Investir dans l'immobilier locatif à Villeneuve-la-Garenne
Pour investir à Villeneuve-la-Garenne (92390) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 217 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 21.0 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 7.84 %.
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026
50 annonces analysées par IA à Villeneuve-la-Garenne. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
3 217 €
Appartement · ventes DVF
Rendement brut · commune
7.84%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
223 019 €
Médiane : 199 000 €
Surface moyenne · sélection Pillr
74 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Villeneuve-la-Garenne les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 188 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Villeneuve-la-Garenne.
Négociation, travaux et rendement à Villeneuve-la-Garenne
Négociation
- Annonce
13,0 %
des annonces ont baissé leur prix en 30 jours
Intervalle de confiance à 95 % : 7,8 à 21,0 %
du 30/08/2026 au 28/09/2026
- Annonce
+9,6 %
d'écart entre prix affiché et prix de référence, appartements
au 28/09/2026
Prix demandés, pas prix de vente.
Travaux et énergie
- Annonce
16,9 %
des biens en vente analysés sont à rénover, d'après leurs photos
analyses jusqu'au 28/09/2026
- Annonce
6,3 %
des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G
au 28/09/2026
Avant aides, hors copropriété.
Rendement
- Loyer estimé
7,8 %
de rendement brut théorique, appartements
2025
Avant charges, taxe foncière et périodes sans locataire.
Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.
Prix au m² par quartier à Villeneuve-la-Garenne
À Villeneuve-la-Garenne, le prix au m² des appartements va de 2 409 €/m² dans le quartier Charles de Gaulle à 4 581 €/m² dans le quartier Jean Jaurès, soit un écart de 90 % (2 172 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
9 des 9 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 437 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 3 685 €/m² (Chaillon) à 4 087 €/m² (Boulevard Gallieni) sur 4 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Jean Jaurès
4 581 €/m²
appartement · 68 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Charles de Gaulle
2 409 €/m²
appartement · 26 ventes DVF
Classement des quartiers de Villeneuve-la-Garenne au prix au m² (appartement)
9 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Jean Jaurès | 4 581 €/m² | 68 |
| 2 | Alfred Sisley | 3 572 €/m² | 106 |
| 3 | Gaston Appert | 3 500 €/m² | 19 |
| 4 | Boulevard Gallieni | 2 981 €/m² | 35 |
| 5 | Jean Moulin | 2 829 €/m² | 69 |
| 6 | André Malraux | 2 813 €/m² | 67 |
| 7 | Chaillon | 2 770 €/m² | 39 |
| 8 | Saint-Exupéry | 2 422 €/m² | 8 |
| 9 | Charles de Gaulle | 2 409 €/m² | 26 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat · Villeneuve-la-Garenne
- Prix au m² 34,4 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut élevé : 7,84 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -7,5 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Ce qui compte à Villeneuve-la-Garenne
Note de synthèse : 72 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).
Points positifs
- Rendement locatif élevé : rendement brut de 7,8 % (appartement), bien au-dessus moyenne IDF
- Demande locative très forte : vacance faible (2,7 %) et parc HLM important
Points d'attention
- Baisse des prix : marché en baisse de -1,6 % sur 3 ans (DVF, fiabilité haute)
- Précarité socio-économique : chômage à 18 %, revenu médian 20 000 €
Ciblage locataire : viser les jeunes actifs travaillant à Paris ou les locataires sociaux
Dernières ventes enregistrées à Villeneuve-la-Garenne
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 juin 2026 | Appartement | 64 m² | 147 000 € | 2 297 € |
| 30 juin 2026 | Appartement | 58 m² | 185 000 € | 3 190 € |
| 29 juin 2026 | Appartement | 42 m² | 205 000 € | 4 881 € |
| 29 juin 2026 | Appartement | 34 m² | 145 000 € | 4 265 € |
| 26 juin 2026 | Appartement | 43 m² | 178 688 € | 4 156 € |
| 26 juin 2026 | Appartement | 27 m² | 169 000 € | 6 259 € |
| 25 juin 2026 | Appartement | 53 m² | 152 000 € | 2 868 € |
| 22 juin 2026 | Maison | 54 m² | 263 000 € | 4 870 € |
| 19 juin 2026 | Maison | 18 m² | 281 000 € | 15 611 € |
| 19 juin 2026 | Appartement | 79 m² | 300 000 € | 3 797 € |
| 09 juin 2026 | Appartement | 65 m² | 282 500 € | 4 346 € |
| 05 juin 2026 | Appartement | 93 m² | 469 000 € | 5 043 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
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Questions fréquentes sur l'investissement à Villeneuve-la-Garenne
Quel est le prix moyen au m² à Villeneuve-la-Garenne ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Villeneuve-la-Garenne ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Villeneuve-la-Garenne ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Villeneuve-la-Garenne ?
Le marché de Villeneuve-la-Garenne est-il assez actif pour investir ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Villeneuve-la-Garenne
Est-ce le bon moment pour acheter à Villeneuve-la-Garenne ?
Sur la base des données publiques, Villeneuve-la-Garenne ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 34,4 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 7,84 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -7,5 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Villeneuve-la-Garenne ?
Le rendement locatif brut indicatif à Villeneuve-la-Garenne est d'environ 7,84 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 21,0 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Villeneuve-la-Garenne ?
Notre analyse de zone attribue à Villeneuve-la-Garenne un sous-score de demande locative de 92/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 2,7 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Villeneuve-la-Garenne ?
Baisse des prix : marché en baisse de -1,6 % sur 3 ans (DVF, fiabilité haute). Piste : cibler l'immobilier locatif pour le rendement, pas la spéculation. Précarité socio-économique : chômage à 18 %, revenu médian 20 000 €. Piste : cibler locataires sociaux ou classe moyenne inférieure stable. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Villeneuve-la-Garenne ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Villeneuve-la-Garenne ?
Villeneuve-la-Garenne est classée en zone A bis (la zone la plus tendue). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Villeneuve-la-Garenne ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Villeneuve-la-Garenne 1,1 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 3,5 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Villeneuve-la-Garenne
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Villeneuve-la-Garenne ?
Villeneuve-la-Garenne affiche un prix au m² de 3 217 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 7.84 %. Le marché de Villeneuve-la-Garenne a enregistré 95 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Boulogne, Neuilly, Levallois : villes du Grand Paris en pleine valorisation.
À Villeneuve-la-Garenne, le revenu disponible médian est de 20 310 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Saint-Denis à 1,1 km, aéroport Charles de Gaulle à 18,3 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).
Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.
Évolution des prix à Villeneuve-la-Garenne
Les prix à Villeneuve-la-Garenne ont évolué de -1,7 % sur un an et de -7,5 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Villeneuve-la-Garenne, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
Villeneuve-la-Garenne sous tous les angles
Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.
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