Investir dans l'immobilier locatif à Pessac
64 910 habitants · Gironde
Pour investir à Pessac (33600) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 378 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 15.3 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 5.42 %.
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026
50 annonces analysées par IA à Pessac. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
3 378 €
Appartement · ventes DVF
Rendement brut · commune
5.42%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
231 377 €
Médiane : 220 000 €
Surface moyenne · sélection Pillr
83 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Pessac les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (2 813 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Pessac.
Prix au m² par quartier à Pessac
À Pessac, le prix au m² des maisons va de 2 897 €/m² dans le quartier Châtaigneraie à 4 616 €/m² dans le quartier Le Bourg, soit un écart de 59 % (1 719 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
21 des 21 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 2 034 ventes de maisons enregistrées dans DVF.
Côté appartements, la fourchette s'étend de 2 253 €/m² (Saige Nord) à 4 183 €/m² (Candau) sur 19 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Le Bourg
4 616 €/m²
maison · 110 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Châtaigneraie
2 897 €/m²
maison · 14 ventes DVF
Classement des quartiers de Pessac au prix au m² (maison)
Les 6 quartiers les plus chers et les 6 les plus abordables sur 21 ; les 9 quartiers intermédiaires sont lisibles sur la carte.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Le Bourg | 4 616 €/m² | 110 |
| 2 | Sardine | 4 372 €/m² | 190 |
| 3 | Les Échoppes | 4 315 €/m² | 132 |
| 4 | Bellegrave | 4 274 €/m² | 85 |
| 5 | Noès | 4 236 €/m² | 96 |
| 6 | Parc Industriel | 4 221 €/m² | 7 |
| 16 | Fac Sciences-Droit | 3 703 €/m² | 13 |
| 17 | Madran | 3 688 €/m² | 160 |
| 18 | Saige Nord | 3 645 €/m² | 29 |
| 19 | Saige Sud | 3 628 €/m² | 16 |
| 20 | 3 m | 3 333 €/m² | 93 |
| 21 | Châtaigneraie | 2 897 €/m² | 14 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat · Pessac
- Prix au m² 37,1 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut correct : 5,42 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -10,0 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : 711 transactions/an, marché très actif et fluide
- Qualité du parc immobilier : Seulement 2.1% de passoires F/G, parc moderne
Points d'attention
- Baisse des prix : Marché en baisse de -5.5% sur 3 ans (DVF, haute fiabilité)
- Risque QPV : 3 quartiers prioritaires présents, décote prix attendue
Investissement locatif : Privilégier petites surfaces pour optimiser rendement et liquidité
Dernières ventes enregistrées à Pessac
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 déc. 2025 | Appartement | 63 m² | 158 997 € | 2 524 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 77 m² | 251 500 € | 3 266 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 66 m² | 144 470 € | 2 189 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 85 m² | 265 000 € | 3 118 € |
| 29 déc. 2025 | Maison | 86 m² | 349 800 € | 4 067 € |
| 29 déc. 2025 | Maison | 78 m² | 300 000 € | 3 846 € |
| 29 déc. 2025 | Maison | 91 m² | 346 000 € | 3 802 € |
| 23 déc. 2025 | Maison | 102 m² | 380 000 € | 3 725 € |
| 23 déc. 2025 | Maison | 540 m² | 500 000 € | 926 € |
| 23 déc. 2025 | Maison | 180 m² | 628 600 € | 3 492 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 72 m² | 187 000 € | 2 597 € |
| 23 déc. 2025 | Maison | 89 m² | 300 000 € | 3 371 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Meilleurs scores d'investissement à Pessac
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Quelle stratégie d'investissement à Pessac ?
LMNP
Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
Voir le guide LMNP à PessacColocation
Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.
Voir le guide Colocation à PessacLocation courte durée
Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal, sous réserve de respecter la réglementation locale.
Voir le guide Location courte durée à PessacDéficit foncier
Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.
Voir le guide Déficit foncier à PessacQuestions fréquentes sur l'investissement à Pessac
Quel est le prix moyen au m² à Pessac ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Pessac ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Pessac ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Pessac ?
Le marché de Pessac est-il assez actif pour investir ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Pessac
Est-ce le bon moment pour acheter à Pessac ?
Les données invitent à la prudence sur Pessac à ce stade. Prix au m² 37,1 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut correct : 5,42 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -10,0 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Pessac ?
Le rendement locatif brut indicatif à Pessac est d'environ 5,42 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 15,3 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Pessac ?
Notre analyse de zone attribue à Pessac un sous-score de demande locative de 90/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 3,7 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Pessac ?
Baisse des prix : Marché en baisse de -5.5% sur 3 ans (DVF, haute fiabilité). Piste : Tendance départementale similaire (-8%), effet de cycle Risque QPV : 3 quartiers prioritaires présents, décote prix attendue. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Pessac ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 2 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Pessac ?
Pessac est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Pessac ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Pessac 12,8 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 1,5 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Pessac
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Pessac ?
Pessac affiche un prix au m² de 3 378 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 5.42 %. Le marché de Pessac a enregistré 698 ventes sur le millésime DVF 2025, un indicateur de la liquidité à la revente. Bordeaux et Bassin d'Arcachon. LGV Paris-Bordeaux a accéléré la valorisation. Reste accessible vs IDF.
À Pessac, le revenu disponible médian est de 28 840 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Pessac Alouette à 0,9 km, aéroport Bordeaux–Mérignac à 5,5 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).
Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.
Évolution des prix à Pessac
Les prix à Pessac ont évolué de -2 % sur un an et de -10 % sur trois ans (médianes DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Pessac, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
Comparer Pessac à…
Pessac sous tous les angles
Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.
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