Investir dans l'immobilier locatif à Bordeaux
261 804 habitants · Gironde
Pour investir à Bordeaux (33000) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 4 254 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 16.0 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 4.51 %.
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 28 août 2026
50 annonces analysées par IA à Bordeaux. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
4 254 €
Appartement · ventes DVF
Rendement brut · commune
4.51%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
171 079 €
Médiane : 161 500 €
Surface moyenne · sélection Pillr
78 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Bordeaux les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (2 355 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Bordeaux.
Prix au m² par quartier à Bordeaux
À Bordeaux, le prix au m² des appartements va de 2 510 €/m² dans le quartier Gare Saint-Jean 3 à 5 657 €/m² dans le quartier Hôtel de Ville-Quinconces 7, soit un écart de 125 % (3 147 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
88 des 88 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 17 461 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 2 886 €/m² (Bacalan 4) à 5 903 €/m² (Chartrons-Grand Parc 9) sur 77 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Hôtel de Ville-Quinconces 7
5 657 €/m²
appartement · 263 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Gare Saint-Jean 3
2 510 €/m²
appartement · 213 ventes DVF
Classement des quartiers de Bordeaux au prix au m² (appartement)
Les 6 quartiers les plus chers et les 6 les plus abordables sur 88 ; les 76 quartiers intermédiaires sont lisibles sur la carte.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Hôtel de Ville-Quinconces 7 | 5 657 €/m² | 263 |
| 2 | Hôtel de Ville-Quinconces 6 | 5 514 €/m² | 328 |
| 3 | Saint-Seurin-Fondaudège 2 | 5 460 €/m² | 153 |
| 4 | Chartrons-Grand Parc 9 | 5 380 €/m² | 237 |
| 5 | Hôtel de Ville-Quinconces 8 | 5 280 €/m² | 200 |
| 6 | Saint-Seurin-Fondaudège 7 | 5 202 €/m² | 197 |
| 83 | Lestonnat-Monséjour 6 | 3 147 €/m² | 94 |
| 84 | Le Lac 1 | 3 058 €/m² | 222 |
| 85 | La Bastide 4 | 2 991 €/m² | 29 |
| 86 | Bacalan 3 | 2 989 €/m² | 23 |
| 87 | Lestonnat-Monséjour 7 | 2 902 €/m² | 111 |
| 88 | Gare Saint-Jean 3 | 2 510 €/m² | 213 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat · Bordeaux
- Rendement brut correct : 4,51 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -10,7 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : Volume de transactions très élevé (4 637 ventes/an), marché extrêmement fluide
- Forte demande locative : 65.4% de locataires et score de demande locative Pillr de 85/100
Points d'attention
- Baisse des prix (DVF) : Prix en baisse de -10.7% sur 3 ans (données DVF fiables, tendance haute)
- Réglementation LCD stricte : Réglementation de la location courte durée très restrictive à Bordeaux
Négociation à l'achat : Profiter de la baisse de -10.7% sur 3 ans pour faire des offres agressives sous le prix du marché.
Dernières ventes enregistrées à Bordeaux
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 31 déc. 2025 | Maison | 230 m² | 835 000 € | 3 630 € |
| 31 déc. 2025 | Appartement | 26 m² | 145 665 € | 5 603 € |
| 31 déc. 2025 | Appartement | 30 m² | 110 000 € | 3 667 € |
| 31 déc. 2025 | Bien mixte | 155 m² | 520 000 € | 3 355 € |
| 31 déc. 2025 | Maison | 97 m² | 260 000 € | 2 680 € |
| 31 déc. 2025 | Appartement | 45 m² | 223 000 € | 4 956 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 110 m² | 768 330 € | 6 985 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 112 m² | 564 300 € | 5 038 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 98 m² | 189 000 € | 1 929 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 100 m² | 420 000 € | 4 200 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 50 m² | 186 450 € | 3 729 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 25 m² | 97 000 € | 3 880 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
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Quelle stratégie d'investissement à Bordeaux ?
LMNP
Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
Voir le guide LMNP à BordeauxColocation
Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.
Voir le guide Colocation à BordeauxLocation courte durée
Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal, sous réserve de respecter la réglementation locale.
Voir le guide Location courte durée à BordeauxDéficit foncier
Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.
Voir le guide Déficit foncier à BordeauxQuestions fréquentes sur l'investissement à Bordeaux
Quel est le prix moyen au m² à Bordeaux ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Bordeaux ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Bordeaux ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Bordeaux ?
Le marché de Bordeaux est-il assez actif pour investir ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Bordeaux
Est-ce le bon moment pour acheter à Bordeaux ?
Le marché de Bordeaux est à surveiller : signaux mitigés. Rendement brut correct : 4,51 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -10,7 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Bordeaux ?
Le rendement locatif brut indicatif à Bordeaux est d'environ 4,51 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 16,0 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Bordeaux ?
Notre analyse de zone attribue à Bordeaux un sous-score de demande locative de 85/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 7,1 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Bordeaux ?
Baisse des prix (DVF) : Prix en baisse de -10.7% sur 3 ans (données DVF fiables, tendance haute). Piste : Négocier agressivement à l'achat, le marché est en phase de correction Réglementation LCD stricte : Réglementation de la location courte durée très restrictive à Bordeaux. Piste : Privilégier la location meublée classique ou le bail mobilité Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Bordeaux ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : risque inondation faible, potentiel radon de catégorie 2 sur 3, aléa retrait-gonflement des argiles fort. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Bordeaux ?
Bordeaux est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Bordeaux ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Bordeaux 8,9 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 4,9 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Bordeaux
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Bordeaux ?
Bordeaux affiche un prix au m² de 4 254 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 4.51 %. Le marché de Bordeaux a enregistré 4 492 ventes sur le millésime DVF 2025, un indicateur de la liquidité à la revente. Bordeaux et Bassin d'Arcachon. LGV Paris-Bordeaux a accéléré la valorisation. Reste accessible vs IDF.
À Bordeaux, le revenu disponible médian est de 27 590 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Bordeaux Saint-Jean à 2,3 km, aéroport Bordeaux–Mérignac à 11,1 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).
Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.
Évolution des prix à Bordeaux
Les prix à Bordeaux ont évolué de -2,1 % sur un an et de -10,7 % sur trois ans (médianes DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Bordeaux, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
Comparer Bordeaux à…
Bordeaux sous tous les angles
Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.
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