Prix au m² à Pessac en 2026
67 339 habitants · Gironde · Données actualisées en 2025
En 2026, le prix au m² à Pessac (33600) est de 3 378 € pour un appartement et 3 974 € pour une maison (source DVF, millésimes 2021 à 2025).
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026
Appartement
3 378 €
par m² · 1 550 ventes DVF · millésimes 2021 à 2025
Maison
3 974 €
par m² · 2 069 ventes DVF · millésimes 2021 à 2025
Évolution
Recommandation d'achat · Pessac
- Prix au m² 37,1 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut correct : 5,42 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -10,0 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : 711 transactions/an, marché très actif et fluide
- Qualité du parc immobilier : Seulement 2.1% de passoires F/G, parc moderne
Points d'attention
- Baisse des prix : Marché en baisse de -5.5% sur 3 ans (DVF, haute fiabilité)
- Risque QPV : 3 quartiers prioritaires présents, décote prix attendue
Investissement locatif : Privilégier petites surfaces pour optimiser rendement et liquidité
Évolution des prix sur 5 ans
Trajectoire du prix Pillr, raccordée au prix actuel et indexée sur les ventes DVF du département, avec la médiane annuelle des ventes de la commune en points.
698 ventes ont été enregistrées à Pessac sur le millésime 2025, contre 585 l'année précédente. Ce volume de transactions notariées donne une mesure directe de la liquidité du marché local.
Sur un an, les prix à Pessac ont évolué de -2.0 %, contre -1.9 % en moyenne dans le département (Gironde).
Prix au m² · 2021–2025
Tendance marché local
Appart · 4 ans
Appartement · prix actuel
3 378 €/m²
-4.7% sur 4 ans
Maison · prix actuel
3 974 €/m²
-2.2% sur 4 ans
Courbe : prix Pillr, raccordé au prix actuel et indexé sur les ventes DVF du département · Points creux : médiane annuelle des ventes enregistrées · Survole la courbe pour le détail par année
Prix au m² par quartier à Pessac
À Pessac, le prix au m² des maisons va de 2 897 €/m² dans le quartier Châtaigneraie à 4 616 €/m² dans le quartier Le Bourg, soit un écart de 59 % (1 719 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
21 des 21 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 2 034 ventes de maisons enregistrées dans DVF.
Côté appartements, la fourchette s'étend de 2 253 €/m² (Saige Nord) à 4 183 €/m² (Candau) sur 19 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Le Bourg
4 616 €/m²
maison · 110 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Châtaigneraie
2 897 €/m²
maison · 14 ventes DVF
Classement des quartiers de Pessac au prix au m² (maison)
Les 6 quartiers les plus chers et les 6 les plus abordables sur 21 ; les 9 quartiers intermédiaires sont lisibles sur la carte.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Le Bourg | 4 616 €/m² | 110 |
| 2 | Sardine | 4 372 €/m² | 190 |
| 3 | Les Échoppes | 4 315 €/m² | 132 |
| 4 | Bellegrave | 4 274 €/m² | 85 |
| 5 | Noès | 4 236 €/m² | 96 |
| 6 | Parc Industriel | 4 221 €/m² | 7 |
| 16 | Fac Sciences-Droit | 3 703 €/m² | 13 |
| 17 | Madran | 3 688 €/m² | 160 |
| 18 | Saige Nord | 3 645 €/m² | 29 |
| 19 | Saige Sud | 3 628 €/m² | 16 |
| 20 | 3 m | 3 333 €/m² | 93 |
| 21 | Châtaigneraie | 2 897 €/m² | 14 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Dernières ventes enregistrées à Pessac
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 déc. 2025 | Appartement | 63 m² | 158 997 € | 2 524 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 77 m² | 251 500 € | 3 266 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 66 m² | 144 470 € | 2 189 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 85 m² | 265 000 € | 3 118 € |
| 29 déc. 2025 | Maison | 86 m² | 349 800 € | 4 067 € |
| 29 déc. 2025 | Maison | 78 m² | 300 000 € | 3 846 € |
| 29 déc. 2025 | Maison | 91 m² | 346 000 € | 3 802 € |
| 23 déc. 2025 | Maison | 102 m² | 380 000 € | 3 725 € |
| 23 déc. 2025 | Maison | 540 m² | 500 000 € | 926 € |
| 23 déc. 2025 | Maison | 180 m² | 628 600 € | 3 492 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 72 m² | 187 000 € | 2 597 € |
| 23 déc. 2025 | Maison | 89 m² | 300 000 € | 3 371 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Biens en vente à Pessac, déjà analysés
6 des 538 biens analysés actuellement en vente, chacun passé au crible : état estimé depuis les photos, budget travaux, potentiel locatif.
- Appartement 1 pièce de 19 m²48 000 €DPE Anote Btravaux minimes
- Appartement 1 pièce de 25 m²64 000 €DPE Cnote Btravaux minimes
- Appartement 4 pièces de 78 m²180 000 €DPE Dnote Btravaux légers
- Appartement 3 pièces de 68 m²154 200 €DPE Bnote Btravaux minimes
- Appartement 3 pièces de 67 m²153 000 €DPE Cnote Btravaux légers
- Appartement 3 pièces de 51 m²129 000 €DPE Cnote Btravaux légers
Le verdict détaillé, le rendement net et la cible de négociation sont réservés aux membres.
Estimer un bien à Pessac
Pour estimer un appartement à Pessac, partez du prix DVF de 3 378 €/m² (millésimes 2021 à 2025) et ajustez selon le quartier : de 2 253 €/m² (quartier Saige Nord) à 4 183 €/m² (quartier Candau). Les 3 619 ventes notariées des millésimes 2021 à 2025 donnent des points de comparaison concrets.
Positionnement marché
Percentile national
86ᵉ
Cher (top 25%)
Z-score département
+0.75
Écart standardisé vs médiane dpt 33
Z-score région
+0.99
vs médiane Nouvelle-Aquitaine
La volatilité des prix mesurée à Pessac est de 2,4 % (coefficient de variation des médianes annuelles DVF) : un marché stable, où les variations d'une année sur l'autre restent contenues. Seuils détaillés dans notre méthodologie.
Prix attendu modélisé : 2 464 €/m²
Écart résiduel observé : +37.1 % vs valeur modélisée · bien_au_dessus_dept
Prix dans les communes voisines
Top 5 communes du département 33 (population > 5 000) par prix m² appartement.
Analyse complète Pessac
Loyer DHUP, rendement détaillé, scores socio-économiques, DPE, radon, zonage ABC, POI, IPS lycées : toutes les données disponibles dans l'analyse Pillr.
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Questions fréquentes
Quel est le prix m² à Pessac en 2026 ?
Le prix au m² à Pessac s'élève à 3 378 €/m² pour un appartement et 3 974 €/m² pour une maison. Ces données proviennent de la base DVF officielle (Demandes de Valeurs Foncières), millésimes 2021 à 2025, sur 3 619 ventes notariées.
Quel est le prix d'une maison à Pessac ?
À Pessac, le prix au m² d'une maison est de 3 974 €/m² (ventes DVF, millésimes 2021 à 2025). Un appartement s'y négocie 3 378 €/m², soit un écart de 18 % entre les deux types de biens.
Comment évoluent les prix immobiliers à Pessac ?
Sur les 3 dernières années, les prix à Pessac ont évolué de -10.0 %. Sur 1 an, la variation est de -2.0 %, contre -1.9 % en moyenne dans le département (Gironde).
Pessac est-elle chère par rapport à la France ?
Pessac se situe au 86ᵉ percentile national en prix au m². Cher (top 25%). Par rapport au département 33, l'écart standardisé (z-score) est 0.75.
Y a-t-il beaucoup de passoires thermiques à Pessac ?
2,1 % des logements diagnostiqués à Pessac sont classés F ou G au DPE (source ADEME). Ces biens sont visés par le calendrier d'interdiction progressive de location de la loi Climat et Résilience.
Quels sont les quartiers les plus chers et les moins chers de Pessac ?
Les prix au m² varient de 59 % entre les quartiers de Pessac. Les plus chers : Le Bourg (4 616 €/m²), Sardine (4 372 €/m²), Les Échoppes (4 315 €/m²). Les plus abordables : Châtaigneraie (2 897 €/m²), 3 m (3 333 €/m²), Saige Sud (3 628 €/m²). Prix calculés sur les ventes de maisons enregistrées dans DVF, lues à la vente entière et rapprochées du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, 5 ventes minimum par quartier (découpage IRIS de l'INSEE).
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie · ce que l'IA immobilière sait faire.
Demande à Pillr sur Pessac
Est-ce le bon moment pour acheter à Pessac ?
Les données invitent à la prudence sur Pessac à ce stade. Prix au m² 37,1 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut correct : 5,42 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -10,0 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Pessac ?
Le rendement locatif brut indicatif à Pessac est d'environ 5,42 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 15,3 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Pessac ?
Notre analyse de zone attribue à Pessac un sous-score de demande locative de 90/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 3,7 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Pessac ?
Baisse des prix : Marché en baisse de -5.5% sur 3 ans (DVF, haute fiabilité). Piste : Tendance départementale similaire (-8%), effet de cycle Risque QPV : 3 quartiers prioritaires présents, décote prix attendue. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Pessac ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 2 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Pessac ?
Pessac est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Pessac ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Pessac 12,8 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 1,5 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
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