Prix au m² à Baden en 2026
5 086 habitants · Morbihan · Données actualisées en 2025
En 2026, le prix au m² à Baden (56870) est de 3 990 € pour un appartement et 4 742 € pour une maison (source DVF, millésimes 2021 à 2025).
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026
Appartement
3 990 €
par m² · 23 ventes DVF · millésimes 2021 à 2025
Maison
4 742 €
par m² · 292 ventes DVF · millésimes 2021 à 2025
Évolution
Recommandation d'achat · Baden
- Prix au m² 44,5 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut modéré : 4,00 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix stables sur 3 ans (+0,1 %, DVF).
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : 57 transactions/an, marché très actif pour la taille
- Profil socio-éco élevé : Revenu médian 31 260€, top 1% prix national
Points d'attention
- Risque Radon élevé : Classe 3 IRSN : mitigation 1500-5000€ requise
- Prix très premium : 99e percentile national, décote potentielle en crise
Gestion du risque Radon : Intégrer coût mitigation 1500-5000€ dans le budget acquisition
Évolution des prix sur 5 ans
Trajectoire du prix Pillr, raccordée au prix actuel et indexée sur les ventes DVF du département, avec la médiane annuelle des ventes de la commune en points.
52 ventes ont été enregistrées à Baden sur le millésime 2025, contre 52 l'année précédente. Ce volume de transactions notariées donne une mesure directe de la liquidité du marché local.
Sur un an, les prix à Baden ont évolué de +0.6 %, contre +0.5 % en moyenne dans le département (Morbihan).
Prix au m² · 2021–2025
Tendance marché local
Appart · 4 ans
Appartement · prix actuel
3 990 €/m²
+17.2% sur 4 ans
Maison · prix actuel
4 742 €/m²
+17.9% sur 4 ans
Courbe : prix Pillr, raccordé au prix actuel et indexé sur les ventes DVF du département · Points creux : médiane annuelle des ventes enregistrées · Survole la courbe pour le détail par année
Le marché en vente à Baden
Annonces de vente collectées par Pillr, septembre 2026. Calculé le 03/10/2026.
Septembre 2026 : chiffres de stock non comparables (mise à jour de la collecte).
Nouvelles annonces
48
publiées en septembre 2026
Prix affiché médian
4 914 €/m²
annonces publiées en septembre 2026, prix demandé et non prix de vente
Ce que ces chiffres mesurent
- Chiffres calculés sur les annonces de vente collectées par Pillr : les volumes mesurent aussi l'étendue de cette collecte, pas seulement le marché.
- Variations sur un mois calculées seulement entre deux mois de collecte stable, à partir de mai 2026, et entre deux mois d'un même calcul.
- Mois de mise à jour de la collecte, repéré sur les totaux nationaux (annonces retirées au-delà de 3 fois la médiane des 3 mois précédents, ou stock qui varie de plus de 25 % en un mois) : seuls les nouvelles annonces et le prix affiché sont donnés, et le mois suivant ne s'y compare pas.
- Prix affiché : prix demandé au jour du calcul, baisses comprises, et non prix de vente.
- Annonces baissées : part des annonces publiées dans le mois dont le prix a baissé depuis. Une cohorte plus ancienne a eu plus de temps pour baisser : cette part ne se compare pas d'un mois à l'autre.
- Délai médian : durée en ligne des annonces retirées dans le mois. Un retrait ne prouve pas une vente.
- Une médiane ou une part n'est donnée qu'à partir de 10 annonces, un délai ou une part nuls qu'à partir de 50, une variation du prix affiché qu'à partir de 100 annonces publiées dans chacun des deux mois.
Dernières ventes enregistrées à Baden
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 déc. 2025 | Maison | 181 m² | 1 070 000 € | 5 912 € |
| 22 déc. 2025 | Maison | 238 m² | 972 000 € | 4 084 € |
| 19 déc. 2025 | Maison | 120 m² | 660 195 € | 5 502 € |
| 19 déc. 2025 | Maison | 128 m² | 400 000 € | 3 125 € |
| 11 déc. 2025 | Maison | 480 m² | 1 300 000 € | 2 708 € |
| 05 déc. 2025 | Maison | 204 m² | 518 750 € | 2 543 € |
| 03 déc. 2025 | Maison | 88 m² | 730 000 € | 8 295 € |
| 20 nov. 2025 | Appartement | 63 m² | 236 500 € | 3 754 € |
| 20 nov. 2025 | Maison | 344 m² | 700 000 € | 2 035 € |
| 13 nov. 2025 | Maison | 112 m² | 464 080 € | 4 144 € |
| 05 nov. 2025 | Maison | 149 m² | 950 000 € | 6 376 € |
| 28 oct. 2025 | Maison | 141 m² | 607 000 € | 4 305 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Biens en vente à Baden, déjà analysés
6 des 87 biens analysés actuellement en vente, chacun passé au crible : état estimé depuis les photos, budget travaux, potentiel locatif.
- Appartement 2 pièces de 40 m²90 000 €DPE Cnote Btravaux minimes
- Appartement 2 pièces de 38,65 m²115 500 €DPE Dnote Btravaux minimes
- Appartement 3 pièces de 49,3 m²165 000 €DPE Dnote Ctravaux minimes
- Maison 5 pièces de 183 m²250 000 €note Ctravaux lourds
- Maison 7 pièces de 137,2 m²449 000 €DPE Cnote Ctravaux minimes
- Maison 6 pièces de 157 m²597 000 €DPE Dnote Ctravaux légers
Le verdict détaillé, le rendement net et la cible de négociation sont réservés aux membres.
Estimer un bien à Baden
Pour estimer un appartement à Baden, partez du prix DVF de 3 990 €/m² (millésimes 2021 à 2025). Les 315 ventes notariées des millésimes 2021 à 2025 donnent des points de comparaison concrets.
Positionnement marché
Percentile national
93ᵉ
Très cher (top 10%)
Z-score département
+0.85
Écart standardisé vs médiane dpt 56
Z-score région
+1.37
vs médiane Bretagne
La volatilité des prix mesurée à Baden est de 11,5 % (coefficient de variation des médianes annuelles DVF) : un marché stable, où les variations d'une année sur l'autre restent contenues. Seuils détaillés dans notre méthodologie.
Prix attendu modélisé : 2 762 €/m²
Écart résiduel observé : +44.5 % vs valeur modélisée · bien_au_dessus_dept
Prix dans les communes voisines
Top 5 communes du département 56 (population > 5 000) par prix m² appartement.
Analyse complète Baden
Loyer DHUP, rendement détaillé, scores socio-économiques, DPE, radon, zonage ABC, POI, IPS lycées : toutes les données disponibles dans l'analyse Pillr.
Aussi disponible pour Baden
Questions fréquentes
Quel est le prix m² à Baden en 2026 ?
Le prix au m² à Baden s'élève à 3 990 €/m² pour un appartement et 4 742 €/m² pour une maison. Ces données proviennent de la base DVF officielle (Demandes de Valeurs Foncières), millésimes 2021 à 2025, sur 315 ventes notariées.
Quel est le prix d'une maison à Baden ?
À Baden, le prix au m² d'une maison est de 4 742 €/m² (ventes DVF, millésimes 2021 à 2025). Un appartement s'y négocie 3 990 €/m², soit un écart de 19 % entre les deux types de biens.
Comment évoluent les prix immobiliers à Baden ?
Sur les 3 dernières années, les prix à Baden ont évolué de +0.1 %. Sur 1 an, la variation est de +0.6 %, contre +0.5 % en moyenne dans le département (Morbihan).
Baden est-elle chère par rapport à la France ?
Baden se situe au 93ᵉ percentile national en prix au m². Très cher (top 10%). Par rapport au département 56, l'écart standardisé (z-score) est 0.85.
Y a-t-il beaucoup de passoires thermiques à Baden ?
5,6 % des logements diagnostiqués à Baden sont classés F ou G au DPE (source ADEME). Ces biens sont visés par le calendrier d'interdiction progressive de location de la loi Climat et Résilience.
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie · ce que l'IA immobilière sait faire.
Demande à Pillr sur Baden
Est-ce le bon moment pour acheter à Baden ?
Les données invitent à la prudence sur Baden à ce stade. Prix au m² 44,5 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut modéré : 4,00 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (+0,1 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Baden ?
Le rendement locatif brut indicatif à Baden est d'environ 4,00 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 13,3 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Baden ?
Notre analyse de zone attribue à Baden un sous-score de demande locative de 55/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 5,4 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Baden ?
Risque Radon élevé : Classe 3 IRSN : mitigation 1500-5000€ requise. Piste : Test air intérieur et ventilation adaptée Prix très premium : 99e percentile national, décote potentielle en crise. Piste : Cibler biens sous-évalués par rapport au dept Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Baden ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 3 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Baden ?
Baden est classée en zone B1 (marché tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Baden ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Baden 14,6 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Baden
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Baden sous tous les angles
Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.
Analyse de zone
Scores, données et carte interactive
ConsulterPrix immobilier
Prix au m² et ventes DVF
Page actuelle
Loyer moyen
Loyer au m² observé (DHUP)
ConsulterInvestir
Rendement et stratégies locatives
ConsulterExplorer Baden
Prix immobilier
Médianes DVF au m²
Page actuelle
Loyer moyen
Médianes DHUP au m²
Loyer moyen BadenInvestir
Rendement & stratégies
Investir Baden