Investir dans l'immobilier locatif à Pontoise
31 000 habitants · Val-d'Oise
Pour investir à Pontoise (95000) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 2 876 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 17.8 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 7.42 %.
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026
50 annonces analysées par IA à Pontoise. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
2 876 €
Appartement · ventes DVF
Rendement brut · commune
7.42%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
220 422 €
Médiane : 194 500 €
Surface moyenne · sélection Pillr
94 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Pontoise les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (2 426 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Pontoise.
Prix au m² par quartier à Pontoise
À Pontoise, le prix au m² des appartements va de 1 620 €/m² dans le quartier Marcouville à 3 651 €/m² dans le quartier Saint-Martin, soit un écart de 125 % (2 031 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
10 des 10 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 1 292 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 2 802 €/m² (Les Larris-Maradas) à 3 810 €/m² (Saint-Martin-Zone d'Activités) sur 10 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Saint-Martin
3 651 €/m²
appartement · 155 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Marcouville
1 620 €/m²
appartement · 96 ventes DVF
Classement des quartiers de Pontoise au prix au m² (appartement)
10 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Saint-Martin | 3 651 €/m² | 155 |
| 2 | Hermitage | 3 408 €/m² | 61 |
| 3 | Saint-Jean-Les Patis | 3 370 €/m² | 97 |
| 4 | Centre Ville | 3 353 €/m² | 437 |
| 5 | Les Cordeliers | 2 678 €/m² | 46 |
| 6 | Les Larris-Maradas | 2 414 €/m² | 106 |
| 7 | Les Louvrais | 2 383 €/m² | 251 |
| 8 | Centre Hospitalier | 2 255 €/m² | 38 |
| 9 | Saint-Martin-Zone d'Activités | 2 167 €/m² | 5 |
| 10 | Marcouville | 1 620 €/m² | 96 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat · Pontoise
- Prix au m² 13,3 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut élevé : 7,42 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -5,4 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : Marché très actif (315 ventes/an), signal de liquidité maximal
- Services de proximité : Score walkability 100/100, densité POI élevée (126/500m)
Points d'attention
- Stabilité socio-économique : Score 34/100, chômage 12% et parc HLM lourd (26%)
- Tendance baissière : Prix en baisse de -2.8% sur 3 ans (DVF fiable, 315 tx/an)
Négociation agressive : Profiter de la baisse -2.8% sur 3 ans pour négocier les prix à la baisse
Dernières ventes enregistrées à Pontoise
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 déc. 2025 | Appartement | 86 m² | 125 000 € | 1 453 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 66 m² | 170 000 € | 2 576 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 69 m² | 150 000 € | 2 174 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 75 m² | 240 000 € | 3 200 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 46 m² | 160 000 € | 3 478 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 27 m² | 88 000 € | 3 259 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 50 m² | 239 000 € | 4 780 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 51 m² | 120 000 € | 2 353 € |
| 23 déc. 2025 | Maison | 81 m² | 250 000 € | 3 086 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 65 m² | 150 000 € | 2 308 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 33 m² | 113 620 € | 3 443 € |
| 22 déc. 2025 | Appartement | 252 m² | 715 000 € | 2 837 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
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Quelle stratégie d'investissement à Pontoise ?
LMNP
Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
Voir le guide LMNP à PontoiseColocation
Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.
Voir le guide Colocation à PontoiseLocation courte durée
Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal, sous réserve de respecter la réglementation locale.
Voir le guide Location courte durée à PontoiseDéficit foncier
Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.
Voir le guide Déficit foncier à PontoiseQuestions fréquentes sur l'investissement à Pontoise
Quel est le prix moyen au m² à Pontoise ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Pontoise ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Pontoise ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Pontoise ?
Le marché de Pontoise est-il assez actif pour investir ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Pontoise
Est-ce le bon moment pour acheter à Pontoise ?
Sur la base des données publiques, Pontoise ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 13,3 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 7,42 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -5,4 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Pontoise ?
Le rendement locatif brut indicatif à Pontoise est d'environ 7,42 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 17,8 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Pontoise ?
Notre analyse de zone attribue à Pontoise un sous-score de demande locative de 77/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 8,7 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Pontoise ?
Stabilité socio-économique : Score 34/100, chômage 12% et parc HLM lourd (26%). Piste : Cibler les quartiers non-QPV pour éviter la décote Tendance baissière : Prix en baisse de -2.8% sur 3 ans (DVF fiable, 315 tx/an). Piste : Attendre stabilisation ou négocier fort sur le prix Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Pontoise ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Pontoise ?
Pontoise est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Pontoise ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Pontoise 7,2 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 3,3 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Pontoise
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Pontoise ?
Pontoise affiche un prix au m² de 2 876 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 7.42 %. Le marché de Pontoise a enregistré 306 ventes sur le millésime DVF 2025, un indicateur de la liquidité à la revente. Cergy-Pontoise, Sarcelles, Argenteuil. Rendements parmi les meilleurs d'IDF, métro 17 en cours.
À Pontoise, le revenu disponible médian est de 24 740 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Pontoise à 0,4 km, aéroport Charles de Gaulle à 34,1 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).
Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.
Évolution des prix à Pontoise
Les prix à Pontoise ont évolué de +2,6 % sur un an et de -5,4 % sur trois ans (médianes DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Pontoise, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
Comparer Pontoise à…
Pontoise sous tous les angles
Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.
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