Loyer moyen Nice 2026 : 20.4€/m² (DHUP)

Name: Loyers au m² à Nice
Creator: Pillr
License: https://www.etalab.gouv.fr/licence-ouverte-open-licence

Loyer médian

20.4 €

par m²/mois · DHUP 2025

Plancher IC 95%

15.4 €

par m²/mois (limite basse)

Plafond IC 95%

27.0 €

par m²/mois (limite haute)

Loyer DHUP officiel

Fourchette · Nice

20.43€/m²

médian estimé

15.44€

Min · IC 95%

20.43€

Médian

27.04€

Max · IC 95%

T1 (25 m²)

569€/mois

T2 (45 m²)

1024€/mois

T3 (65 m²)

1283€/mois

Modèle DHUP 2025 · ~3M observations leboncoin + ANIL OLAT · IC 95% = 95% des loyers réels dans cette plage.

Verdict rendement locatif · Nice

Bon terrain de rendement

Rendement brut correct : 5,03 % (loyer DHUP / prix DVF).
Marché porteur : prix +8,3 % sur 3 ans (DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Analyse IA

65/100 · score global

Points positifs

Liquidité exceptionnelle : Volume de transactions très élevé (8 366 ventes/an) assurant une revente rapide
Croissance des prix robuste : Hausse de +8.9% sur 3 ans validée par des volumes de transactions importants

Points d'attention

Fragilité socio-économique : Taux de chômage élevé de 14% et score de stabilité socio-économique faible (26/100)
Présence de zones QPV : 4 quartiers prioritaires de la ville identifiés, pouvant engendrer des décotes de 5 à 15%

Analyse complète

Loyer par type de logement

La Carte des loyers publie un loyer au m² par segment : appartements T1 et T2, appartements T3 et plus, maisons. Chaque montant applique le segment du logement à une surface d'exemple ; le calculateur prend la vôtre. Les loyers réels varient selon l'état, le DPE et la localisation précise.

T1 · 25 m²

22,7 €/m², loyer des appartements T1 et T2

569 €/mois

444 à 729 €

T2 · 45 m²

22,7 €/m², loyer des appartements T1 et T2

1 024 €/mois

799 à 1 311 €

T3 · 65 m²

19,7 €/m², loyer des appartements T3 et plus

1 283 €/mois

904 à 1 820 €

T4 · 85 m²

19,7 €/m², loyer des appartements T3 et plus

1 677 €/mois

1 182 à 2 381 €

T5 et plus · 105 m²

19,7 €/m², loyer des appartements T3 et plus

2 072 €/mois

1 460 à 2 941 €

Maison · 100 m²

21,6 €/m², loyer des maisons

2 160 €/mois

1 350 à 3 455 €

Calculer le loyer d'un logement à Nice

Type de logement

Surface habitable (m²)

Prix d'achat en euros (facultatif, pour le rendement)

Loyer mensuel estimé

1 024 €/mois

Fourchette à 95 % : 799 à 1 311 € par mois

22,7 €/m², loyer des appartements T1 et T2.

Source : Carte des loyers de l'ANIL et de la DHUP (ministère du Logement), loyers d'annonce, millésime 2025. Fourchette : intervalle de prédiction à 95 % du modèle. Un loyer d'annonce modélisé pour la commune, pas un loyer constaté sur un bien.

Rentabilité locative brute

Appartement

5.03 %

Loyer DHUP × 12 / prix DVF appart. Hors charges, vacance, fiscalité.

Maison

4.05 %

Loyer des maisons (Carte des loyers) × 12 / prix DVF maison.

Rendement calculé sur 38 010 ventes DVF (millésimes 2021 à 2025)et la médiane DHUP 20.4 €/m².

Le rendement dépend du quartier à Nice

Le loyer DHUP est une médiane communale ; le prix d'achat, lui, se mesure quartier par quartier. 142 quartiers de Nice disposent d'un prix appartement issu des ventes DVF, du plus abordable (Ariane-Monzie (1 638 €/m²)) au plus cher (Mont Boron (9 932 €/m²)), soit 506 % d'écart. À loyer égal, c'est autant de différence sur le rendement brut selon l'adresse retenue.

Voir la carte des prix par quartier à Nice

Source : ventes DVF (DGFiP) agrégées par quartier IRIS (INSEE), 5 ventes minimum par quartier.

Biens en vente à Nice, déjà analysés

6 des 4 068 biens analysés actuellement en vente, chacun passé au crible : état estimé depuis les photos, budget travaux, potentiel locatif.

Appartement 4 pièces de 125 m²279 000 €DPE Bnote Atravaux minimes
Appartement 3 pièces de 125 m²279 000 €DPE Bnote Atravaux minimes
Appartement 3 pièces de 68,01 m²159 000 €DPE Cnote Atravaux légers
Appartement 3 pièces de 53 m²120 000 €DPE Cnote Atravaux minimes
Appartement 2 pièces de 35 m²95 000 €DPE Cnote Atravaux minimes
Appartement 2 pièces de 46 m²105 000 €DPE Dnote Btravaux minimes

Le verdict détaillé, le rendement net et la cible de négociation sont réservés aux membres.

Voir toutes les annonces analysées à Nice

Zonage ABC et plafond de loyer 2026

Zone

Plafond de loyer intermédiaire 2026

14,64 €/m²

par mois, hors charges, avant coefficient de surface

À titre indicatif, avec le coefficient de surface (0,7 + 19/S, arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2), le loyer mensuel maximal serait d'environ 439 € pour un T1 de 25 m², 738 € pour un T2 de 45 m² et 942 € pour un T3 de 65 m², en surface retenue sans annexe.

Ce barème vaut pour les baux conclus ou renouvelés en 2026 : location intermédiaire du dispositif Relance logement (dit statut du bailleur privé), baux Pinel en cours et Denormandie. Pour le Pinel et le Denormandie, un arrêté préfectoral peut le réduire dans certaines communes. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Sources : BOFiP, barème BOI-BAREME-000017-20260310 · BOFiP, BOI-IR-RICI-360-20-30-20260310 · data.gouv.fr, liste des communes selon le zonage ABC. Zonage utilisé : arrêté du 5 septembre 2025. Vérifié le 14 septembre 2026.

Loyers dans les communes voisines

Top 5 communes du département 6 (population > 5 000) par loyer médian.

Beausoleil

11 936 hab.

31.2 €/m²

Villefranche-sur-Mer

5 008 hab.

26.4 €/m²

Roquebrune-Cap-Martin

12 037 hab.

24.6 €/m²

Villeneuve-Loubet

17 548 hab.

21.9 €/m²

Menton

30 604 hab.

21.1 €/m²

Analyse complète Nice

Prix DVF, scores socio-économiques, DPE, radon, IPS lycées, POI 500m, signal deal : toutes les données disponibles dans l'analyse Pillr.

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Aussi disponible pour Nice

Prix immobilier

4 876 €/m²

Ventes DVF

Questions fréquentes

Quel est le loyer moyen à Nice ?

Le loyer médian à Nice est de 20.4 €/m²/mois selon la Carte des loyers publiée par la DHUP (Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages) et l'ANIL, millésime 2025. Intervalle de confiance 95% : entre 15.4 € et 27.0 €/m².

Quel loyer pour un T2 à Nice ?

Pour un T2 de 45 m² à Nice, le loyer attendu est d'environ 1 024 €/mois (fourchette 799 à 1 311 €), calculé sur le loyer des appartements T1 et T2 publié par la Carte des loyers (22,7 €/m²). Les loyers réels dépendent de l'état du bien, du DPE et de la localisation précise dans la commune.

Quel rendement locatif à Nice ?

Le rendement brut moyen à Nice est de 5.03 % en appartement, 4.05 % en maison. Cette estimation utilise le prix DVF et le loyer DHUP, hors charges et fiscalité.

Dans quelle zone du zonage ABC (ex-zone Pinel) se situe Nice ?

Nice est classée en zone A du zonage ABC, longtemps appelé « zonage Pinel ». Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme. En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Pour un bail conclu ou renouvelé en 2026, le plafond de loyer de la location intermédiaire est de 14,64 €/m² par mois hors charges en zone A, avant coefficient de surface (barème BOFiP du 10 mars 2026).

À combien louer votre bien à Nice ?

La médiane DHUP situe le loyer de marché à 20.4 €/m²/mois, dans un intervalle de confiance à 95 % de 15.4 à 27.0 €/m². Pour un T2 de 45 m², cela représente entre 799 et 1 311 € par mois, à ajuster selon l'état, le DPE et l'emplacement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie · ce que l'IA immobilière sait faire.

Demande à Pillr sur Nice

Est-ce le bon moment pour acheter à Nice ?

Sur la base des données publiques, Nice ressort comme une opportunité à étudier. Rendement brut correct : 5,03 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +8,3 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Nice ?

Le rendement locatif brut indicatif à Nice est d'environ 5,03 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 20,4 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Nice ?

Notre analyse de zone attribue à Nice un sous-score de demande locative de 65/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 13,7 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Nice ?

Fragilité socio-économique : Taux de chômage élevé de 14% et score de stabilité socio-économique faible (26/100). Piste : Sélectionner rigoureusement les locataires avec garanties solides (Garantie Visale) Présence de zones QPV : 4 quartiers prioritaires de la ville identifiés, pouvant engendrer des décotes de 5 à 15%. Piste : Éviter les secteurs immédiats des QPV pour un investissement patrimonial Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Nice ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : risque inondation faible, potentiel radon de catégorie 1 sur 3, aléa retrait-gonflement des argiles fort. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

Le quartier est-il sûr à Nice ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Nice 5,4 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 4,6 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

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Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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