Prix au m² à Le Kremlin-Bicêtre en 2026
24 110 habitants · Val-de-Marne · Données actualisées en 2025
En 2026, le prix au m² à Le Kremlin-Bicêtre (94270) est de 5 723 € pour un appartement et 5 944 € pour une maison (source DVF, millésimes 2021 à 2025).
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026
Appartement
5 723 €
par m² · 973 ventes DVF · millésimes 2021 à 2025
Maison
5 944 €
par m² · 47 ventes DVF · millésimes 2021 à 2025
Évolution
Recommandation d'achat · Le Kremlin-Bicêtre
- Prix au m² 47,8 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut correct : 5,15 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -8,6 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : 241 transactions/an (score 100/100), marché très actif
- Forte demande locative : Score demande 81/100, 67% de locataires, faible vacance
Points d'attention
- Baisse des prix significative : -8.7% sur 3 ans (DVF fiable), correction du marché
- Rendement locatif faible : Rendement brut 5.29%, 13e percentile national (faible)
Investissement défensif : Cibler petites surfaces bien rénovées pour locataires cadres, profitant de la baisse des prix
Évolution des prix sur 5 ans
Trajectoire du prix Pillr, raccordée au prix actuel et indexée sur les ventes DVF du département, avec la médiane annuelle des ventes de la commune en points.
235 ventes ont été enregistrées à Le Kremlin-Bicêtre sur le millésime 2025, contre 140 l'année précédente. Ce volume de transactions notariées donne une mesure directe de la liquidité du marché local.
Sur un an, les prix à Le Kremlin-Bicêtre ont évolué de +0.2 %, contre +0.6 % en moyenne dans le département (Val-de-Marne).
Prix au m² · 2021–2025
Tendance marché local
Appart · 4 ans
Appartement · prix actuel
5 723 €/m²
-3.8% sur 4 ans
Maison · prix actuel
5 944 €/m²
-7.0% sur 4 ans
Courbe : prix Pillr, raccordé au prix actuel et indexé sur les ventes DVF du département · Points creux : médiane annuelle des ventes enregistrées · Survole la courbe pour le détail par année
Prix au m² par quartier à Le Kremlin-Bicêtre
À Le Kremlin-Bicêtre, le prix au m² des appartements va de 4 598 €/m² dans le quartier Les Closeaux-Les Martinets à 6 094 €/m² dans le quartier Les Plantes, soit un écart de 33 % (1 496 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
8 des 9 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 973 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 5 944 €/m² (Les Closeaux-Les Martinets) à 5 944 €/m² (Barnufles) sur 2 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Les Plantes
6 094 €/m²
appartement · 81 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Les Closeaux-Les Martinets
4 598 €/m²
appartement · 13 ventes DVF
Classement des quartiers de Le Kremlin-Bicêtre au prix au m² (appartement)
8 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Les Plantes | 6 094 €/m² | 81 |
| 2 | Les Périchets | 5 858 €/m² | 233 |
| 3 | Kremlin-Saint-Germain | 5 823 €/m² | 215 |
| 4 | Petits Jardins-Bas de Bicêtre | 5 771 €/m² | 86 |
| 5 | Les Coquettes | 5 745 €/m² | 148 |
| 6 | Les Sablons | 5 483 €/m² | 148 |
| 7 | Barnufles | 5 067 €/m² | 49 |
| 8 | Les Closeaux-Les Martinets | 4 598 €/m² | 13 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Dernières ventes enregistrées à Le Kremlin-Bicêtre
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 déc. 2025 | Appartement | 90 m² | 460 000 € | 5 111 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 50 m² | 225 000 € | 4 500 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 235 m² | 2 300 000 € | 9 787 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 61 m² | 165 750 € | 2 717 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 31 m² | 184 110 € | 5 939 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 38 m² | 185 079 € | 4 871 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 122 m² | 622 583 € | 5 103 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 39 m² | 188 955 € | 4 845 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 44 m² | 212 211 € | 4 823 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 45 m² | 218 025 € | 4 845 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 43 m² | 215 603 € | 5 014 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 25 m² | 146 500 € | 5 860 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Biens en vente à Le Kremlin-Bicêtre, déjà analysés
6 des 122 biens analysés actuellement en vente, chacun passé au crible : état estimé depuis les photos, budget travaux, potentiel locatif.
- Appartement 2 pièces de 41 m²175 000 €DPE Dnote Btravaux légers
- Appartement 6 pièces de 144,24 m²441 000 €DPE Dnote Btravaux modérés
- Appartement 1 pièce de 36,69 m²142 000 €DPE Fnote Btravaux légers
- Appartement 4 pièces de 79,55 m²330 000 €DPE Enote Ctravaux légers
- Appartement 3 pièces de 68 m²318 000 €DPE Dnote Ctravaux modérés
- Appartement 2 pièces de 55,63 m²230 000 €DPE Enote Ctravaux modérés
Le verdict détaillé, le rendement net et la cible de négociation sont réservés aux membres.
Estimer un bien à Le Kremlin-Bicêtre
Pour estimer un appartement à Le Kremlin-Bicêtre, partez du prix DVF de 5 723 €/m² (millésimes 2021 à 2025) et ajustez selon le quartier : de 4 598 €/m² (quartier Les Closeaux-Les Martinets) à 6 094 €/m² (quartier Les Plantes). Les 1 020 ventes notariées des millésimes 2021 à 2025 donnent des points de comparaison concrets.
Positionnement marché
Percentile national
99ᵉ
Très cher (top 10%)
Z-score département
+0.91
Écart standardisé vs médiane dpt 94
Z-score région
+1.07
vs médiane Île-de-France
La volatilité des prix mesurée à Le Kremlin-Bicêtre est de 4,5 % (coefficient de variation des médianes annuelles DVF) : un marché stable, où les variations d'une année sur l'autre restent contenues. Seuils détaillés dans notre méthodologie.
Prix attendu modélisé : 3 873 €/m²
Écart résiduel observé : +47.8 % vs valeur modélisée · bien_au_dessus_dept
Prix dans les communes voisines
Top 5 communes du département 94 (population > 5 000) par prix m² appartement.
Analyse complète Le Kremlin-Bicêtre
Loyer DHUP, rendement détaillé, scores socio-économiques, DPE, radon, zonage ABC, POI, IPS lycées : toutes les données disponibles dans l'analyse Pillr.
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Questions fréquentes
Quel est le prix m² à Le Kremlin-Bicêtre en 2026 ?
Le prix au m² à Le Kremlin-Bicêtre s'élève à 5 723 €/m² pour un appartement et 5 944 €/m² pour une maison. Ces données proviennent de la base DVF officielle (Demandes de Valeurs Foncières), millésimes 2021 à 2025, sur 1 020 ventes notariées.
Quel est le prix d'une maison à Le Kremlin-Bicêtre ?
À Le Kremlin-Bicêtre, le prix au m² d'une maison est de 5 944 €/m² (ventes DVF, millésimes 2021 à 2025). Un appartement s'y négocie 5 723 €/m², soit un écart de 4 % entre les deux types de biens.
Comment évoluent les prix immobiliers à Le Kremlin-Bicêtre ?
Sur les 3 dernières années, les prix à Le Kremlin-Bicêtre ont évolué de -8.6 %. Sur 1 an, la variation est de +0.2 %, contre +0.6 % en moyenne dans le département (Val-de-Marne).
Le Kremlin-Bicêtre est-elle chère par rapport à la France ?
Le Kremlin-Bicêtre se situe au 99ᵉ percentile national en prix au m². Très cher (top 10%). Par rapport au département 94, l'écart standardisé (z-score) est 0.91.
Y a-t-il beaucoup de passoires thermiques à Le Kremlin-Bicêtre ?
12,4 % des logements diagnostiqués à Le Kremlin-Bicêtre sont classés F ou G au DPE (source ADEME). Ces biens sont visés par le calendrier d'interdiction progressive de location de la loi Climat et Résilience.
Quels sont les quartiers les plus chers et les moins chers de Le Kremlin-Bicêtre ?
Les prix au m² varient de 33 % entre les quartiers de Le Kremlin-Bicêtre. Les plus chers : Les Plantes (6 094 €/m²), Les Périchets (5 858 €/m²), Kremlin-Saint-Germain (5 823 €/m²). Les plus abordables : Les Closeaux-Les Martinets (4 598 €/m²), Barnufles (5 067 €/m²), Les Sablons (5 483 €/m²). Prix calculés sur les ventes d'appartements enregistrées dans DVF, lues à la vente entière et rapprochées du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, 5 ventes minimum par quartier (découpage IRIS de l'INSEE).
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie · ce que l'IA immobilière sait faire.
Demande à Pillr sur Le Kremlin-Bicêtre
Est-ce le bon moment pour acheter à Le Kremlin-Bicêtre ?
Les données invitent à la prudence sur Le Kremlin-Bicêtre à ce stade. Prix au m² 47,8 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut correct : 5,15 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -8,6 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Le Kremlin-Bicêtre ?
Le rendement locatif brut indicatif à Le Kremlin-Bicêtre est d'environ 5,15 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 24,6 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Le Kremlin-Bicêtre ?
Notre analyse de zone attribue à Le Kremlin-Bicêtre un sous-score de demande locative de 81/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 8,9 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Le Kremlin-Bicêtre ?
Baisse des prix significative : -8.7% sur 3 ans (DVF fiable), correction du marché. Piste : Acheter en dessous du prix de marché actuel pour capter la reprise Rendement locatif faible : Rendement brut 5.29%, 13e percentile national (faible). Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Le Kremlin-Bicêtre ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Le Kremlin-Bicêtre ?
Le Kremlin-Bicêtre est classée en zone A bis (la zone la plus tendue). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Le Kremlin-Bicêtre ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Le Kremlin-Bicêtre 7,4 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 4,2 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
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