Investir dans l'immobilier locatif à Villiers-le-Bel
Pour investir à Villiers-le-Bel (95400) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 2 183 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 18.6 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 10.21 %.
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026
50 annonces analysées par IA à Villiers-le-Bel. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
2 183 €
Appartement · ventes DVF
Rendement brut · commune
10.21%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
198 656 €
Médiane : 160 500 €
Surface moyenne · sélection Pillr
85 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Villiers-le-Bel les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (2 412 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Villiers-le-Bel.
Prix au m² par quartier à Villiers-le-Bel
À Villiers-le-Bel, le prix au m² des appartements va de 1 519 €/m² dans le quartier D.L.M. Sud à 3 121 €/m² dans le quartier Carreaux Nord, soit un écart de 105 % (1 602 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
12 des 13 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 551 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 2 552 €/m² (P.L.M. Ouest) à 3 186 €/m² (Clair de Lune) sur 8 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Carreaux Nord
3 121 €/m²
appartement · 7 ventes DVF
Quartier le plus abordable
D.L.M. Sud
1 519 €/m²
appartement · 30 ventes DVF
Classement des quartiers de Villiers-le-Bel au prix au m² (appartement)
12 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Carreaux Nord | 3 121 €/m² | 7 |
| 2 | Charmettes | 2 957 €/m² | 32 |
| 3 | Village-Val Roger | 2 769 €/m² | 118 |
| 4 | D.L.M. Nord | 2 664 €/m² | 16 |
| 5 | Carreaux Sud | 2 505 €/m² | 15 |
| 6 | Mont Giffard-Malassis | 2 191 €/m² | 27 |
| 7 | Clair de Lune | 2 146 €/m² | 50 |
| 8 | Cerisaie-Sorbier | 2 100 €/m² | 120 |
| 9 | P.L.M. Est | 1 934 €/m² | 59 |
| 10 | P.L.M. Ouest | 1 773 €/m² | 52 |
| 11 | D.L.M. Ouest | 1 771 €/m² | 25 |
| 12 | D.L.M. Sud | 1 519 €/m² | 30 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat · Villiers-le-Bel
- Prix au m² 19,5 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut élevé : 10,21 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -6,6 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Rendement locatif exceptionnel : Yield brut 10.24% (Apt) : Top 13% France
- Marché très liquide : 156 transactions/an : Liquidité maximale
Points d'attention
- Tendance baissière des prix : Prix en baisse de -4.9% sur 3 ans (DVF, 156 tx/an)
- Présence de QPV : Quartier Prioritaire identifié : Décote 5-15%
Dernières ventes enregistrées à Villiers-le-Bel
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 déc. 2025 | Appartement | 35 m² | 40 000 € | 1 143 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 35 m² | 30 000 € | 857 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 88 m² | 262 010 € | 2 977 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 69 m² | 120 000 € | 1 739 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 78 m² | 90 000 € | 1 154 € |
| 19 déc. 2025 | Appartement | 69 m² | 100 000 € | 1 449 € |
| 19 déc. 2025 | Maison | 91 m² | 350 000 € | 3 846 € |
| 18 déc. 2025 | Maison | 68 m² | 276 000 € | 4 059 € |
| 15 déc. 2025 | Maison | 125 m² | 240 000 € | 1 920 € |
| 11 déc. 2025 | Appartement | 60 m² | 128 000 € | 2 133 € |
| 10 déc. 2025 | Appartement | 63 m² | 148 000 € | 2 349 € |
| 04 déc. 2025 | Maison | 83 m² | 260 000 € | 3 133 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Meilleurs scores d'investissement à Villiers-le-Bel
Appartement · 4p · 147 m²
225 000 €
Appartement · 4p · 67 m²
125 000 €
Appartement · 3p · 70 m²
155 000 €
Appartement · 2p · 45 m²
105 000 €
Appartement · 5p · 77 m²
135 000 €
Appartement · 4p · 80.59 m²
219 000 €
Questions fréquentes sur l'investissement à Villiers-le-Bel
Quel est le prix moyen au m² à Villiers-le-Bel ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Villiers-le-Bel ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Villiers-le-Bel ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Villiers-le-Bel ?
Le marché de Villiers-le-Bel est-il assez actif pour investir ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Villiers-le-Bel
Est-ce le bon moment pour acheter à Villiers-le-Bel ?
Sur la base des données publiques, Villiers-le-Bel ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 19,5 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 10,21 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -6,6 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Villiers-le-Bel ?
Le rendement locatif brut indicatif à Villiers-le-Bel est d'environ 10,21 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 18,6 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Villiers-le-Bel ?
Notre analyse de zone attribue à Villiers-le-Bel un sous-score de demande locative de 88/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 5,6 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Villiers-le-Bel ?
Tendance baissière des prix : Prix en baisse de -4.9% sur 3 ans (DVF, 156 tx/an). Piste : Acheter en dessous du prix départemental (-22.6%) Présence de QPV : Quartier Prioritaire identifié : Décote 5-15%. Piste : Sélectionner des rues hors périmètre QPV strict Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Villiers-le-Bel ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Villiers-le-Bel ?
Villiers-le-Bel est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Villiers-le-Bel ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Villiers-le-Bel 6,4 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 3,8 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Villiers-le-Bel
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Villiers-le-Bel ?
Villiers-le-Bel affiche un prix au m² de 2 183 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 10.21 %. Le marché de Villiers-le-Bel a enregistré 148 ventes sur le millésime DVF 2025, un indicateur de la liquidité à la revente. Cergy-Pontoise, Sarcelles, Argenteuil. Rendements parmi les meilleurs d'IDF, métro 17 en cours.
À Villiers-le-Bel, le revenu disponible médian est de 17 750 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Sarcelles - Saint-Brice à 1,9 km, aéroport Charles de Gaulle à 12,1 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).
Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.
Évolution des prix à Villiers-le-Bel
Les prix à Villiers-le-Bel ont évolué de +2 % sur un an et de -6,6 % sur trois ans (médianes DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Villiers-le-Bel, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
Villiers-le-Bel sous tous les angles
Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.
Analyse de zone
Scores, données et carte interactive
ConsulterPrix immobilier
Prix au m² et ventes DVF
ConsulterLoyer moyen
Loyer au m² observé (DHUP)
ConsulterInvestir
Rendement et stratégies locatives
Page actuelle
Explorer Villiers-le-Bel
Prix immobilier
Médianes DVF au m²
Prix immobilier Villiers-le-BelLoyer moyen
Médianes DHUP au m²
Loyer moyen Villiers-le-BelInvestir
Rendement & stratégies
Page actuelle
Investir dans les villes proches (Val-d'Oise)
Pour aller plus loin
Guide · 8 min
Quel outil pour estimer les travaux d'un bien avant d'acheter ?
Simulateur au m², devis d'artisan, diagnostics, lecture des photos par l'IA : ce que chaque outil sait chiffrer avant une offre, ce qu'il ne voit pas, et l'ordre dans lequel les utiliser.
Guide · 8 min
Estimer un bien avec l'IA : ce qui marche, ce qui est du marketing
« Estimation par IA », « précision garantie », « algorithme propriétaire » : ce que ces formules recouvrent vraiment, ce que l'IA apporte à une estimation, et un test simple pour juger n'importe quel outil toi-même.
Data · 5 min
Pas de DVF en Alsace-Moselle : un vendeur sur six baisse son prix, autant que dans le reste du Grand Est
Aucune vente n'est publiée dans DVF en Alsace et en Moselle. Pillr lit le marché dans 18 000 annonces : prix demandés, baisses, loyers. Mesure du 29/09/2026.
Prêt à analyser vos opportunités à Villiers-le-Bel ?
20 € par mois pour économiser des dizaines d'heures et éviter les erreurs à 20 000 €. Annulable à tout moment.