Investir dans l'immobilier locatif à Enghien-les-Bains
Pour investir à Enghien-les-Bains (95880) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 5 110 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 21.1 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 4.94 %.
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026
50 annonces analysées par IA à Enghien-les-Bains. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
5 110 €
Appartement · ventes DVF
Rendement brut · commune
4.94%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
380 758 €
Médiane : 336 000 €
Surface moyenne · sélection Pillr
87 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Enghien-les-Bains les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (4 488 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Enghien-les-Bains.
Prix au m² par quartier à Enghien-les-Bains
À Enghien-les-Bains, le prix au m² des appartements va de 4 645 €/m² dans le quartier Residentiel-Barre d'Ormesson à 5 425 €/m² dans le quartier Centre Ville-Commerce, soit un écart de 17 % (780 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
5 des 5 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 616 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 5 288 €/m² (Quartier Nord Résidentiel) à 6 166 €/m² (Residentiel-Barre d'Ormesson) sur 5 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Centre Ville-Commerce
5 425 €/m²
appartement · 154 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Residentiel-Barre d'Ormesson
4 645 €/m²
appartement · 112 ventes DVF
Classement des quartiers de Enghien-les-Bains au prix au m² (appartement)
5 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Centre Ville-Commerce | 5 425 €/m² | 154 |
| 2 | Centre Ville-Tour du Lac | 5 416 €/m² | 94 |
| 3 | Residentiel-Place Verdun | 5 359 €/m² | 74 |
| 4 | Quartier Nord Résidentiel | 4 921 €/m² | 182 |
| 5 | Residentiel-Barre d'Ormesson | 4 645 €/m² | 112 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat · Enghien-les-Bains
- Rendement brut correct : 4,94 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -13,1 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : 146 transactions/an (score 100/100), marché très actif
- Services de proximité : Score services 100/100, accès complet aux commodités
Points d'attention
- Chute des prix significative : Marché en baisse de -15% sur 3 ans (DVF, fiabilité haute)
- Rendement locatif faible : Yield brut 5.27% (apt) en bas du national (13e percentile)
Attention à la rénovation : Vérifier DPE avant achat, parc ancien très présent
Dernières ventes enregistrées à Enghien-les-Bains
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 déc. 2025 | Appartement | 105 m² | 685 000 € | 6 524 € |
| 29 déc. 2025 | Maison | 104 m² | 541 200 € | 5 204 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 33 m² | 180 000 € | 5 455 € |
| 19 déc. 2025 | Appartement | 77 m² | 170 000 € | 2 208 € |
| 19 déc. 2025 | Appartement | 30 m² | 165 800 € | 5 527 € |
| 19 déc. 2025 | Appartement | 68 m² | 359 000 € | 5 279 € |
| 17 déc. 2025 | Appartement | 65 m² | 205 000 € | 3 154 € |
| 12 déc. 2025 | Appartement | 26 m² | 140 000 € | 5 385 € |
| 10 déc. 2025 | Appartement | 81 m² | 318 000 € | 3 926 € |
| 10 déc. 2025 | Appartement | 50 m² | 231 000 € | 4 620 € |
| 08 déc. 2025 | Maison | 168 m² | 790 500 € | 4 705 € |
| 04 déc. 2025 | Appartement | 65 m² | 390 000 € | 6 000 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
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Questions fréquentes sur l'investissement à Enghien-les-Bains
Quel est le prix moyen au m² à Enghien-les-Bains ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Enghien-les-Bains ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Enghien-les-Bains ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Enghien-les-Bains ?
Le marché de Enghien-les-Bains est-il assez actif pour investir ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Enghien-les-Bains
Est-ce le bon moment pour acheter à Enghien-les-Bains ?
Le marché de Enghien-les-Bains est à surveiller : signaux mitigés. Rendement brut correct : 4,94 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -13,1 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Enghien-les-Bains ?
Le rendement locatif brut indicatif à Enghien-les-Bains est d'environ 4,94 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 21,1 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Enghien-les-Bains ?
Notre analyse de zone attribue à Enghien-les-Bains un sous-score de demande locative de 79/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 9,9 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Enghien-les-Bains ?
Chute des prix significative : Marché en baisse de -15% sur 3 ans (DVF, fiabilité haute). Piste : Attendre stabilisation ou cibler actifs sous-évalués Rendement locatif faible : Yield brut 5.27% (apt) en bas du national (13e percentile). Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Enghien-les-Bains ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Enghien-les-Bains ?
Enghien-les-Bains est classée en zone A bis (la zone la plus tendue). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Enghien-les-Bains ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Enghien-les-Bains 3,0 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 3,5 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Enghien-les-Bains
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Enghien-les-Bains ?
Enghien-les-Bains affiche un prix au m² de 5 110 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 4.94 %. Le marché de Enghien-les-Bains a enregistré 139 ventes sur le millésime DVF 2025, un indicateur de la liquidité à la revente. Cergy-Pontoise, Sarcelles, Argenteuil. Rendements parmi les meilleurs d'IDF, métro 17 en cours.
À Enghien-les-Bains, le revenu disponible médian est de 35 720 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Enghien-les-Bains à 0,5 km, aéroport Charles de Gaulle à 18,7 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).
Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.
Évolution des prix à Enghien-les-Bains
Les prix à Enghien-les-Bains ont évolué de +2,5 % sur un an et de -13,1 % sur trois ans (médianes DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Enghien-les-Bains, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
Enghien-les-Bains sous tous les angles
Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.
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