Investir dans l'immobilier locatif à Annecy
130 721 habitants · Haute-Savoie
Pour investir à Annecy (74000) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 5 296 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 20.4 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 4.63 %.
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026
50 annonces analysées par IA à Annecy. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
5 296 €
Appartement · ventes DVF
Rendement brut · commune
4.63%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
316 998 €
Médiane : 325 500 €
Surface moyenne · sélection Pillr
84 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Annecy les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 815 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Annecy.
Prix au m² par quartier à Annecy
À Annecy, le prix au m² des appartements va de 3 432 €/m² dans le quartier Le Jourdil-Beauregard à 8 470 €/m² dans le quartier Marquisats, soit un écart de 147 % (5 038 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
48 des 50 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 8 292 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 4 426 €/m² (Meythet Nord-Ouest) à 10 390 €/m² (Annecy-le-Vieux-Albigny) sur 31 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Marquisats
8 470 €/m²
appartement · 27 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Le Jourdil-Beauregard
3 432 €/m²
appartement · 124 ventes DVF
Classement des quartiers de Annecy au prix au m² (appartement)
Les 6 quartiers les plus chers et les 6 les plus abordables sur 48 ; les 36 quartiers intermédiaires sont lisibles sur la carte.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Marquisats | 8 470 €/m² | 27 |
| 2 | Annecy-le-Vieux-Albigny | 7 694 €/m² | 163 |
| 3 | Mont-Veyrier | 7 549 €/m² | 127 |
| 4 | Albigny | 7 043 €/m² | 234 |
| 5 | Bonlieu | 6 961 €/m² | 158 |
| 6 | Parmelan | 6 490 €/m² | 219 |
| 43 | Champ Fleuri | 4 086 €/m² | 52 |
| 44 | Renoir-Cran Ancien | 3 959 €/m² | 109 |
| 45 | Bois Gentil-Longiret | 3 946 €/m² | 109 |
| 46 | Le Vallon-Riante Colline | 3 839 €/m² | 89 |
| 47 | Le Cep | 3 602 €/m² | 79 |
| 48 | Le Jourdil-Beauregard | 3 432 €/m² | 124 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat · Annecy
- Prix au m² 23,0 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut correct : 4,63 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix stables sur 3 ans (+0,8 %, DVF).
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : 1806 transactions/an, marché ultra-fluide
- Demande locative forte : Score 82/100, vacance maîtrisée (7.3%)
Points d'attention
- Réglementation LCD restrictive : Interdiction/location courte durée très encadrée
- Saturations construction : Intensité 8.96/1000, risque de suroffre future
Investissement locatif : Privilégier petites surfaces bien situées pour optimiser rendement et liquidité
Dernières ventes enregistrées à Annecy
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 31 déc. 2025 | Appartement | 48 m² | 175 400 € | 3 654 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 64 m² | 265 000 € | 4 141 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 78 m² | 211 400 € | 2 710 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 76 m² | 395 000 € | 5 197 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 39 m² | 232 000 € | 5 949 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 35 m² | 213 220 € | 6 092 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 51 m² | 153 900 € | 3 018 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 52 m² | 276 230 € | 5 312 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 43 m² | 195 500 € | 4 547 € |
| 24 déc. 2025 | Appartement | 53 m² | 326 000 € | 6 151 € |
| 24 déc. 2025 | Maison | 105 m² | 462 000 € | 4 400 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 59 m² | 256 850 € | 4 353 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Meilleurs scores d'investissement à Annecy
Appartement · 2p · 42 m²
124 743 €
Appartement · 5p · 120 m²
305 000 €
Appartement · 6p · 164 m²
469 000 €
Appartement · 4p · 150 m²
499 000 €
Appartement · 6p · 132 m²
449 000 €
Appartement · 4p · 116.19 m²
440 000 €
Quelle stratégie d'investissement à Annecy ?
LMNP
Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
Voir le guide LMNP à AnnecyColocation
Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.
Voir le guide Colocation à AnnecyLocation courte durée
Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal, sous réserve de respecter la réglementation locale.
Voir le guide Location courte durée à AnnecyDéficit foncier
Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.
Voir le guide Déficit foncier à AnnecyQuestions fréquentes sur l'investissement à Annecy
Quel est le prix moyen au m² à Annecy ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Annecy ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Annecy ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Annecy ?
Le marché de Annecy est-il assez actif pour investir ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Annecy
Est-ce le bon moment pour acheter à Annecy ?
Le marché de Annecy est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² 23,0 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut correct : 4,63 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (+0,8 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Annecy ?
Le rendement locatif brut indicatif à Annecy est d'environ 4,63 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 20,5 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Annecy ?
Notre analyse de zone attribue à Annecy un sous-score de demande locative de 82/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 7,3 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Annecy ?
Réglementation LCD restrictive : Interdiction/location courte durée très encadrée. Piste : Se concentrer exclusivement sur le long terme Saturations construction : Intensité 8.96/1000, risque de suroffre future. Piste : Privilégier l'ancien ou les surfaces atypiques Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Annecy ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : risque inondation faible, potentiel radon de catégorie 2 sur 3, aléa retrait-gonflement des argiles moyen. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Annecy ?
Annecy est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Annecy ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Annecy 6,5 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 2,8 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Annecy
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Annecy ?
Annecy affiche un prix au m² de 5 296 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 4.63 %. Le marché de Annecy a enregistré 1 764 ventes sur le millésime DVF 2025, un indicateur de la liquidité à la revente. Annecy, Annemasse, Thonon. Frontière suisse = locataires frontaliers à 5000 €+/mois. Marché cher mais loyers élevés.
À Annecy, le revenu disponible médian est de 29 760 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Annecy à 0,6 km, aéroport Annecy Meythet à 3 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).
Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.
Évolution des prix à Annecy
Les prix à Annecy ont évolué de +0,6 % sur un an et de +0,8 % sur trois ans (médianes DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Annecy, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
Comparer Annecy à…
Annecy sous tous les angles
Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.
Analyse de zone
Scores, données et carte interactive
ConsulterPrix immobilier
Prix au m² et ventes DVF
ConsulterLoyer moyen
Loyer au m² observé (DHUP)
ConsulterInvestir
Rendement et stratégies locatives
Page actuelle
Explorer Annecy
Prix immobilier
Médianes DVF au m²
Prix immobilier AnnecyLoyer moyen
Médianes DHUP au m²
Loyer moyen AnnecyInvestir
Rendement & stratégies
Page actuelle
Investir dans les villes proches (Haute-Savoie)
Pour aller plus loin
Guide · 8 min
Quel outil pour estimer les travaux d'un bien avant d'acheter ?
Simulateur au m², devis d'artisan, diagnostics, lecture des photos par l'IA : ce que chaque outil sait chiffrer avant une offre, ce qu'il ne voit pas, et l'ordre dans lequel les utiliser.
Guide · 8 min
Estimer un bien avec l'IA : ce qui marche, ce qui est du marketing
« Estimation par IA », « précision garantie », « algorithme propriétaire » : ce que ces formules recouvrent vraiment, ce que l'IA apporte à une estimation, et un test simple pour juger n'importe quel outil toi-même.
Data · 5 min
Pas de DVF en Alsace-Moselle : un vendeur sur six baisse son prix, autant que dans le reste du Grand Est
Aucune vente n'est publiée dans DVF en Alsace et en Moselle. Pillr lit le marché dans 18 000 annonces : prix demandés, baisses, loyers. Mesure du 29/09/2026.
Prêt à analyser vos opportunités à Annecy ?
20 € par mois pour économiser des dizaines d'heures et éviter les erreurs à 20 000 €. Annulable à tout moment.