Investir dans l'immobilier locatif à Vauréal
Pour investir à Vauréal (95490) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 673 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 17.8 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 5.81 %.
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026
50 annonces analysées par IA à Vauréal. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
3 673 €
Appartement · ventes DVF
Rendement brut · commune
5.81%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
303 832 €
Médiane : 294 500 €
Surface moyenne · sélection Pillr
97 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Vauréal les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 393 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Vauréal.
Négociation, travaux et rendement à Vauréal
Négociation
- Annonce
8,6 %
des annonces ont baissé leur prix en 30 jours
Intervalle de confiance à 95 % : 5,1 à 14,1 %
du 30/08/2026 au 28/09/2026
- Annonce
+0,2 %
d'écart entre prix affiché et prix de référence, maisons
au 28/09/2026
Prix demandés, pas prix de vente.
Travaux et énergie
- Annonce
30,3 %
des biens en vente analysés sont à rénover, d'après leurs photos
analyses jusqu'au 28/09/2026
- Annonce
50 000 €
de travaux habituels pour ces biens à rénover
analyses jusqu'au 28/09/2026
- Annonce
9,9 %
des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G
au 28/09/2026
Avant aides, hors copropriété.
Rendement
- Loyer estimé
5,7 %
de rendement brut théorique, appartements
2025
Avant charges, taxe foncière et périodes sans locataire.
Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.
Prix au m² par quartier à Vauréal
À Vauréal, le prix au m² des maisons va de 2 990 €/m² dans le quartier Le Village à 3 576 €/m² dans le quartier Le Boulingrin, soit un écart de 20 % (586 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
6 des 6 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 412 ventes de maisons enregistrées dans DVF.
Côté appartements, la fourchette s'étend de 3 649 €/m² (Sablons-Ombrages-Moissons) à 4 065 €/m² (Le Village) sur 5 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Le Boulingrin
3 576 €/m²
maison · 65 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Le Village
2 990 €/m²
maison · 60 ventes DVF
Classement des quartiers de Vauréal au prix au m² (maison)
6 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Le Boulingrin | 3 576 €/m² | 65 |
| 2 | Siaule-Le Boulingrin | 3 352 €/m² | 41 |
| 3 | Marnière-Les Groues-Allée Couverte | 3 331 €/m² | 109 |
| 4 | Sablons-Ombrages-Moissons | 3 280 €/m² | 94 |
| 5 | Hauts Toupets-Bocquet-Longues Terres | 3 148 €/m² | 43 |
| 6 | Le Village | 2 990 €/m² | 60 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat · Vauréal
- Prix au m² 22,7 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut correct : 5,81 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -8,4 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Ce qui compte à Vauréal
Note de synthèse : 72 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : 139 ventes par an, marché très fluide et sécurisé
- Attractivité familiale : indice de position sociale des lycées de 121, forte demande locative
Points d'attention
- Baisse des prix : marché en baisse de -7,9 % sur 3 ans (DVF fiable)
- Tendance départementale : département -7,7 % sur 3 ans, contexte régional difficile
Investissement locatif : privilégier petites surfaces pour optimiser rendement et attractivité
Dernières ventes enregistrées à Vauréal
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 juin 2026 | Maison | 78 m² | 309 000 € | 3 962 € |
| 29 juin 2026 | Maison | 153 m² | 495 000 € | 3 235 € |
| 29 juin 2026 | Appartement | 60 m² | 225 000 € | 3 750 € |
| 26 juin 2026 | Appartement | 68 m² | 188 000 € | 2 765 € |
| 22 juin 2026 | Maison | 112 m² | 426 300 € | 3 806 € |
| 19 juin 2026 | Maison | 90 m² | 285 000 € | 3 167 € |
| 19 juin 2026 | Maison | 113 m² | 190 390 € | 1 685 € |
| 17 juin 2026 | Maison | 82 m² | 280 000 € | 3 415 € |
| 17 juin 2026 | Appartement | 70 m² | 241 500 € | 3 450 € |
| 15 juin 2026 | Maison | 85 m² | 312 900 € | 3 681 € |
| 15 juin 2026 | Appartement | 62 m² | 221 500 € | 3 573 € |
| 12 juin 2026 | Maison | 99 m² | 302 000 € | 3 051 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
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Questions fréquentes sur l'investissement à Vauréal
Quel est le prix moyen au m² à Vauréal ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Vauréal ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Vauréal ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Vauréal ?
Le marché de Vauréal est-il assez actif pour investir ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Vauréal
Est-ce le bon moment pour acheter à Vauréal ?
Le marché de Vauréal est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² 22,7 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut correct : 5,81 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -8,4 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Vauréal ?
Le rendement locatif brut indicatif à Vauréal est d'environ 5,81 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 17,8 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Vauréal ?
Notre analyse de zone attribue à Vauréal un sous-score de demande locative de 84/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 4,6 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Vauréal ?
Baisse des prix : marché en baisse de -7,9 % sur 3 ans (DVF fiable). Piste : attendre stabilisation ou négocier fort. Tendance départementale : département -7,7 % sur 3 ans, contexte régional difficile. Piste : surveillance continue des volumes. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Vauréal ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Vauréal ?
Vauréal est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Vauréal ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Vauréal 2,0 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 2,0 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Vauréal
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Vauréal ?
Vauréal affiche un prix au m² de 3 673 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 5.81 %. Le marché de Vauréal a enregistré 138 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Cergy-Pontoise, Sarcelles, Argenteuil.
À Vauréal, le revenu disponible médian est de 28 160 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Cergy le Haut à 2,4 km, aéroport Charles de Gaulle à 38,9 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).
Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.
Évolution des prix à Vauréal
Les prix à Vauréal ont évolué de -2,8 % sur un an et de -8,4 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Vauréal, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
Vauréal sous tous les angles
Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.
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