Investir dans l'immobilier locatif à Pessac
64 910 habitants · Gironde
Pour investir à Pessac (33600) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 472 € (médiane DVF), pour un loyer médian de 15.3 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 5.28 %.
Données & analyse : Pillr — Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 4 juillet 2026
50 annonces analysées par IA à Pessac. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
3 472 €
Appartement · médiane DVF
Rendement brut · commune
5.28%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
313 033 €
Médiane : 270 950 €
Surface moyenne · sélection Pillr
97 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Pessac les mieux notées par notre score d'investissement — pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 191 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (médiane DVF), identique à celui de la page prix immobilier Pessac.
Prix au m² par quartier à Pessac
À Pessac, le prix médian au m² des maisons va de 3 307 €/m² dans le quartier Châtaigneraie à 4 706 €/m² dans le quartier Le Bourg, soit un écart de 42 % (1 399 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
21 des 22 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier une médiane ; ces prix reposent au total sur 2 101 ventes de maisons enregistrées dans DVF.
Côté appartements, la fourchette s'étend de 2 205 €/m² (Saige Nord) à 4 545 €/m² (Candau) sur 19 quartiers valorisés.
Médianes calculées sur les ventes DVF 2021-2025, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Le Bourg
4 706 €/m²
maison · 117 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Châtaigneraie
3 307 €/m²
maison · 15 ventes DVF
Classement des quartiers de Pessac au prix médian (maison)
Les 6 quartiers les plus chers et les 6 les plus abordables sur 21 ; les 9 quartiers intermédiaires sont lisibles sur la carte.
| # | Quartier | Prix médian | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Le Bourg | 4 706 €/m² | 117 |
| 2 | Sardine | 4 578 €/m² | 200 |
| 3 | Parc Industriel | 4 520 €/m² | 7 |
| 4 | Les Échoppes | 4 502 €/m² | 136 |
| 5 | Noès | 4 462 €/m² | 101 |
| 6 | Bellegrave | 4 412 €/m² | 87 |
| 16 | France | 3 871 €/m² | 197 |
| 17 | Fac Sciences-Droit | 3 808 €/m² | 14 |
| 18 | Saige Nord | 3 714 €/m² | 29 |
| 19 | Saige Sud | 3 707 €/m² | 17 |
| 20 | 3 m | 3 499 €/m² | 93 |
| 21 | Châtaigneraie | 3 307 €/m² | 15 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ». Médianes indicatives, non exhaustives ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat — Pessac
- Prix au m² 57,4 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut correct : 5,28 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -5,5 % sur 3 ans (DVF) — points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP) — indicatif, ne constitue pas un conseil en investissement.
Dernières ventes enregistrées à Pessac
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 déc. 2025 | Appartement | 63 m² | 158 997 € | 2 524 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 77 m² | 251 500 € | 3 266 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 66 m² | 144 470 € | 2 189 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 85 m² | 265 000 € | 3 118 € |
| 29 déc. 2025 | Maison | 86 m² | 349 800 € | 4 067 € |
| 29 déc. 2025 | Maison | 78 m² | 300 000 € | 3 846 € |
| 29 déc. 2025 | Maison | 91 m² | 346 000 € | 3 802 € |
| 23 déc. 2025 | Maison | 102 m² | 380 000 € | 3 725 € |
| 23 déc. 2025 | Maison | 540 m² | 500 000 € | 926 € |
| 23 déc. 2025 | Maison | 180 m² | 628 600 € | 3 492 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 72 m² | 187 000 € | 2 597 € |
| 23 déc. 2025 | Maison | 89 m² | 300 000 € | 3 371 € |
Source : DVF / DGFiP — ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
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Quelle stratégie d'investissement à Pessac ?
LMNP
Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
Voir le guide LMNP à PessacColocation
Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.
Voir le guide Colocation à PessacLocation courte durée
Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal — sous réserve de respecter la réglementation locale.
Voir le guide Location courte durée à PessacLoi Pinel
Contribuables avec TMI ≥ 30 % cherchant à réduire leur impôt sur 6, 9 ou 12 ans.
Voir le guide Loi Pinel à PessacDéficit foncier
Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.
Voir le guide Déficit foncier à PessacQuestions fréquentes sur l'investissement à Pessac
Quel est le prix moyen au m² à Pessac ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Pessac ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Pessac ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Pessac ?
Combien de temps pour analyser une annonce à Pessac avec Pillr ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP — voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Pessac
Est-ce le bon moment pour acheter à Pessac ?
Les données invitent à la prudence sur Pessac à ce stade. Prix au m² 57,4 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut correct : 5,28 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -5,5 % sur 3 ans (DVF) — points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Pessac ?
Le rendement locatif brut indicatif à Pessac est d'environ 5,28 % (loyer DHUP rapporté au prix médian DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 15,3 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Pessac ?
À Pessac, 2,1 % du parc est classé DPE F ou G (passoires thermiques), avec un risque locatif lié à l'interdiction progressive de mise en location. Ces indicateurs sont issus des données publiques (DPE ADEME, INSEE) et restent à vérifier au cas par cas.
En quelle zone locative se situe Pessac ?
Pessac est classée en zone A (grandes agglomérations, marché tendu) dans le zonage locatif officiel (A/B/C). Ce zonage conditionne plusieurs dispositifs (PTZ, prêt locatif intermédiaire LLI, Loc'Avantages, Denormandie dans l'ancien). Le dispositif Pinel, lui, est fermé aux nouvelles acquisitions depuis fin 2024.
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Pourquoi investir à Pessac ?
Pessac affiche un prix au m² de 3 472 € pour un appartement (médiane DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 5.28 %. Bordeaux et Bassin d'Arcachon. LGV Paris-Bordeaux a accéléré la valorisation. Reste accessible vs IDF.
Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Pessac, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
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