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Investir dans l'immobilier locatif à Le Raincy

Pour investir à Le Raincy (93340) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 4 008 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 20.5 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 6.14 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

50 annonces analysées par IA à Le Raincy. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

4 008 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

6.14%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

302 959 €

Médiane : 259 500 €

Surface moyenne · sélection Pillr

94 m²

50 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Le Raincy les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 323 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Le Raincy.

Négociation, travaux et rendement à Le Raincy

Baromètre Pillr, données au 28/09/2026.

Négociation

  • Annonce

    14,0 %

    des annonces ont baissé leur prix en 30 jours

    Intervalle de confiance à 95 % : 10,6 à 18,3 %

    du 30/08/2026 au 28/09/2026

  • Annonce

    +4,7 %

    d'écart entre prix affiché et prix de référence, appartements

    au 28/09/2026

  • Annonce

    −14,0 %

    d'écart entre prix affiché et prix de référence, maisons

    au 28/09/2026

Prix demandés, pas prix de vente.

Travaux et énergie

  • Annonce

    29,9 %

    des biens en vente analysés sont à rénover, d'après leurs photos

    analyses jusqu'au 28/09/2026

  • Annonce

    51 200 €

    de travaux habituels pour ces biens à rénover

    analyses jusqu'au 28/09/2026

  • Annonce

    16,0 %

    des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G

    au 28/09/2026

Avant aides, hors copropriété.

Rendement

  • Loyer estimé

    6,1 %

    de rendement brut théorique, appartements

    2025

Avant charges, taxe foncière et périodes sans locataire.

Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.

Prix au m² par quartier à Le Raincy

À Le Raincy, le prix au m² des appartements va de 3 428 €/m² dans le quartier Thiellement à 4 616 €/m² dans le quartier Nicolas Carnot, soit un écart de 35 % (1 188 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.

6 des 6 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 637 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.

Côté maisons, la fourchette s'étend de 4 577 €/m² (Thiers) à 5 318 €/m² (Valère Lefebvre) sur 6 quartiers valorisés.

Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.

Quartier le plus cher

Nicolas Carnot

4 616 €/m²

appartement · 139 ventes DVF

Quartier le plus abordable

Thiellement

3 428 €/m²

appartement · 71 ventes DVF

Chargement de la carte…

Classement des quartiers de Le Raincy au prix au m² (appartement)

6 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.

#QuartierPrix au m²Ventes DVF
1Nicolas Carnot4 616 €/m²139
2Thiers4 412 €/m²92
3Chatrian3 986 €/m²117
4Valère Lefebvre3 966 €/m²96
5Herold3 565 €/m²122
6Thiellement3 428 €/m²71

Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Recommandation d'achat · Le Raincy

À surveiller
  • Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart +7,6 %, modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 6,14 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix en repli : -13,1 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Le Raincy

Note de synthèse : 70 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Liquidité exceptionnelle : 216 transactions par an, marché très actif
  • Services de proximité : densité POI excellente pour la vie locale

Points d'attention

  • Baisse des prix significative : -13 % sur 3 ans (DVF fiable), correction du marché
  • Croissance prix faible : dynamique baissière confirmée
Analyse complète de Le Raincy

Dernières ventes enregistrées à Le Raincy

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
27 juin 2026Appartement70 m²276 000 €3 943 €
24 juin 2026Appartement92 m²365 000 €3 967 €
24 juin 2026Maison100 m²445 000 €4 450 €
23 juin 2026Appartement54 m²163 500 €3 028 €
20 juin 2026Maison107 m²550 000 €5 140 €
18 juin 2026Appartement40 m²170 000 €4 250 €
18 juin 2026Appartement23 m²128 000 €5 565 €
16 juin 2026Appartement51 m²180 000 €3 529 €
15 juin 2026Maison98 m²490 000 €5 000 €
15 juin 2026Maison112 m²860 000 €7 679 €
12 juin 2026Appartement67 m²235 000 €3 507 €
11 juin 2026Appartement73 m²350 000 €4 795 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Le Raincy

Maison 8p à Le Raincy

Maison · 8p · 207 m²

81/100

325 064 €

10.9% brut7.6% netDPE C
Maison 7p à Le Raincy

Maison · 7p · 159 m²

77/100

449 000 €

6.5% brut5.1% netDPE C
Maison 7p à Le Raincy

Maison · 7p · 176 m²

76/100

529 000 €

5.9% brut4.7% netDPE C
Appartement 4p à Le Raincy

Appartement · 4p · 63.35 m²

76/100

215 000 €

6.9% brut5.1% netDPE C
Appartement 3p à Le Raincy

Appartement · 3p · 62 m²

76/100

235 000 €

6.2% brut4.9% netDPE C
Appartement 3p à Le Raincy

Appartement · 3p · 74 m²

76/100

239 000 €

6.3% brut5% netDPE D
Voir toutes les annonces à Le Raincy

Questions fréquentes sur l'investissement à Le Raincy

Quel est le prix moyen au m² à Le Raincy ?
Le prix au m² à Le Raincy est d'environ 4 008 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 50 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 3 323 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 4 782 €/m² pour une maison à Le Raincy (ventes DVF, millésime 2026), contre 4 008 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Le Raincy ?
Le rendement brut moyen à Le Raincy est de 6.14 % (estimation sur données marché), contre 6.81 % en moyenne sur la sélection Pillr (50 annonces analysées). Sur les 50 annonces analysées à Le Raincy, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 4,87 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 6,81 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Le Raincy ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Le Raincy. Au prix de 4 008 €/m² pour un loyer estimé à 23,4 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 180 k€ pour 1 055 € de loyer mensuel. La commune est en zone A bis du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Le Raincy ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Le Raincy, 21 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 4 008 €/m² contre 4 782 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Le Raincy est-il assez actif pour investir ?
Le Raincy a enregistré 210 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de -2,0 % sur un an et de -13,1 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Le Raincy

Est-ce le bon moment pour acheter à Le Raincy ?

Le marché de Le Raincy est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart +7,6 %, modèle DVF). Rendement brut élevé : 6,14 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -13,1 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Le Raincy ?

Le rendement locatif brut indicatif à Le Raincy est d'environ 6,14 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 20,5 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Le Raincy ?

Notre analyse de zone attribue à Le Raincy un sous-score de demande locative de 88/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 8,3 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Le Raincy ?

Baisse des prix significative : -13 % sur 3 ans (DVF fiable), correction du marché. Piste : acheter en baisse pour capter la valeur, rendement locatif élevé (6,3 %). Croissance prix faible : dynamique baissière confirmée. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Le Raincy ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Le Raincy ?

Le Raincy est classée en zone A bis (la zone la plus tendue). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Le Raincy ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Le Raincy 6,9 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 4,1 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Le Raincy

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

Chargement…

Pourquoi investir à Le Raincy ?

Le Raincy affiche un prix au m² de 4 008 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 6.14 %. Le marché de Le Raincy a enregistré 210 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Saint-Denis, Aubervilliers, Pantin profitent du Grand Paris Express.

À Le Raincy, le revenu disponible médian est de 32 550 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Allée de la Tour Rendez-Vous à 0,7 km, aéroport Charles de Gaulle à 12,8 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Le Raincy

Les prix à Le Raincy ont évolué de -2 % sur un an et de -13,1 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Le Raincy, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Le Raincy sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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