Investir dans l'immobilier locatif à Nice
348 085 habitants · Alpes-Maritimes
Pour investir à Nice (06000) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 4 779 € (médiane DVF), pour un loyer médian de 20.4 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 5.13 %.
Données & analyse : Pillr — Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 4 juillet 2026
50 annonces analysées par IA à Nice. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
4 779 €
Appartement · médiane DVF
Rendement brut · commune
5.13%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
245 775 €
Médiane : 221 500 €
Surface moyenne · sélection Pillr
80 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Nice les mieux notées par notre score d'investissement — pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 096 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (médiane DVF), identique à celui de la page prix immobilier Nice.
Prix au m² par quartier à Nice
À Nice, le prix médian au m² des appartements va de 1 517 €/m² dans le quartier Ariane-Saramito à 9 362 €/m² dans le quartier Mont Boron, soit un écart de 517 % (7 845 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
143 des 145 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier une médiane ; ces prix reposent au total sur 36 667 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 2 858 €/m² (Madeleine Supérieure) à 13 520 €/m² (Mont Boron) sur 63 quartiers valorisés.
Médianes calculées sur les ventes DVF 2021-2025, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Mont Boron
9 362 €/m²
appartement · 412 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Ariane-Saramito
1 517 €/m²
appartement · 79 ventes DVF
Classement des quartiers de Nice au prix médian (appartement)
Les 6 quartiers les plus chers et les 6 les plus abordables sur 143 ; les 131 quartiers intermédiaires sont lisibles sur la carte.
| # | Quartier | Prix médian | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Mont Boron | 9 362 €/m² | 412 |
| 2 | France-Negresco | 7 046 €/m² | 598 |
| 3 | Liberti-Albert 1er | 7 003 €/m² | 452 |
| 4 | Saleya-Château | 6 990 €/m² | 294 |
| 5 | Carnot | 6 959 €/m² | 250 |
| 6 | Victor Hugo-Buffa | 6 522 €/m² | 587 |
| 138 | Les Siagnes | 2 238 €/m² | 27 |
| 139 | Nice Nord-Saqui | 2 122 €/m² | 204 |
| 140 | La Lauvette | 1 961 €/m² | 8 |
| 141 | Ariane-Ripert | 1 790 €/m² | 53 |
| 142 | Ariane-Monzie | 1 532 €/m² | 131 |
| 143 | Ariane-Saramito | 1 517 €/m² | 79 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ». Médianes indicatives, non exhaustives ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat — Nice
- Prix au m² 56,0 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut correct : 5,13 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Marché porteur : prix +8,2 % sur 3 ans (DVF).
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP) — indicatif, ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle — Volume de transactions très élevé (8 366 ventes/an) assurant une revente rapide
- Croissance des prix robuste — Hausse de +8.9% sur 3 ans validée par des volumes de transactions importants
Points d'attention
- Réglementation LCD restrictive — Réglementation locale très stricte sur la location courte durée (autorisation de changement d'usage)
- Fragilité socio-économique — Taux de chômage élevé de 14% et score de stabilité socio-économique faible (26/100)
Cibler la colocation étudiante : Investir dans des appartements T3/T4 proches des facultés (Valrose, Carlone) pour maximiser le rendement
Dernières ventes enregistrées à Nice
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 31 déc. 2025 | Appartement | 18 m² | 126 500 € | 7 028 € |
| 30 déc. 2025 | Bien mixte | 138 m² | 350 000 € | 2 536 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 29 m² | 178 700 € | 6 162 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 41 m² | 181 284 € | 4 422 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 26 m² | 120 000 € | 4 615 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 66 m² | 310 000 € | 4 697 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 153 m² | 1 100 000 € | 7 190 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 45 m² | 202 150 € | 4 492 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 70 m² | 135 000 € | 1 929 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 52 m² | 271 750 € | 5 226 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 50 m² | 195 000 € | 3 900 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 20 m² | 149 000 € | 7 450 € |
Source : DVF / DGFiP — ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
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Quelle stratégie d'investissement à Nice ?
LMNP
Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
Voir le guide LMNP à NiceColocation
Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.
Voir le guide Colocation à NiceLocation courte durée
Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal — sous réserve de respecter la réglementation locale.
Voir le guide Location courte durée à NiceLoi Pinel
Contribuables avec TMI ≥ 30 % cherchant à réduire leur impôt sur 6, 9 ou 12 ans.
Voir le guide Loi Pinel à NiceDéficit foncier
Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.
Voir le guide Déficit foncier à NiceQuestions fréquentes sur l'investissement à Nice
Quel est le prix moyen au m² à Nice ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Nice ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Nice ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Nice ?
Combien de temps pour analyser une annonce à Nice avec Pillr ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP — voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Nice
Est-ce le bon moment pour acheter à Nice ?
Les données invitent à la prudence sur Nice à ce stade. Prix au m² 56,0 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut correct : 5,13 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +8,2 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Nice ?
Le rendement locatif brut indicatif à Nice est d'environ 5,13 % (loyer DHUP rapporté au prix médian DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 20,4 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Nice ?
Réglementation LCD restrictive : Réglementation locale très stricte sur la location courte durée (autorisation de changement d'usage). Piste : S'orienter vers la location meublée étudiante ou bail mobilité Fragilité socio-économique : Taux de chômage élevé de 14% et score de stabilité socio-économique faible (26/100). Piste : Sélectionner rigoureusement les locataires avec garanties solides (Garantie Visale) Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
En quelle zone locative se situe Nice ?
Nice est classée en zone A (grandes agglomérations, marché tendu) dans le zonage locatif officiel (A/B/C). Ce zonage conditionne plusieurs dispositifs (PTZ, prêt locatif intermédiaire LLI, Loc'Avantages, Denormandie dans l'ancien). Le dispositif Pinel, lui, est fermé aux nouvelles acquisitions depuis fin 2024.
Le quartier est-il sûr à Nice ?
L'indice de sécurité retenu par l'analyse Pillr place Nice à un niveau de risque modéré (dans la moyenne) (52/100, 0 = le plus sûr), à partir des statistiques publiques de délinquance. La sécurité variant fortement d'un quartier à l'autre, vérifiez toujours l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Nice
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Nice ?
Nice affiche un prix au m² de 4 779 € pour un appartement (médiane DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 5.13 %. Nice, Cannes, Antibes, Menton. Marché premium et international. Idéal saisonnier haut de gamme.
Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Nice, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
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Prix immobilier
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