Investir dans l'immobilier locatif à Bordeaux
261 804 habitants · Gironde
Pour investir à Bordeaux (33000) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 4 121 € (médiane DVF), pour un loyer médian de 16.0 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 4.66 %.
Données & analyse : Pillr — Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 4 juillet 2026
50 annonces analysées par IA à Bordeaux. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
4 121 €
Appartement · médiane DVF
Rendement brut · commune
4.66%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
265 769 €
Médiane : 247 250 €
Surface moyenne · sélection Pillr
93 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Bordeaux les mieux notées par notre score d'investissement — pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (2 956 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (médiane DVF), identique à celui de la page prix immobilier Bordeaux.
Prix au m² par quartier à Bordeaux
À Bordeaux, le prix médian au m² des appartements va de 2 553 €/m² dans le quartier Gare Saint-Jean 3 à 5 797 €/m² dans le quartier Hôtel de Ville-Quinconces 7, soit un écart de 127 % (3 244 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
88 des 88 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier une médiane ; ces prix reposent au total sur 17 983 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 2 866 €/m² (Bacalan 4) à 7 214 €/m² (Chartrons-Grand Parc 9) sur 78 quartiers valorisés.
Médianes calculées sur les ventes DVF 2021-2025, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Hôtel de Ville-Quinconces 7
5 797 €/m²
appartement · 309 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Gare Saint-Jean 3
2 553 €/m²
appartement · 207 ventes DVF
Classement des quartiers de Bordeaux au prix médian (appartement)
Les 6 quartiers les plus chers et les 6 les plus abordables sur 88 ; les 76 quartiers intermédiaires sont lisibles sur la carte.
| # | Quartier | Prix médian | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Hôtel de Ville-Quinconces 7 | 5 797 €/m² | 309 |
| 2 | Hôtel de Ville-Quinconces 6 | 5 712 €/m² | 349 |
| 3 | Saint-Seurin-Fondaudège 2 | 5 615 €/m² | 172 |
| 4 | Chartrons-Grand Parc 9 | 5 593 €/m² | 250 |
| 5 | Hôtel de Ville-Quinconces 8 | 5 556 €/m² | 225 |
| 6 | Hôtel de Ville-Quinconces 3 | 5 500 €/m² | 235 |
| 83 | Le Lac 1 | 3 224 €/m² | 220 |
| 84 | Chartrons-Grand Parc 6 | 3 073 €/m² | 106 |
| 85 | Lestonnat-Monséjour 7 | 3 029 €/m² | 107 |
| 86 | La Bastide 4 | 2 982 €/m² | 29 |
| 87 | Bacalan 3 | 2 929 €/m² | 29 |
| 88 | Gare Saint-Jean 3 | 2 553 €/m² | 207 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ». Médianes indicatives, non exhaustives ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat — Bordeaux
- Rendement brut correct : 4,66 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -10,7 % sur 3 ans (DVF) — points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP) — indicatif, ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle — Volume de transactions très élevé (4 637 ventes/an), marché extrêmement fluide
- Forte demande locative — 65.4% de locataires et score de demande locative Pillr de 85/100
Points d'attention
- Baisse des prix (DVF) — Prix en baisse de -10.7% sur 3 ans (données DVF fiables, tendance haute)
- Réglementation LCD stricte — Réglementation de la location courte durée très restrictive à Bordeaux
Cibler l'investissement étudiant : Privilégier les studios ou T2 proches des lignes de tram B et C pour capter la forte population étudiante.
Dernières ventes enregistrées à Bordeaux
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 31 déc. 2025 | Maison | 230 m² | 835 000 € | 3 630 € |
| 31 déc. 2025 | Appartement | 26 m² | 145 665 € | 5 603 € |
| 31 déc. 2025 | Appartement | 30 m² | 110 000 € | 3 667 € |
| 31 déc. 2025 | Bien mixte | 155 m² | 520 000 € | 3 355 € |
| 31 déc. 2025 | Maison | 97 m² | 260 000 € | 2 680 € |
| 31 déc. 2025 | Appartement | 45 m² | 223 000 € | 4 956 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 110 m² | 768 330 € | 6 985 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 112 m² | 564 300 € | 5 038 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 98 m² | 189 000 € | 1 929 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 100 m² | 420 000 € | 4 200 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 50 m² | 186 450 € | 3 729 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 25 m² | 97 000 € | 3 880 € |
Source : DVF / DGFiP — ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
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Quelle stratégie d'investissement à Bordeaux ?
LMNP
Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
Voir le guide LMNP à BordeauxColocation
Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.
Voir le guide Colocation à BordeauxLocation courte durée
Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal — sous réserve de respecter la réglementation locale.
Voir le guide Location courte durée à BordeauxLoi Pinel
Contribuables avec TMI ≥ 30 % cherchant à réduire leur impôt sur 6, 9 ou 12 ans.
Voir le guide Loi Pinel à BordeauxDéficit foncier
Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.
Voir le guide Déficit foncier à BordeauxQuestions fréquentes sur l'investissement à Bordeaux
Quel est le prix moyen au m² à Bordeaux ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Bordeaux ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Bordeaux ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Bordeaux ?
Combien de temps pour analyser une annonce à Bordeaux avec Pillr ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP — voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Bordeaux
Est-ce le bon moment pour acheter à Bordeaux ?
Le marché de Bordeaux est à surveiller : signaux mitigés. Rendement brut correct : 4,66 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -10,7 % sur 3 ans (DVF) — points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Bordeaux ?
Le rendement locatif brut indicatif à Bordeaux est d'environ 4,66 % (loyer DHUP rapporté au prix médian DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 16,0 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Bordeaux ?
Baisse des prix (DVF) : Prix en baisse de -10.7% sur 3 ans (données DVF fiables, tendance haute). Piste : Négocier agressivement à l'achat, le marché est en phase de correction Réglementation LCD stricte : Réglementation de la location courte durée très restrictive à Bordeaux. Piste : Privilégier la location meublée classique ou le bail mobilité Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
En quelle zone locative se situe Bordeaux ?
Bordeaux est classée en zone A (grandes agglomérations, marché tendu) dans le zonage locatif officiel (A/B/C). Ce zonage conditionne plusieurs dispositifs (PTZ, prêt locatif intermédiaire LLI, Loc'Avantages, Denormandie dans l'ancien). Le dispositif Pinel, lui, est fermé aux nouvelles acquisitions depuis fin 2024.
Le quartier est-il sûr à Bordeaux ?
L'indice de sécurité retenu par l'analyse Pillr place Bordeaux à un niveau de risque modéré (dans la moyenne) (52/100, 0 = le plus sûr), à partir des statistiques publiques de délinquance. La sécurité variant fortement d'un quartier à l'autre, vérifiez toujours l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Bordeaux
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Bordeaux ?
Bordeaux affiche un prix au m² de 4 121 € pour un appartement (médiane DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 4.66 %. Bordeaux et Bassin d'Arcachon. LGV Paris-Bordeaux a accéléré la valorisation. Reste accessible vs IDF.
Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Bordeaux, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
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