Prix au m² à Bagnolet en 2026
43 086 habitants · Seine-Saint-Denis · Données actualisées en 2025
En 2026, le prix au m² à Bagnolet (93170) est de 5 435 € pour un appartement et 6 542 € pour une maison (source DVF, millésimes 2021 à 2025).
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026
Appartement
5 435 €
par m² · 1 100 ventes DVF · millésimes 2021 à 2025
Maison
6 542 €
par m² · 246 ventes DVF · millésimes 2021 à 2025
Évolution
Recommandation d'achat · Bagnolet
- Prix au m² 52,8 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut correct : 5,00 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -7,9 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : 277 transactions/an, marché très fluide
- Demande locative forte : Score 92/100, forte attractivité locative
Points d'attention
- Chute des prix : Marché en baisse de -10.8% sur 3 ans (DVF, 277 tx/an)
- Précarité socio-économique : Score 22/100, chômage 16%, pauvreté élevée
Investissement locatif : Privilégier petites surfaces pour optimiser rendement et liquidité
Évolution des prix sur 5 ans
Trajectoire du prix Pillr, raccordée au prix actuel et indexée sur les ventes DVF du département, avec la médiane annuelle des ventes de la commune en points.
256 ventes ont été enregistrées à Bagnolet sur le millésime 2025, contre 191 l'année précédente. Ce volume de transactions notariées donne une mesure directe de la liquidité du marché local.
Sur un an, les prix à Bagnolet ont évolué de -0.2 %, contre +3.1 % en moyenne dans le département (Seine-Saint-Denis).
Prix au m² · 2021–2025
Tendance marché local
Appart · 4 ans
Appartement · prix actuel
5 435 €/m²
-1.5% sur 4 ans
Maison · prix actuel
6 542 €/m²
-6.8% sur 4 ans
Courbe : prix Pillr, raccordé au prix actuel et indexé sur les ventes DVF du département · Points creux : médiane annuelle des ventes enregistrées · Survole la courbe pour le détail par année
Le marché en vente à Bagnolet
Annonces de vente collectées par Pillr, septembre 2026. Calculé le 02/10/2026.
Septembre 2026 : chiffres de stock non comparables (mise à jour de la collecte).
Nouvelles annonces
159
publiées en septembre 2026
Prix affiché médian
5 244 €/m²
annonces publiées en septembre 2026, prix demandé et non prix de vente
Ce que ces chiffres mesurent
- Chiffres calculés sur les annonces de vente collectées par Pillr : les volumes mesurent aussi l'étendue de cette collecte, pas seulement le marché.
- Variations sur un mois calculées seulement entre deux mois de collecte stable, à partir de mai 2026, et entre deux mois d'un même calcul.
- Mois de mise à jour de la collecte, repéré sur les totaux nationaux (annonces retirées au-delà de 3 fois la médiane des 3 mois précédents, ou stock qui varie de plus de 25 % en un mois) : seuls les nouvelles annonces et le prix affiché sont donnés, et le mois suivant ne s'y compare pas.
- Prix affiché : prix demandé au jour du calcul, baisses comprises, et non prix de vente.
- Annonces baissées : part des annonces publiées dans le mois dont le prix a baissé depuis. Une cohorte plus ancienne a eu plus de temps pour baisser : cette part ne se compare pas d'un mois à l'autre.
- Délai médian : durée en ligne des annonces retirées dans le mois. Un retrait ne prouve pas une vente.
- Une médiane ou une part n'est donnée qu'à partir de 10 annonces, un délai ou une part nuls qu'à partir de 50, une variation du prix affiché qu'à partir de 100 annonces publiées dans chacun des deux mois.
Prix au m² par quartier à Bagnolet
À Bagnolet, le prix au m² des appartements va de 4 338 €/m² dans le quartier Iris 15 à 6 451 €/m² dans le quartier Iris 11, soit un écart de 49 % (2 113 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
13 des 15 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 1 092 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 5 341 €/m² (Iris 15) à 8 015 €/m² (Iris 7) sur 10 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Iris 11
6 451 €/m²
appartement · 157 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Iris 15
4 338 €/m²
appartement · 29 ventes DVF
Classement des quartiers de Bagnolet au prix au m² (appartement)
Les 6 quartiers les plus chers et les 6 les plus abordables sur 13 ; les 1 quartiers intermédiaires sont lisibles sur la carte.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Iris 11 | 6 451 €/m² | 157 |
| 2 | Iris 3 | 6 149 €/m² | 23 |
| 3 | Iris 6 | 5 934 €/m² | 147 |
| 4 | Iris 8 | 5 830 €/m² | 84 |
| 5 | Iris 10 | 5 578 €/m² | 103 |
| 6 | Iris 12 | 5 571 €/m² | 14 |
| 8 | Iris 1 | 5 187 €/m² | 149 |
| 9 | Iris 16 | 5 171 €/m² | 53 |
| 10 | Iris 5 | 5 025 €/m² | 123 |
| 11 | Iris 7 | 4 918 €/m² | 150 |
| 12 | Iris 14 | 4 444 €/m² | 31 |
| 13 | Iris 15 | 4 338 €/m² | 29 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Dernières ventes enregistrées à Bagnolet
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 déc. 2025 | Appartement | 98 m² | 300 000 € | 3 061 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 103 m² | 430 000 € | 4 175 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 40 m² | 190 000 € | 4 750 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 415 m² | 1 375 928 € | 3 315 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 26 m² | 121 623 € | 4 678 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 62 m² | 365 000 € | 5 887 € |
| 22 déc. 2025 | Appartement | 30 m² | 130 000 € | 4 333 € |
| 19 déc. 2025 | Appartement | 77 m² | 387 500 € | 5 032 € |
| 18 déc. 2025 | Appartement | 40 m² | 172 000 € | 4 300 € |
| 18 déc. 2025 | Appartement | 65 m² | 371 200 € | 5 711 € |
| 18 déc. 2025 | Maison | 40 m² | 270 000 € | 6 750 € |
| 17 déc. 2025 | Appartement | 98 m² | 352 500 € | 3 597 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Biens en vente à Bagnolet, déjà analysés
6 des 153 biens analysés actuellement en vente, chacun passé au crible : état estimé depuis les photos, budget travaux, potentiel locatif.
- Appartement 4 pièces de 84 m²279 000 €DPE Dnote Btravaux légers
- Appartement 1 pièce de 25 m²99 100 €DPE Cnote Btravaux minimes
- Appartement 4 pièces de 82 m²199 000 €note Btravaux légers
- Appartement 3 pièces de 68 m²285 000 €DPE Dnote Btravaux légers
- Appartement 5 pièces de 93,63 m²280 000 €DPE Cnote Btravaux légers
- Appartement 3 pièces de 77,89 m²300 000 €DPE Dnote Btravaux légers
Le verdict détaillé, le rendement net et la cible de négociation sont réservés aux membres.
Estimer un bien à Bagnolet
Pour estimer un appartement à Bagnolet, partez du prix DVF de 5 435 €/m² (millésimes 2021 à 2025) et ajustez selon le quartier : de 4 338 €/m² (quartier Iris 15) à 6 451 €/m² (quartier Iris 11). Les 1 346 ventes notariées des millésimes 2021 à 2025 donnent des points de comparaison concrets.
Positionnement marché
Percentile national
98ᵉ
Très cher (top 10%)
Z-score département
+1.33
Écart standardisé vs médiane dpt 93
Z-score région
+0.93
vs médiane Île-de-France
La volatilité des prix mesurée à Bagnolet est de 5,6 % (coefficient de variation des médianes annuelles DVF) : un marché stable, où les variations d'une année sur l'autre restent contenues. Seuils détaillés dans notre méthodologie.
Prix attendu modélisé : 3 557 €/m²
Écart résiduel observé : +52.8 % vs valeur modélisée · bien_au_dessus_dept
Prix dans les communes voisines
Top 5 communes du département 93 (population > 5 000) par prix m² appartement.
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Loyer DHUP, rendement détaillé, scores socio-économiques, DPE, radon, zonage ABC, POI, IPS lycées : toutes les données disponibles dans l'analyse Pillr.
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Questions fréquentes
Quel est le prix m² à Bagnolet en 2026 ?
Le prix au m² à Bagnolet s'élève à 5 435 €/m² pour un appartement et 6 542 €/m² pour une maison. Ces données proviennent de la base DVF officielle (Demandes de Valeurs Foncières), millésimes 2021 à 2025, sur 1 346 ventes notariées.
Quel est le prix d'une maison à Bagnolet ?
À Bagnolet, le prix au m² d'une maison est de 6 542 €/m² (ventes DVF, millésimes 2021 à 2025). Un appartement s'y négocie 5 435 €/m², soit un écart de 20 % entre les deux types de biens.
Comment évoluent les prix immobiliers à Bagnolet ?
Sur les 3 dernières années, les prix à Bagnolet ont évolué de -7.9 %. Sur 1 an, la variation est de -0.2 %, contre +3.1 % en moyenne dans le département (Seine-Saint-Denis).
Bagnolet est-elle chère par rapport à la France ?
Bagnolet se situe au 98ᵉ percentile national en prix au m². Très cher (top 10%). Par rapport au département 93, l'écart standardisé (z-score) est 1.33.
Y a-t-il beaucoup de passoires thermiques à Bagnolet ?
5,9 % des logements diagnostiqués à Bagnolet sont classés F ou G au DPE (source ADEME). Ces biens sont visés par le calendrier d'interdiction progressive de location de la loi Climat et Résilience.
Quels sont les quartiers les plus chers et les moins chers de Bagnolet ?
Les prix au m² varient de 49 % entre les quartiers de Bagnolet. Les plus chers : Iris 11 (6 451 €/m²), Iris 3 (6 149 €/m²), Iris 6 (5 934 €/m²). Les plus abordables : Iris 15 (4 338 €/m²), Iris 14 (4 444 €/m²), Iris 7 (4 918 €/m²). Prix calculés sur les ventes d'appartements enregistrées dans DVF, lues à la vente entière et rapprochées du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, 5 ventes minimum par quartier (découpage IRIS de l'INSEE).
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie · ce que l'IA immobilière sait faire.
Demande à Pillr sur Bagnolet
Est-ce le bon moment pour acheter à Bagnolet ?
Les données invitent à la prudence sur Bagnolet à ce stade. Prix au m² 52,8 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut correct : 5,00 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -7,9 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Bagnolet ?
Le rendement locatif brut indicatif à Bagnolet est d'environ 5,00 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 22,7 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Bagnolet ?
Notre analyse de zone attribue à Bagnolet un sous-score de demande locative de 92/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 6,6 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Bagnolet ?
Chute des prix : Marché en baisse de -10.8% sur 3 ans (DVF, 277 tx/an). Piste : Attendre stabilisation ou cibler actifs sous-évalués Précarité socio-économique : Score 22/100, chômage 16%, pauvreté élevée. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Bagnolet ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : risque inondation faible, potentiel radon de catégorie 1 sur 3, aléa retrait-gonflement des argiles fort. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Bagnolet ?
Bagnolet est classée en zone A bis (la zone la plus tendue). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Bagnolet ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Bagnolet 9,9 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 3,4 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
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