Investir dans l'immobilier locatif à Nice
348 085 habitants · Alpes-Maritimes
Pour investir à Nice (06000) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 4 876 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 20.4 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 5.03 %.
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026
50 annonces analysées par IA à Nice. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
4 876 €
Appartement · ventes DVF
Rendement brut · commune
5.03%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
229 094 €
Médiane : 159 000 €
Surface moyenne · sélection Pillr
107 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Nice les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (2 569 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Nice.
Prix au m² par quartier à Nice
À Nice, le prix au m² des appartements va de 1 638 €/m² dans le quartier Ariane-Monzie à 9 932 €/m² dans le quartier Mont Boron, soit un écart de 506 % (8 294 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
142 des 144 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 37 876 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 3 857 €/m² (Madeleine Supérieure) à 13 575 €/m² (Mont Boron) sur 63 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Mont Boron
9 932 €/m²
appartement · 409 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Ariane-Monzie
1 638 €/m²
appartement · 143 ventes DVF
Classement des quartiers de Nice au prix au m² (appartement)
Les 6 quartiers les plus chers et les 6 les plus abordables sur 142 ; les 130 quartiers intermédiaires sont lisibles sur la carte.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Mont Boron | 9 932 €/m² | 409 |
| 2 | France-Negresco | 7 620 €/m² | 614 |
| 3 | Liberti-Albert 1er | 7 563 €/m² | 446 |
| 4 | Carnot | 7 321 €/m² | 253 |
| 5 | Saleya-Château | 7 291 €/m² | 308 |
| 6 | Victor Hugo-Buffa | 6 963 €/m² | 579 |
| 137 | Nice Nord-Saqui | 2 518 €/m² | 219 |
| 138 | Les Siagnes | 2 481 €/m² | 33 |
| 139 | La Lauvette | 2 073 €/m² | 8 |
| 140 | Ariane-Ripert | 1 926 €/m² | 57 |
| 141 | Ariane-Saramito | 1 718 €/m² | 89 |
| 142 | Ariane-Monzie | 1 638 €/m² | 143 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat · Nice
- Rendement brut correct : 5,03 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Marché porteur : prix +8,3 % sur 3 ans (DVF).
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : Volume de transactions très élevé (8 366 ventes/an) assurant une revente rapide
- Croissance des prix robuste : Hausse de +8.9% sur 3 ans validée par des volumes de transactions importants
Points d'attention
- Fragilité socio-économique : Taux de chômage élevé de 14% et score de stabilité socio-économique faible (26/100)
- Présence de zones QPV : 4 quartiers prioritaires de la ville identifiés, pouvant engendrer des décotes de 5 à 15%
Dernières ventes enregistrées à Nice
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 31 déc. 2025 | Appartement | 18 m² | 126 500 € | 7 028 € |
| 30 déc. 2025 | Bien mixte | 138 m² | 350 000 € | 2 536 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 29 m² | 178 700 € | 6 162 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 41 m² | 181 284 € | 4 422 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 26 m² | 120 000 € | 4 615 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 66 m² | 310 000 € | 4 697 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 153 m² | 1 100 000 € | 7 190 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 45 m² | 202 150 € | 4 492 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 70 m² | 135 000 € | 1 929 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 52 m² | 271 750 € | 5 226 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 50 m² | 195 000 € | 3 900 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 20 m² | 149 000 € | 7 450 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Meilleurs scores d'investissement à Nice
Appartement · 3p · 68.01 m²
159 000 €
Appartement · 4p · 125 m²
279 000 €
Appartement · 3p · 125 m²
279 000 €
Appartement · 3p · 53 m²
120 000 €
Appartement · 2p · 35 m²
95 000 €
Appartement · 2p · 41 m²
95 000 €
Quelle stratégie d'investissement à Nice ?
LMNP
Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
Voir le guide LMNP à NiceColocation
Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.
Voir le guide Colocation à NiceLocation courte durée
Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal, sous réserve de respecter la réglementation locale.
Voir le guide Location courte durée à NiceDéficit foncier
Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.
Voir le guide Déficit foncier à NiceQuestions fréquentes sur l'investissement à Nice
Quel est le prix moyen au m² à Nice ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Nice ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Nice ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Nice ?
Le marché de Nice est-il assez actif pour investir ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Nice
Est-ce le bon moment pour acheter à Nice ?
Le marché de Nice est à surveiller : signaux mitigés. Rendement brut correct : 5,03 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +8,3 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Nice ?
Le rendement locatif brut indicatif à Nice est d'environ 5,03 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 20,4 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Nice ?
Notre analyse de zone attribue à Nice un sous-score de demande locative de 65/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 12,9 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Nice ?
Fragilité socio-économique : Taux de chômage élevé de 14% et score de stabilité socio-économique faible (26/100). Piste : Sélectionner rigoureusement les locataires avec garanties solides (Garantie Visale) Présence de zones QPV : 4 quartiers prioritaires de la ville identifiés, pouvant engendrer des décotes de 5 à 15%. Piste : Éviter les secteurs immédiats des QPV pour un investissement patrimonial Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Nice ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : risque inondation faible, potentiel radon de catégorie 1 sur 3, aléa retrait-gonflement des argiles fort. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Nice ?
Nice est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Nice ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Nice 5,4 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 4,6 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Nice
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Nice ?
Nice affiche un prix au m² de 4 876 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 5.03 %. Le marché de Nice a enregistré 7 572 ventes sur le millésime DVF 2025, un indicateur de la liquidité à la revente. Nice, Cannes, Antibes, Menton. Marché premium et international. Idéal saisonnier haut de gamme.
À Nice, le revenu disponible médian est de 24 080 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Nice à 0,3 km, aéroport Nice-Côte d'Azur à 6,1 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).
Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.
Évolution des prix à Nice
Les prix à Nice ont évolué de +2,3 % sur un an et de +8,3 % sur trois ans (médianes DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Nice, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
Comparer Nice à…
Nice sous tous les angles
Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.
Analyse de zone
Scores, données et carte interactive
ConsulterPrix immobilier
Prix au m² et ventes DVF
ConsulterLoyer moyen
Loyer au m² observé (DHUP)
ConsulterInvestir
Rendement et stratégies locatives
Page actuelle
Explorer Nice
Prix immobilier
Médianes DVF au m²
Prix immobilier NiceLoyer moyen
Médianes DHUP au m²
Loyer moyen NiceInvestir
Rendement & stratégies
Page actuelle
Investir dans les villes proches (Alpes-Maritimes)
Pour aller plus loin
Guide · 8 min
Quel outil pour estimer les travaux d'un bien avant d'acheter ?
Simulateur au m², devis d'artisan, diagnostics, lecture des photos par l'IA : ce que chaque outil sait chiffrer avant une offre, ce qu'il ne voit pas, et l'ordre dans lequel les utiliser.
Guide · 8 min
Estimer un bien avec l'IA : ce qui marche, ce qui est du marketing
« Estimation par IA », « précision garantie », « algorithme propriétaire » : ce que ces formules recouvrent vraiment, ce que l'IA apporte à une estimation, et un test simple pour juger n'importe quel outil toi-même.
Data · 5 min
Pas de DVF en Alsace-Moselle : un vendeur sur six baisse son prix, autant que dans le reste du Grand Est
Aucune vente n'est publiée dans DVF en Alsace et en Moselle. Pillr lit le marché dans 18 000 annonces : prix demandés, baisses, loyers. Mesure du 29/09/2026.
Prêt à analyser vos opportunités à Nice ?
20 € par mois pour économiser des dizaines d'heures et éviter les erreurs à 20 000 €. Annulable à tout moment.