Investir dans l'immobilier locatif à Montreuil
111 367 habitants · Seine-Saint-Denis
Pour investir à Montreuil (93100) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 6 194 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 22.9 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 4.43 %.
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026
50 annonces analysées par IA à Montreuil. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
6 194 €
Appartement · ventes DVF
Rendement brut · commune
4.43%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
301 769 €
Médiane : 287 000 €
Surface moyenne · sélection Pillr
82 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Montreuil les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 936 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Montreuil.
Prix au m² par quartier à Montreuil
À Montreuil, le prix au m² des appartements va de 3 150 €/m² dans le quartier Montreau Ruffins Clos Arachis 1 à 7 762 €/m² dans le quartier Bas Montreuil Ouest 4, soit un écart de 146 % (4 612 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
41 des 41 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 4 637 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 4 651 €/m² (Montreau Ruffins Clos Arachis 5) à 8 883 €/m² (Bas Montreuil Est 3) sur 35 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Bas Montreuil Ouest 4
7 762 €/m²
appartement · 203 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Montreau Ruffins Clos Arachis 1
3 150 €/m²
appartement · 18 ventes DVF
Classement des quartiers de Montreuil au prix au m² (appartement)
Les 6 quartiers les plus chers et les 6 les plus abordables sur 41 ; les 29 quartiers intermédiaires sont lisibles sur la carte.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Bas Montreuil Ouest 4 | 7 762 €/m² | 203 |
| 2 | Bas Montreuil Est 2 | 7 563 €/m² | 222 |
| 3 | Bas Montreuil Ouest 3 | 7 487 €/m² | 137 |
| 4 | Bas Montreuil Est 1 | 7 364 €/m² | 241 |
| 5 | Bas Montreuil Ouest 1 | 7 303 €/m² | 86 |
| 6 | Solidarité Carnot 2 | 7 200 €/m² | 300 |
| 36 | Montreau Ruffins Clos Arachis 2 | 4 000 €/m² | 31 |
| 37 | La Noue-Clos Français-Guilands 3 | 3 955 €/m² | 22 |
| 38 | Branly Boissière 3 | 3 934 €/m² | 71 |
| 39 | Montreau Ruffins Clos Arachis 3 | 3 876 €/m² | 62 |
| 40 | Ramenas Fabien Lagrange 2 | 3 687 €/m² | 90 |
| 41 | Montreau Ruffins Clos Arachis 1 | 3 150 €/m² | 18 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat · Montreuil
- Rendement brut modéré : 4,43 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -13,1 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : Marché très actif (1115 transactions/an), volume élevé
- Demande locative très forte : Score demande 97/100, forte attractivité population
Points d'attention
- Chute des prix sur 3 ans : Marché en baisse de -12.1% sur 3 ans (DVF, 1115 tx/an)
- Risque socio-économique : Score stabilité 22/100, chômage 16%, pauvreté élevée
Investissement locatif : Privilégier petites surfaces pour optimiser rendement et liquidité
Dernières ventes enregistrées à Montreuil
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 31 déc. 2025 | Appartement | 37 m² | 210 000 € | 5 676 € |
| 31 déc. 2025 | Appartement | 70 m² | 203 175 € | 2 903 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 46 m² | 331 200 € | 7 200 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 46 m² | 339 269 € | 7 375 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 61 m² | 213 500 € | 3 500 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 33 m² | 150 000 € | 4 545 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 29 m² | 232 500 € | 8 017 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 60 m² | 1 081 500 € | 18 025 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 37 m² | 242 000 € | 6 541 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 105 m² | 484 160 € | 4 611 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 52 m² | 233 000 € | 4 481 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 31 m² | 185 000 € | 5 968 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Meilleurs scores d'investissement à Montreuil
Appartement · 4p · 61.22 m²
215 000 €
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Quelle stratégie d'investissement à Montreuil ?
LMNP
Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
Voir le guide LMNP à MontreuilColocation
Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.
Voir le guide Colocation à MontreuilLocation courte durée
Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal, sous réserve de respecter la réglementation locale.
Voir le guide Location courte durée à MontreuilDéficit foncier
Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.
Voir le guide Déficit foncier à MontreuilQuestions fréquentes sur l'investissement à Montreuil
Quel est le prix moyen au m² à Montreuil ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Montreuil ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Montreuil ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Montreuil ?
Le marché de Montreuil est-il assez actif pour investir ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Montreuil
Est-ce le bon moment pour acheter à Montreuil ?
Les données invitent à la prudence sur Montreuil à ce stade. Rendement brut modéré : 4,43 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -13,1 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Montreuil ?
Le rendement locatif brut indicatif à Montreuil est d'environ 4,43 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 22,9 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Montreuil ?
Notre analyse de zone attribue à Montreuil un sous-score de demande locative de 97/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 5,7 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Montreuil ?
Chute des prix sur 3 ans : Marché en baisse de -12.1% sur 3 ans (DVF, 1115 tx/an). Piste : Tendance départementale +2.8% en 1 an, rebond possible Risque socio-économique : Score stabilité 22/100, chômage 16%, pauvreté élevée. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Montreuil ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : risque inondation faible, potentiel radon de catégorie 1 sur 3, aléa retrait-gonflement des argiles fort. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Montreuil ?
Montreuil est classée en zone A bis (la zone la plus tendue). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Montreuil ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Montreuil 8,4 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 3,7 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Montreuil
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Montreuil ?
Montreuil affiche un prix au m² de 6 194 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 4.43 %. Le marché de Montreuil a enregistré 1 054 ventes sur le millésime DVF 2025, un indicateur de la liquidité à la revente. Le département à fort rendement d'Île-de-France. Saint-Denis, Aubervilliers, Pantin profitent du Grand Paris Express.
À Montreuil, le revenu disponible médian est de 24 100 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Rosny-sous-Bois à 3,6 km, aéroport Paris-Orly à 15,7 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).
Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.
Évolution des prix à Montreuil
Les prix à Montreuil ont évolué de +3,6 % sur un an et de -13,1 % sur trois ans (médianes DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Montreuil, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
Comparer Montreuil à…
Montreuil sous tous les angles
Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.
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