Prix immobilier Bordeaux 2026 : 4 121€/m²

Appartement

4 121 €

par m² · médiane DVF 2025

Maison

4 847 €

par m² · médiane DVF

Évolution

Sur 1 an-2.1%

Sur 3 ans-10.7%

Recommandation d'achat — Bordeaux

À surveiller

Rendement brut correct : 4,66 % (loyer DHUP / prix DVF).
Prix en repli : -10,7 % sur 3 ans (DVF) — points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP) — indicatif, ne constitue pas un conseil en investissement.

Analyse IA

63/100 · score global

Points positifs

Liquidité exceptionnelle — Volume de transactions très élevé (4 637 ventes/an), marché extrêmement fluide
Forte demande locative — 65.4% de locataires et score de demande locative Pillr de 85/100

Points d'attention

Baisse des prix (DVF) — Prix en baisse de -10.7% sur 3 ans (données DVF fiables, tendance haute)
Réglementation LCD stricte — Réglementation de la location courte durée très restrictive à Bordeaux

Cibler l'investissement étudiant : Privilégier les studios ou T2 proches des lignes de tram B et C pour capter la forte population étudiante.

Analyse complète

Évolution des prix sur 5 ans

Médiane annuelle DVF (transactions notariées), filtrée 10-500m² et prix 10k-20M€. Recalculée chaque trimestre depuis la base officielle data.gouv.fr.

Évolution prix m² · DVF 2021–2025

Tendance marché local

-10.2%

Appart · 4 ans

Appartement 2025

4 121 €/m²

-10.2% sur 4 ans

Maison 2025

4 847 €/m²

-7.0% sur 4 ans

Médiane DVF par année · Barres grises = volume transactions enregistrées

Prix au m² par quartier à Bordeaux

À Bordeaux, le prix médian au m² des appartements va de 2 553 €/m² dans le quartier Gare Saint-Jean 3 à 5 797 €/m² dans le quartier Hôtel de Ville-Quinconces 7, soit un écart de 127 % (3 244 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.

88 des 88 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier une médiane ; ces prix reposent au total sur 17 983 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.

Côté maisons, la fourchette s'étend de 2 866 €/m² (Bacalan 4) à 7 214 €/m² (Chartrons-Grand Parc 9) sur 78 quartiers valorisés.

Médianes calculées sur les ventes DVF 2021-2025, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez un quartier pour le détail.

Quartier le plus cher

Hôtel de Ville-Quinconces 7

5 797 €/m²

appartement · 309 ventes DVF

Quartier le plus abordable

Gare Saint-Jean 3

2 553 €/m²

appartement · 207 ventes DVF

Chargement de la carte…

Classement des quartiers de Bordeaux au prix médian (appartement)

Les 6 quartiers les plus chers et les 6 les plus abordables sur 88 ; les 76 quartiers intermédiaires sont lisibles sur la carte.

#	Quartier	Prix médian	Ventes DVF
1	Hôtel de Ville-Quinconces 7	5 797 €/m²	309
2	Hôtel de Ville-Quinconces 6	5 712 €/m²	349
3	Saint-Seurin-Fondaudège 2	5 615 €/m²	172
4	Chartrons-Grand Parc 9	5 593 €/m²	250
5	Hôtel de Ville-Quinconces 8	5 556 €/m²	225
6	Hôtel de Ville-Quinconces 3	5 500 €/m²	235
83	Le Lac 1	3 224 €/m²	220
84	Chartrons-Grand Parc 6	3 073 €/m²	106
85	Lestonnat-Monséjour 7	3 029 €/m²	107
86	La Bastide 4	2 982 €/m²	29
87	Bacalan 3	2 929 €/m²	29
88	Gare Saint-Jean 3	2 553 €/m²	207

Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ». Médianes indicatives, non exhaustives ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Dernières ventes enregistrées à Bordeaux

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

Date	Type	Surface	Prix de vente	Prix/m²
31 déc. 2025	Maison	230 m²	835 000 €	3 630 €
31 déc. 2025	Appartement	26 m²	145 665 €	5 603 €
31 déc. 2025	Appartement	30 m²	110 000 €	3 667 €
31 déc. 2025	Bien mixte	155 m²	520 000 €	3 355 €
31 déc. 2025	Maison	97 m²	260 000 €	2 680 €
31 déc. 2025	Appartement	45 m²	223 000 €	4 956 €
30 déc. 2025	Appartement	110 m²	768 330 €	6 985 €
30 déc. 2025	Appartement	112 m²	564 300 €	5 038 €
30 déc. 2025	Appartement	98 m²	189 000 €	1 929 €
30 déc. 2025	Maison	100 m²	420 000 €	4 200 €
30 déc. 2025	Appartement	50 m²	186 450 €	3 729 €
30 déc. 2025	Appartement	25 m²	97 000 €	3 880 €

Source : DVF / DGFiP — ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Positionnement marché

Percentile national

98ᵉ

Très cher (top 10%)

Z-score département

+2.47

Écart standardisé vs médiane dpt 33

Z-score région

+3.19

vs médiane Nouvelle-Aquitaine

Prix dans les communes voisines

Top 5 communes du département 33 (population > 5 000) par prix m² appartement.

Lège-Cap-Ferret

7 909 hab.

7 630 €/m²

Arcachon

11 092 hab.

7 391 €/m²

Lacanau

5 739 hab.

5 395 €/m²

Andernos-les-Bains

12 710 hab.

5 182 €/m²

La Teste-de-Buch

27 566 hab.

4 701 €/m²

Analyse complète Bordeaux

Loyer DHUP, rendement détaillé, scores socio-économiques, DPE, radon, Pinel, POI, IPS lycées — toutes les données disponibles dans l'analyse Pillr.

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Aussi disponible pour Bordeaux

Loyer moyen

16.0 €/m²/mois

Source DHUP officielle

Rendement brut moyen

4.66 %

Voir détail simulation

Questions fréquentes

Quel est le prix m² à Bordeaux en 2026 ?

Le prix médian au m² à Bordeaux s'élève à 4 121 €/m² pour un appartement et 4 847 €/m² pour une maison. Ces données proviennent de la base DVF officielle (Demandes de Valeurs Foncières) millésime 2025, sur 4 637 transactions notariées.

Comment évoluent les prix immobiliers à Bordeaux ?

Sur les 3 dernières années, les prix à Bordeaux ont évolué de -10.7 %. Sur 1 an, la variation est de -2.1 %.

Bordeaux est-elle chère par rapport à la France ?

Bordeaux se situe au 98ᵉ percentile national en prix au m². Très cher (top 10%). Par rapport au département 33, l'écart standardisé (z-score) est 2.47.

Quels sont les quartiers les plus chers et les moins chers de Bordeaux ?

Les prix au m² varient de 127 % entre les quartiers de Bordeaux. Les plus chers : Hôtel de Ville-Quinconces 7 (5 797 €/m²), Hôtel de Ville-Quinconces 6 (5 712 €/m²), Saint-Seurin-Fondaudège 2 (5 615 €/m²). Les plus abordables : Gare Saint-Jean 3 (2 553 €/m²), Bacalan 3 (2 929 €/m²), La Bastide 4 (2 982 €/m²). Médianes calculées sur les ventes d'appartements enregistrées dans DVF, 5 ventes minimum par quartier (découpage IRIS de l'INSEE).

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP — voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Bordeaux

Est-ce le bon moment pour acheter à Bordeaux ?

Le marché de Bordeaux est à surveiller : signaux mitigés. Rendement brut correct : 4,66 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -10,7 % sur 3 ans (DVF) — points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Bordeaux ?

Le rendement locatif brut indicatif à Bordeaux est d'environ 4,66 % (loyer DHUP rapporté au prix médian DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 16,0 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Bordeaux ?

Baisse des prix (DVF) : Prix en baisse de -10.7% sur 3 ans (données DVF fiables, tendance haute). Piste : Négocier agressivement à l'achat, le marché est en phase de correction Réglementation LCD stricte : Réglementation de la location courte durée très restrictive à Bordeaux. Piste : Privilégier la location meublée classique ou le bail mobilité Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

En quelle zone locative se situe Bordeaux ?

Bordeaux est classée en zone A (grandes agglomérations, marché tendu) dans le zonage locatif officiel (A/B/C). Ce zonage conditionne plusieurs dispositifs (PTZ, prêt locatif intermédiaire LLI, Loc'Avantages, Denormandie dans l'ancien). Le dispositif Pinel, lui, est fermé aux nouvelles acquisitions depuis fin 2024.

Le quartier est-il sûr à Bordeaux ?

L'indice de sécurité retenu par l'analyse Pillr place Bordeaux à un niveau de risque modéré (dans la moyenne) (52/100, 0 = le plus sûr), à partir des statistiques publiques de délinquance. La sécurité variant fortement d'un quartier à l'autre, vérifiez toujours l'adresse précise du bien.

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