilliers, Pantin profitent du Grand Paris Express.
À Saint-Denis, le revenu disponible médian est de 18 330 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Saint-Denis à 0,7 km, aéroport Charles de Gaulle à 16,7 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).
Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.
Évolution des prix à Saint-Denis
Les prix à Saint-Denis ont évolué de -3,2 % sur un an et de -13,5 % sur trois ans (médianes DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Saint-Denis, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
Comparer Saint-Denis à…
Saint-Denis sous tous les angles
Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.
Analyse de zone
Scores, données et carte interactive
ConsulterPrix immobilier
Prix au m² et ventes DVF
ConsulterLoyer moyen
Loyer au m² observé (DHUP)
ConsulterInvestir
Rendement et stratégies locatives
Page actuelle
Explorer Saint-Denis
Prix immobilier
Médianes DVF au m²
Prix immobilier Saint-DenisLoyer moyen
Médianes DHUP au m²
Loyer moyen Saint-DenisInvestir
Rendement & stratégies
Page actuelle
Investir dans les villes proches (Seine-Saint-Denis)
Pour aller plus loin
Guide · 8 min
Quel outil pour estimer les travaux d'un bien avant d'acheter ?
Simulateur au m², devis d'artisan, diagnostics, lecture des photos par l'IA : ce que chaque outil sait chiffrer avant une offre, ce qu'il ne voit pas, et l'ordre dans lequel les utiliser.
Guide · 8 min
Estimer un bien avec l'IA : ce qui marche, ce qui est du marketing
« Estimation par IA », « précision garantie », « algorithme propriétaire » : ce que ces formules recouvrent vraiment, ce que l'IA apporte à une estimation, et un test simple pour juger n'importe quel outil toi-même.
Data · 5 min
Pas de DVF en Alsace-Moselle : un vendeur sur six baisse son prix, autant que dans le reste du Grand Est
Aucune vente n'est publiée dans DVF en Alsace et en Moselle. Pillr lit le marché dans 18 000 annonces : prix demandés, baisses, loyers. Mesure du 29/09/2026.
Prêt à analyser vos opportunités à Saint-Denis ?
20 € par mois pour économiser des dizaines d'heures et éviter les erreurs à 20 000 €. Annulable à tout moment.