Investir dans l'immobilier locatif à Le Raincy
Pour investir à Le Raincy (93340) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 919 € (médiane DVF), pour un loyer médian de 20.5 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 6.28 %.
Données & analyse : Pillr — Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 4 juillet 2026
43 annonces analysées par IA à Le Raincy. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
3 919 €
Appartement · médiane DVF
Rendement brut · commune
6.28%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
317 056 €
Médiane : 310 000 €
Surface moyenne · sélection Pillr
82 m²
43 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 43 annonces analysées à Le Raincy les mieux notées par notre score d'investissement — pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (4 138 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (médiane DVF), identique à celui de la page prix immobilier Le Raincy.
Prix au m² par quartier à Le Raincy
À Le Raincy, le prix médian au m² des appartements va de 3 417 €/m² dans le quartier Thiellement à 4 906 €/m² dans le quartier Nicolas Carnot, soit un écart de 44 % (1 489 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
6 des 6 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier une médiane ; ces prix reposent au total sur 793 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 4 934 €/m² (Chatrian) à 5 735 €/m² (Valère Lefebvre) sur 6 quartiers valorisés.
Médianes calculées sur les ventes DVF 2021-2025, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Nicolas Carnot
4 906 €/m²
appartement · 172 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Thiellement
3 417 €/m²
appartement · 96 ventes DVF
Classement des quartiers de Le Raincy au prix médian (appartement)
6 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.
| # | Quartier | Prix médian | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Nicolas Carnot | 4 906 €/m² | 172 |
| 2 | Thiers | 4 511 €/m² | 111 |
| 3 | Valère Lefebvre | 4 113 €/m² | 121 |
| 4 | Chatrian | 4 069 €/m² | 139 |
| 5 | Herold | 3 522 €/m² | 154 |
| 6 | Thiellement | 3 417 €/m² | 96 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ». Médianes indicatives, non exhaustives ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat — Le Raincy
- Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart +5,4 %, modèle DVF).
- Rendement brut élevé : 6,28 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -13,0 % sur 3 ans (DVF) — points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP) — indicatif, ne constitue pas un conseil en investissement.
Dernières ventes enregistrées à Le Raincy
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 déc. 2025 | Appartement | 83 m² | 283 000 € | 3 410 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 42 m² | 158 000 € | 3 762 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 63 m² | 174 000 € | 2 762 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 82 m² | 375 000 € | 4 573 € |
| 24 déc. 2025 | Appartement | 24 m² | 138 000 € | 5 750 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 64 m² | 202 500 € | 3 164 € |
| 23 déc. 2025 | Maison | 90 m² | 466 600 € | 5 184 € |
| 20 déc. 2025 | Appartement | 63 m² | 207 000 € | 3 286 € |
| 19 déc. 2025 | Appartement | 28 m² | 157 000 € | 5 607 € |
| 18 déc. 2025 | Appartement | 30 m² | 120 000 € | 4 000 € |
| 18 déc. 2025 | Appartement | 190 m² | 900 000 € | 4 737 € |
| 15 déc. 2025 | Appartement | 37 m² | 100 000 € | 2 703 € |
Source : DVF / DGFiP — ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
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Quelle stratégie d'investissement à Le Raincy ?
LMNP
Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
Voir le guide LMNP à Le RaincyColocation
Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.
Voir le guide Colocation à Le RaincyLocation courte durée
Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal — sous réserve de respecter la réglementation locale.
Voir le guide Location courte durée à Le RaincyLoi Pinel
Contribuables avec TMI ≥ 30 % cherchant à réduire leur impôt sur 6, 9 ou 12 ans.
Voir le guide Loi Pinel à Le RaincyDéficit foncier
Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.
Voir le guide Déficit foncier à Le RaincyQuestions fréquentes sur l'investissement à Le Raincy
Quel est le prix moyen au m² à Le Raincy ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Le Raincy ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Le Raincy ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Le Raincy ?
Combien de temps pour analyser une annonce à Le Raincy avec Pillr ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP — voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Le Raincy
Est-ce le bon moment pour acheter à Le Raincy ?
Le marché de Le Raincy est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart +5,4 %, modèle DVF). Rendement brut élevé : 6,28 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -13,0 % sur 3 ans (DVF) — points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Le Raincy ?
Le rendement locatif brut indicatif à Le Raincy est d'environ 6,28 % (loyer DHUP rapporté au prix médian DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 20,5 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Le Raincy ?
À Le Raincy, 14,4 % du parc est classé DPE F ou G (passoires thermiques), avec un risque locatif lié à l'interdiction progressive de mise en location. Ces indicateurs sont issus des données publiques (DPE ADEME, INSEE) et restent à vérifier au cas par cas.
En quelle zone locative se situe Le Raincy ?
Le Raincy est classée en zone A bis (zone la plus tendue, agglomération parisienne) dans le zonage locatif officiel (A/B/C). Ce zonage conditionne plusieurs dispositifs (PTZ, prêt locatif intermédiaire LLI, Loc'Avantages, Denormandie dans l'ancien). Le dispositif Pinel, lui, est fermé aux nouvelles acquisitions depuis fin 2024.
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Pourquoi investir à Le Raincy ?
Le Raincy affiche un prix au m² de 3 919 € pour un appartement (médiane DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 6.28 %. Le département à fort rendement d'Île-de-France. Saint-Denis, Aubervilliers, Pantin profitent du Grand Paris Express.
Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Le Raincy, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
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