Investir dans l'immobilier locatif à Saint-Gratien
Pour investir à Saint-Gratien (95210) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 505 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 20.4 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 6.99 %.
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026
50 annonces analysées par IA à Saint-Gratien. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
3 505 €
Appartement · ventes DVF
Rendement brut · commune
6.99%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
282 183 €
Médiane : 252 500 €
Surface moyenne · sélection Pillr
88 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Saint-Gratien les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 177 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Saint-Gratien.
Prix au m² par quartier à Saint-Gratien
À Saint-Gratien, le prix au m² des appartements va de 2 264 €/m² dans le quartier Les Raguenets 2 à 4 295 €/m² dans le quartier La Mairie, soit un écart de 90 % (2 031 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
8 des 8 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 777 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 4 368 €/m² (La Terre aux Clercs) à 5 586 €/m² (Quartier du Petit Lac) sur 6 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
La Mairie
4 295 €/m²
appartement · 75 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Les Raguenets 2
2 264 €/m²
appartement · 53 ventes DVF
Classement des quartiers de Saint-Gratien au prix au m² (appartement)
8 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | La Mairie | 4 295 €/m² | 75 |
| 2 | Quartier de la Gare | 4 292 €/m² | 195 |
| 3 | Quartier du Petit Lac | 3 606 €/m² | 144 |
| 4 | La Terre aux Clercs | 3 527 €/m² | 94 |
| 5 | Le Forum | 3 066 €/m² | 120 |
| 6 | Les Raguenets 1 | 2 687 €/m² | 8 |
| 7 | Quartier des Marais | 2 573 €/m² | 88 |
| 8 | Les Raguenets 2 | 2 264 €/m² | 53 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat · Saint-Gratien
- Prix au m² 18,5 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut élevé : 6,99 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -12,5 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : 223 transactions/an, marché très fluide
- Forte demande locative : Score 86/100, vacance maîtrisée (6.3%)
Points d'attention
- Chute des prix significative : -15.2% sur 3 ans (DVF, 223 tx/an, fiabilité haute)
- Instabilité socio-économique : Score 30/100, chômage 13%, pauvreté présente
Dernières ventes enregistrées à Saint-Gratien
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 29 déc. 2025 | Appartement | 73 m² | 150 000 € | 2 055 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 65 m² | 225 000 € | 3 462 € |
| 26 déc. 2025 | Appartement | 55 m² | 174 550 € | 3 174 € |
| 23 déc. 2025 | Maison | 71 m² | 365 000 € | 5 141 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 39 m² | 185 000 € | 4 744 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 101 m² | 330 000 € | 3 267 € |
| 19 déc. 2025 | Appartement | 29 m² | 115 000 € | 3 966 € |
| 18 déc. 2025 | Maison | 126 m² | 530 000 € | 4 206 € |
| 17 déc. 2025 | Maison | 137 m² | 670 000 € | 4 891 € |
| 17 déc. 2025 | Appartement | 113 m² | 260 000 € | 2 301 € |
| 17 déc. 2025 | Appartement | 29 m² | 104 000 € | 3 586 € |
| 09 déc. 2025 | Appartement | 94 m² | 226 000 € | 2 404 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
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Questions fréquentes sur l'investissement à Saint-Gratien
Quel est le prix moyen au m² à Saint-Gratien ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Gratien ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Saint-Gratien ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Saint-Gratien ?
Le marché de Saint-Gratien est-il assez actif pour investir ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Saint-Gratien
Est-ce le bon moment pour acheter à Saint-Gratien ?
Le marché de Saint-Gratien est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² 18,5 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 6,99 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -12,5 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Gratien ?
Le rendement locatif brut indicatif à Saint-Gratien est d'environ 6,99 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 20,4 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Saint-Gratien ?
Notre analyse de zone attribue à Saint-Gratien un sous-score de demande locative de 86/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 6,3 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Saint-Gratien ?
Chute des prix significative : -15.2% sur 3 ans (DVF, 223 tx/an, fiabilité haute). Piste : Attendre stabilisation ou cibler actifs sous-évalués Instabilité socio-économique : Score 30/100, chômage 13%, pauvreté présente. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Saint-Gratien ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Saint-Gratien ?
Saint-Gratien est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Saint-Gratien ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Saint-Gratien 3,9 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 2,2 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Saint-Gratien
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Saint-Gratien ?
Saint-Gratien affiche un prix au m² de 3 505 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 6.99 %. Le marché de Saint-Gratien a enregistré 220 ventes sur le millésime DVF 2025, un indicateur de la liquidité à la revente. Cergy-Pontoise, Sarcelles, Argenteuil. Rendements parmi les meilleurs d'IDF, métro 17 en cours.
À Saint-Gratien, le revenu disponible médian est de 26 600 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Saint-Gratien à 0,5 km, aéroport Charles de Gaulle à 20,2 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).
Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.
Évolution des prix à Saint-Gratien
Les prix à Saint-Gratien ont évolué de +3 % sur un an et de -12,5 % sur trois ans (médianes DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Saint-Gratien, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
Saint-Gratien sous tous les angles
Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.
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