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Investir à Marseille 11 (13)

Investir dans l'immobilier locatif à Marseille 11

Pour investir à Marseille 11 (13011) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 2 732 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 16.8 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 7.37 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026

Guide complet pour investir à Marseille 11. Données marché, rendements moyens, stratégies fiscales et alertes automatiques sur les nouvelles opportunités. Chaque annonce est analysée avant même que vous la voyiez.

Prix au m² · commune

2 732 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

7.37%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

n.d.

Aucune annonce analysée

Surface moyenne · sélection Pillr

n.d.

Aucune annonce analysée

Recommandation d'achat · Marseille 11

Opportunité à étudier
  • Prix au m² 17,1 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 7,37 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Marché porteur : prix +5,0 % sur 3 ans (DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Analyse IA

68/100 · score global

Points positifs

  • Liquidité exceptionnelle : Volume de 734 transactions/an garantissant une revente rapide
  • Forte croissance des prix : Hausse de +9.5% sur 1 an validée par un volume de ventes élevé

Points d'attention

  • Chômage élevé : Taux de chômage local de 14%, impactant la solvabilité des locataires
  • Part importante de HLM : 26% de logements sociaux, pouvant limiter la valorisation de certains secteurs

Investissement locatif classique : Cibler les appartements de type T2/T3 pour maximiser le rendement de 6.85% en location nue ou meublée longue durée.

Analyse complète

Dernières ventes enregistrées à Marseille 11

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
30 déc. 2025Appartement42 m²179 000 €4 262 €
30 déc. 2025Appartement57 m²156 500 €2 746 €
30 déc. 2025Appartement153 m²325 000 €2 124 €
30 déc. 2025Appartement70 m²197 000 €2 814 €
30 déc. 2025Appartement41 m²133 000 €3 244 €
29 déc. 2025Appartement69 m²215 000 €3 116 €
29 déc. 2025Appartement65 m²133 600 €2 055 €
23 déc. 2025Appartement74 m²156 000 €2 108 €
23 déc. 2025Maison115 m²517 050 €4 496 €
23 déc. 2025Maison460 m²150 000 €326 €
23 déc. 2025Appartement62 m²145 000 €2 339 €
23 déc. 2025Maison44 m²480 000 €10 909 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

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Questions fréquentes sur l'investissement à Marseille 11

Quel est le prix moyen au m² à Marseille 11 ?
Le prix au m² à Marseille 11 est d'environ 2 732 € pour un appartement (ventes DVF). Comptez environ 4 655 €/m² pour une maison à Marseille 11 (ventes DVF, millésime 2025), contre 2 732 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Marseille 11 ?
Le rendement brut moyen à Marseille 11 est de 7.37 % (estimation sur données marché).
Quelle stratégie d'investissement choisir à Marseille 11 ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Marseille 11. Au prix de 2 732 €/m² pour un loyer estimé à 19,3 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 123 k€ pour 866 € de loyer mensuel. La commune est en zone A du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Marseille 11 ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Marseille 11, 1 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 2 732 €/m² contre 4 655 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Marseille 11 est-il assez actif pour investir ?
Marseille 11 a enregistré 626 transactions dans les données DVF du millésime 2025. Les prix y ont évolué de +4,2 % sur un an et de +5,0 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Marseille 11

Est-ce le bon moment pour acheter à Marseille 11 ?

Sur la base des données publiques, Marseille 11 ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 17,1 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 7,37 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +5,0 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Marseille 11 ?

Le rendement locatif brut indicatif à Marseille 11 est d'environ 7,37 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 16,8 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Marseille 11 ?

Notre analyse de zone attribue à Marseille 11 un sous-score de demande locative de 66/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 4,6 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Marseille 11 ?

Chômage élevé : Taux de chômage local de 14%, impactant la solvabilité des locataires. Piste : Exiger des garanties solides (Garantie Visale ou caution parentale) Part importante de HLM : 26% de logements sociaux, pouvant limiter la valorisation de certains secteurs. Piste : Cibler les micro-quartiers résidentiels et les copropriétés privées Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Marseille 11 ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 2 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Marseille 11 ?

Marseille 11 est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Marseille 11 ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Marseille 11 10,1 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 3,1 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

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Pourquoi investir à Marseille 11 ?

Marseille 11 affiche un prix au m² de 2 732 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 7.37 %. Le marché de Marseille 11 a enregistré 626 ventes sur le millésime DVF 2025, un indicateur de la liquidité à la revente. Marseille, Aix-en-Provence. Rendements 5-8% selon arrondissement marseillais. Marché en mutation post Olympics 2024.

À Marseille 11, le revenu disponible médian est de 22 860 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.

Évolution des prix à Marseille 11

Les prix à Marseille 11 ont évolué de +4,2 % sur un an et de +5 % sur trois ans (médianes DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Marseille 11, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Marseille 11 sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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