Investir dans l'immobilier locatif à Saint-Denis
113 116 habitants · Seine-Saint-Denis
Pour investir à Saint-Denis (93200) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 893 € (médiane DVF), pour un loyer médian de 21.0 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 6.46 %.
Données & analyse : Pillr — Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 4 juillet 2026
50 annonces analysées par IA à Saint-Denis. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
3 893 €
Appartement · médiane DVF
Rendement brut · commune
6.46%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
236 991 €
Médiane : 235 000 €
Surface moyenne · sélection Pillr
72 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Saint-Denis les mieux notées par notre score d'investissement — pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 383 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (médiane DVF), identique à celui de la page prix immobilier Saint-Denis.
Prix au m² par quartier à Saint-Denis
À Saint-Denis, le prix médian au m² des appartements va de 2 339 €/m² dans le quartier Delaunay Belleville 02 à 5 104 €/m² dans le quartier Pleyel 01, soit un écart de 118 % (2 765 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
32 des 35 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier une médiane ; ces prix reposent au total sur 3 582 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 3 150 €/m² (Peri Langevin Stalingrad Politzer 01) à 6 037 €/m² (Pleyel 01) sur 17 quartiers valorisés.
Médianes calculées sur les ventes DVF 2021-2025, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Pleyel 01
5 104 €/m²
appartement · 300 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Delaunay Belleville 02
2 339 €/m²
appartement · 39 ventes DVF
Classement des quartiers de Saint-Denis au prix médian (appartement)
Les 6 quartiers les plus chers et les 6 les plus abordables sur 32 ; les 20 quartiers intermédiaires sont lisibles sur la carte.
| # | Quartier | Prix médian | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Pleyel 01 | 5 104 €/m² | 300 |
| 2 | République Gare Porte de Paris 08 | 4 833 €/m² | 163 |
| 3 | Plaine 03 | 4 762 €/m² | 335 |
| 4 | Plaine 01 | 4 740 €/m² | 208 |
| 5 | Plaine 02 | 4 583 €/m² | 321 |
| 6 | République Gare Porte de Paris 06 | 4 466 €/m² | 172 |
| 27 | Allende 01 | 3 041 €/m² | 6 |
| 28 | Mutuelle Champ de Courses 04 | 3 000 €/m² | 53 |
| 29 | Mutuelle Champ de Courses 02 | 2 941 €/m² | 43 |
| 30 | Allende 02 | 2 828 €/m² | 12 |
| 31 | Delaunay Belleville 04 | 2 499 €/m² | 60 |
| 32 | Delaunay Belleville 02 | 2 339 €/m² | 39 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ». Médianes indicatives, non exhaustives ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat — Saint-Denis
- Prix au m² 14,5 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut élevé : 6,46 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -4,8 % sur 3 ans (DVF) — points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP) — indicatif, ne constitue pas un conseil en investissement.
Dernières ventes enregistrées à Saint-Denis
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 déc. 2025 | Appartement | 64 m² | 142 000 € | 2 219 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 84 m² | 180 000 € | 2 143 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 27 m² | 55 000 € | 2 037 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 68 m² | 275 000 € | 4 044 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 10 m² | 61 050 € | 6 105 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 53 m² | 225 000 € | 4 245 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 52 m² | 145 000 € | 2 788 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 55 m² | 142 000 € | 2 582 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 29 m² | 110 000 € | 3 793 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 59 m² | 250 000 € | 4 237 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 84 m² | 326 500 € | 3 887 € |
| 26 déc. 2025 | Appartement | 60 m² | 144 000 € | 2 400 € |
Source : DVF / DGFiP — ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
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Quelle stratégie d'investissement à Saint-Denis ?
LMNP
Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
Voir le guide LMNP à Saint-DenisColocation
Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.
Voir le guide Colocation à Saint-DenisLocation courte durée
Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal — sous réserve de respecter la réglementation locale.
Voir le guide Location courte durée à Saint-DenisLoi Pinel
Contribuables avec TMI ≥ 30 % cherchant à réduire leur impôt sur 6, 9 ou 12 ans.
Voir le guide Loi Pinel à Saint-DenisDéficit foncier
Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.
Voir le guide Déficit foncier à Saint-DenisQuestions fréquentes sur l'investissement à Saint-Denis
Quel est le prix moyen au m² à Saint-Denis ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Denis ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Saint-Denis ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Saint-Denis ?
Combien de temps pour analyser une annonce à Saint-Denis avec Pillr ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP — voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Saint-Denis
Est-ce le bon moment pour acheter à Saint-Denis ?
Le marché de Saint-Denis est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² 14,5 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 6,46 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -4,8 % sur 3 ans (DVF) — points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Denis ?
Le rendement locatif brut indicatif à Saint-Denis est d'environ 6,46 % (loyer DHUP rapporté au prix médian DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 21,0 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Saint-Denis ?
À Saint-Denis, 10,9 % du parc est classé DPE F ou G (passoires thermiques), avec un risque locatif lié à l'interdiction progressive de mise en location. Ces indicateurs sont issus des données publiques (DPE ADEME, INSEE) et restent à vérifier au cas par cas.
En quelle zone locative se situe Saint-Denis ?
Saint-Denis est classée en zone A bis (zone la plus tendue, agglomération parisienne) dans le zonage locatif officiel (A/B/C). Ce zonage conditionne plusieurs dispositifs (PTZ, prêt locatif intermédiaire LLI, Loc'Avantages, Denormandie dans l'ancien). Le dispositif Pinel, lui, est fermé aux nouvelles acquisitions depuis fin 2024.
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Pourquoi investir à Saint-Denis ?
Saint-Denis affiche un prix au m² de 3 893 € pour un appartement (médiane DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 6.46 %. Le département à fort rendement d'Île-de-France. Saint-Denis, Aubervilliers, Pantin profitent du Grand Paris Express.
Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Saint-Denis, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
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