Prix au m² à Bluffy en 2026
395 habitants · Haute-Savoie · 9 ventes notariées DVF · Données actualisées en 2026
En 2026, le prix au m² à Bluffy (74290) est de 6 301 € pour un appartement (estimation Pillr) et 6 562 € pour une maison (estimation Pillr) (estimations Pillr, calculées sur les ventes de la commune et de ses communes limitrophes).
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026
Appartement
6 301 €
par m² · estimation Pillr · 5 ventes locales
Maison
6 562 €
par m² · estimation Pillr · 4 ventes locales
Évolution
Évolution de la médiane des ventes de la commune et de ses voisines
Recommandation d'achat · Bluffy
- Prix au m² 56,1 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut modéré : 3,70 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Marché porteur : prix +8,3 % sur 3 ans (DVF).
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Ce qui compte à Bluffy
Note de synthèse : 42 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).
Points positifs
- Profil socio-économique : revenu médian élevé (38 630 €), classe aisée
- Qualité du parc : indice qualité parc optimal
Points d'attention
- Liquidité très faible : marché peu liquide (2 transactions par an), risque illiquidité
- Rendement locatif faible : rendement brut de 3,1 à 3,3 %, sous la moyenne nationale
Évolution des prix sur 5 ans
Trajectoire du prix Pillr, raccordée au prix actuel et indexée sur les ventes DVF du département, avec la médiane annuelle des ventes de la commune en points.
2 ventes ont été enregistrées à Bluffy sur le millésime 2025, contre 1 l'année précédente. Ce volume de transactions notariées donne une mesure directe de la liquidité du marché local.
Sur un an, les prix à Bluffy ont évolué de +6.0 %, contre +1.5 % en moyenne dans le département (Haute-Savoie).
Prix au m² · 2021–2025
Tendance marché local
Appart · 4 ans
Appartement · prix actuel
6 301 €/m²
+14.4% sur 4 ans
Maison · prix actuel
6 562 €/m²
+11.1% sur 4 ans
Courbe : prix Pillr, raccordé au prix actuel et indexé sur les ventes DVF du département · Points creux : médiane annuelle des ventes enregistrées · Survole la courbe pour le détail par année
Dernières ventes enregistrées à Bluffy
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2023–2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 29 janv. 2026 | Appartement | 64 m² | 980 000 € | 15 313 € |
| 28 nov. 2025 | Maison | 172 m² | 868 650 € | 5 050 € |
| 15 sept. 2025 | Maison | 177 m² | 1 300 000 € | 7 345 € |
| 20 août 2024 | Appartement | 55 m² | 424 000 € | 7 709 € |
| 24 nov. 2023 | Appartement | 99 m² | 689 450 € | 6 964 € |
| 15 sept. 2023 | Maison | 101 m² | 600 000 € | 5 941 € |
| 28 juil. 2023 | Appartement | 118 m² | 637 860 € | 5 406 € |
| 27 janv. 2023 | Appartement | 85 m² | 544 600 € | 6 407 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Biens en vente à Bluffy, déjà analysés
3 biens actuellement en vente, déjà analysés, chacun passé au crible : état estimé depuis les photos, budget travaux, potentiel locatif.
- Appartement 2 pièces de 50 m²420 000 €DPE Cnote Dtravaux minimes
- Maison 8 pièces de 204,09 m²1 195 000 €DPE Cnote Dtravaux minimes
- Maison 7 pièces de 230 m²1 200 000 €DPE Enote Dtravaux modérés
Le verdict détaillé, le rendement net et la cible de négociation sont réservés aux membres.
Estimer un bien à Bluffy
Pour estimer un appartement à Bluffy, partez du prix estimé Pillr de 6 301 €/m². Les 9 ventes notariées des millésimes 2022 à 2026 (2026 : premier semestre) donnent des points de comparaison concrets.
Frais de notaire à Bluffy
Pour un appartement de 60 m² au prix de référence de la commune, soit environ 378 000 €, les frais de notaire dans l'ancien sont d'environ 29 163 € (7,72 % du prix), dont 23 884 € de droits de mutation au taux du département, 6,32 %. Calculer les frais de notaire dans la Haute-Savoie.
Positionnement marché
Percentile national
99ᵉ
Très cher (top 10%)
Z-score département
+1.89
Écart standardisé vs médiane dpt 74
Z-score région
+2.92
vs médiane Auvergne-Rhône-Alpes
Prix attendu modélisé : 4 037 €/m²
Écart résiduel observé : +56.1 % vs valeur modélisée · bien_au_dessus_dept
Prix dans les communes voisines
Top 5 communes du département 74 (population > 5 000) par prix m² appartement.
Analyse complète Bluffy
Loyer DHUP, rendement détaillé, scores socio-économiques, DPE, radon, zonage ABC, POI, IPS lycées : toutes les données disponibles dans l'analyse Pillr.
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Questions fréquentes
Quel est le prix m² à Bluffy en 2026 ?
Le prix au m² à Bluffy s'élève à 6 301 €/m² pour un appartement (estimation Pillr) et 6 562 €/m² pour une maison (estimation Pillr). Il s'agit d'une estimation Pillr, calculée sur les ventes DVF de la commune et de ses communes limitrophes, le voisinage pesant d'autant plus que les ventes locales sont peu nombreuses.
Quel est le prix d'une maison à Bluffy ?
À Bluffy, le prix au m² d'une maison est de 6 562 €/m² (estimation Pillr). Un appartement y est estimé à 6 301 €/m², soit un écart de 4 % entre les deux types de biens.
Comment évoluent les prix immobiliers à Bluffy ?
Sur les 3 dernières années, les prix à Bluffy ont évolué de +8.3 %. Sur 1 an, la variation est de +6.0 % (estimée sur la commune et ses voisines), contre +1.5 % en moyenne dans le département (Haute-Savoie).
Bluffy est-elle chère par rapport à la France ?
Bluffy se situe au 99ᵉ percentile national en prix au m². Très cher (top 10%). Par rapport au département 74, l'écart standardisé (z-score) est 1.89.
Y a-t-il beaucoup de passoires thermiques à Bluffy ?
10 % des logements diagnostiqués à Bluffy sont classés F ou G au DPE (source ADEME). Ces biens sont visés par le calendrier d'interdiction progressive de location de la loi Climat et Résilience.
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie · ce que l'IA immobilière sait faire.
Demande à Pillr sur Bluffy
Est-ce le bon moment pour acheter à Bluffy ?
Les données invitent à la prudence sur Bluffy à ce stade. Prix au m² 56,1 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut modéré : 3,70 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +8,3 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Bluffy ?
Le rendement locatif brut indicatif à Bluffy est d'environ 3,70 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 19,4 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Bluffy ?
Notre analyse de zone attribue à Bluffy un sous-score de demande locative de 60/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 4,7 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Bluffy ?
Liquidité très faible : marché peu liquide (2 transactions par an), risque illiquidité. Piste : prévoir horizon de détention long terme (plus de 10 ans). Rendement locatif faible : rendement brut de 3,1 à 3,3 %, sous la moyenne nationale. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Bluffy ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Bluffy ?
Bluffy est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Bluffy ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Bluffy 0,0 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
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Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.
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