Prix au m² à Marseille 11 en 2026
57 924 habitants · Bouches-du-Rhône · Données actualisées en 2025
En 2026, le prix au m² à Marseille 11 (13011) est de 2 732 € pour un appartement et 4 655 € pour une maison (source DVF, millésimes 2021 à 2025).
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026
Appartement
2 732 €
par m² · 2 063 ventes DVF · millésimes 2021 à 2025
Maison
4 655 €
par m² · 1 042 ventes DVF · millésimes 2021 à 2025
Évolution
Recommandation d'achat · Marseille 11
- Prix au m² 17,1 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut élevé : 7,37 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Marché porteur : prix +5,0 % sur 3 ans (DVF).
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : Volume de 734 transactions/an garantissant une revente rapide
- Forte croissance des prix : Hausse de +9.5% sur 1 an validée par un volume de ventes élevé
Points d'attention
- Chômage élevé : Taux de chômage local de 14%, impactant la solvabilité des locataires
- Part importante de HLM : 26% de logements sociaux, pouvant limiter la valorisation de certains secteurs
Investissement locatif classique : Cibler les appartements de type T2/T3 pour maximiser le rendement de 6.85% en location nue ou meublée longue durée.
Évolution des prix sur 5 ans
Trajectoire du prix Pillr, raccordée au prix actuel et indexée sur les ventes DVF du département, avec la médiane annuelle des ventes de la commune en points.
626 ventes ont été enregistrées à Marseille 11 sur le millésime 2025, contre 468 l'année précédente. Ce volume de transactions notariées donne une mesure directe de la liquidité du marché local.
Sur un an, les prix à Marseille 11 ont évolué de +4.2 %, contre +1.8 % en moyenne dans le département (Bouches-du-Rhône).
Prix au m² · 2021–2025
Tendance marché local
Appart · 4 ans
Appartement · prix actuel
2 732 €/m²
+10.9% sur 4 ans
Maison · prix actuel
4 655 €/m²
+6.2% sur 4 ans
Courbe : prix Pillr, raccordé au prix actuel et indexé sur les ventes DVF du département · Points creux : médiane annuelle des ventes enregistrées · Survole la courbe pour le détail par année
Le marché en vente à Marseille 11
Annonces de vente collectées par Pillr, septembre 2026. Calculé le 04/10/2026.
Septembre 2026 : chiffres de stock non comparables (mise à jour de la collecte).
Nouvelles annonces
294
publiées en septembre 2026
Prix affiché médian
4 034 €/m²
annonces publiées en septembre 2026, prix demandé et non prix de vente
Ce que ces chiffres mesurent
- Chiffres calculés sur les annonces de vente collectées par Pillr : les volumes mesurent aussi l'étendue de cette collecte, pas seulement le marché.
- Variations sur un mois calculées seulement entre deux mois de collecte stable, à partir de mai 2026, et entre deux mois d'un même calcul.
- Mois de mise à jour de la collecte, repéré sur les totaux nationaux (annonces retirées au-delà de 3 fois la médiane des 3 mois précédents, ou stock qui varie de plus de 25 % en un mois) : seuls les nouvelles annonces et le prix affiché sont donnés, et le mois suivant ne s'y compare pas.
- Prix affiché : prix demandé au jour du calcul, baisses comprises, et non prix de vente.
- Annonces baissées : part des annonces publiées dans le mois dont le prix a baissé depuis. Une cohorte plus ancienne a eu plus de temps pour baisser : cette part ne se compare pas d'un mois à l'autre.
- Délai médian : durée en ligne des annonces retirées dans le mois. Un retrait ne prouve pas une vente.
- Une médiane ou une part n'est donnée qu'à partir de 10 annonces, un délai ou une part nuls qu'à partir de 50, une variation du prix affiché qu'à partir de 100 annonces publiées dans chacun des deux mois.
Dernières ventes enregistrées à Marseille 11
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 déc. 2025 | Appartement | 42 m² | 179 000 € | 4 262 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 57 m² | 156 500 € | 2 746 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 153 m² | 325 000 € | 2 124 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 70 m² | 197 000 € | 2 814 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 41 m² | 133 000 € | 3 244 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 69 m² | 215 000 € | 3 116 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 65 m² | 133 600 € | 2 055 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 74 m² | 156 000 € | 2 108 € |
| 23 déc. 2025 | Maison | 115 m² | 517 050 € | 4 496 € |
| 23 déc. 2025 | Maison | 460 m² | 150 000 € | 326 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 62 m² | 145 000 € | 2 339 € |
| 23 déc. 2025 | Maison | 44 m² | 480 000 € | 10 909 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Estimer un bien à Marseille 11
Pour estimer un appartement à Marseille 11, partez du prix DVF de 2 732 €/m² (millésimes 2021 à 2025). Les 3 105 ventes notariées des millésimes 2021 à 2025 donnent des points de comparaison concrets.
Positionnement marché
Percentile national
74ᵉ
Au-dessus de la médiane
Z-score département
-0.76
Écart standardisé vs médiane dpt 13
Z-score région
+0.04
vs médiane Provence-Alpes-Côte d'Azur
La volatilité des prix mesurée à Marseille 11 est de 5,9 % (coefficient de variation des médianes annuelles DVF) : un marché stable, où les variations d'une année sur l'autre restent contenues. Seuils détaillés dans notre méthodologie.
Prix attendu modélisé : 3 296 €/m²
Écart résiduel observé : -17.1 % vs valeur modélisée · en_dessous_dept
Prix dans les communes voisines
Top 5 communes du département 13 (population > 5 000) par prix m² appartement.
Analyse complète Marseille 11
Loyer DHUP, rendement détaillé, scores socio-économiques, DPE, radon, zonage ABC, POI, IPS lycées : toutes les données disponibles dans l'analyse Pillr.
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Questions fréquentes
Quel est le prix m² à Marseille 11 en 2026 ?
Le prix au m² à Marseille 11 s'élève à 2 732 €/m² pour un appartement et 4 655 €/m² pour une maison. Ces données proviennent de la base DVF officielle (Demandes de Valeurs Foncières), millésimes 2021 à 2025, sur 3 105 ventes notariées.
Quel est le prix d'une maison à Marseille 11 ?
À Marseille 11, le prix au m² d'une maison est de 4 655 €/m² (ventes DVF, millésimes 2021 à 2025). Un appartement s'y négocie 2 732 €/m², soit un écart de 70 % entre les deux types de biens.
Comment évoluent les prix immobiliers à Marseille 11 ?
Sur les 3 dernières années, les prix à Marseille 11 ont évolué de +5.0 %. Sur 1 an, la variation est de +4.2 %, contre +1.8 % en moyenne dans le département (Bouches-du-Rhône).
Marseille 11 est-elle chère par rapport à la France ?
Marseille 11 se situe au 74ᵉ percentile national en prix au m². Au-dessus de la médiane. Par rapport au département 13, l'écart standardisé (z-score) est -0.76.
Y a-t-il beaucoup de passoires thermiques à Marseille 11 ?
0,7 % des logements diagnostiqués à Marseille 11 sont classés F ou G au DPE (source ADEME). Ces biens sont visés par le calendrier d'interdiction progressive de location de la loi Climat et Résilience.
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie · ce que l'IA immobilière sait faire.
Demande à Pillr sur Marseille 11
Est-ce le bon moment pour acheter à Marseille 11 ?
Sur la base des données publiques, Marseille 11 ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 17,1 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 7,37 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +5,0 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Marseille 11 ?
Le rendement locatif brut indicatif à Marseille 11 est d'environ 7,37 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 16,8 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Marseille 11 ?
Notre analyse de zone attribue à Marseille 11 un sous-score de demande locative de 66/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 4,8 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Marseille 11 ?
Chômage élevé : Taux de chômage local de 14%, impactant la solvabilité des locataires. Piste : Exiger des garanties solides (Garantie Visale ou caution parentale) Part importante de HLM : 26% de logements sociaux, pouvant limiter la valorisation de certains secteurs. Piste : Cibler les micro-quartiers résidentiels et les copropriétés privées Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Marseille 11 ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 2 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Marseille 11 ?
Marseille 11 est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Marseille 11 ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Marseille 11 10,1 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 3,1 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
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