Investir dans l'immobilier locatif à Aulnay-sous-Bois
88 361 habitants · Seine-Saint-Denis
Pour investir à Aulnay-sous-Bois (93600) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 130 € (médiane DVF), pour un loyer médian de 19.4 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 7.46 %.
Données & analyse : Pillr — Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 4 juillet 2026
50 annonces analysées par IA à Aulnay-sous-Bois. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
3 130 €
Appartement · médiane DVF
Rendement brut · commune
7.46%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
312 394 €
Médiane : 335 500 €
Surface moyenne · sélection Pillr
104 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Aulnay-sous-Bois les mieux notées par notre score d'investissement — pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 081 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (médiane DVF), identique à celui de la page prix immobilier Aulnay-sous-Bois.
Prix au m² par quartier à Aulnay-sous-Bois
À Aulnay-sous-Bois, le prix médian au m² des maisons va de 1 820 €/m² dans le quartier Gros Saule 2 à 4 333 €/m² dans le quartier Émile Zola 1, soit un écart de 138 % (2 513 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
27 des 31 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier une médiane ; ces prix reposent au total sur 1 777 ventes de maisons enregistrées dans DVF.
Côté appartements, la fourchette s'étend de 1 672 €/m² (Nord 9) à 4 274 €/m² (Nonneville 4) sur 26 quartiers valorisés.
Médianes calculées sur les ventes DVF 2021-2025, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Émile Zola 1
4 333 €/m²
maison · 50 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Gros Saule 2
1 820 €/m²
maison · 17 ventes DVF
Classement des quartiers de Aulnay-sous-Bois au prix médian (maison)
Les 6 quartiers les plus chers et les 6 les plus abordables sur 27 ; les 15 quartiers intermédiaires sont lisibles sur la carte.
| # | Quartier | Prix médian | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Émile Zola 1 | 4 333 €/m² | 50 |
| 2 | Fontaine des Prés 3 | 4 146 €/m² | 93 |
| 3 | Anatole France 1 | 4 118 €/m² | 78 |
| 4 | Nonneville 2 | 4 106 €/m² | 111 |
| 5 | Bourg 4 | 4 061 €/m² | 61 |
| 6 | Nonneville 4 | 4 057 €/m² | 107 |
| 22 | Ambourget 5 | 3 533 €/m² | 11 |
| 23 | Nord 6 | 3 265 €/m² | 20 |
| 24 | Nord 3 | 3 077 €/m² | 45 |
| 25 | Nord 7 | 3 013 €/m² | 11 |
| 26 | Gros Saule 1 | 2 796 €/m² | 11 |
| 27 | Gros Saule 2 | 1 820 €/m² | 17 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ». Médianes indicatives, non exhaustives ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat — Aulnay-sous-Bois
- Prix au m² 10,7 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut élevé : 7,46 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -8,3 % sur 3 ans (DVF) — points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP) — indicatif, ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle — 575 transactions/an, marché très actif
- Forte demande locative — Score 88/100, vacance faible (4.2%)
Points d'attention
- Faible croissance prix — Tendance -8.3% sur 3 ans (DVF, 575 tx/an)
- Stabilité socio-économique fragile — Score 22/100, chômage 18%, pauvreté élevée
Investissement locatif : Privilégier petites surfaces pour optimiser rendement et demande
Dernières ventes enregistrées à Aulnay-sous-Bois
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 31 déc. 2025 | Maison | 78 m² | 385 000 € | 4 936 € |
| 31 déc. 2025 | Appartement | 19 m² | 85 000 € | 4 474 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 56 m² | 225 000 € | 4 018 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 95 m² | 211 000 € | 2 221 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 32 m² | 12 000 € | 375 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 234 m² | 700 000 € | 2 991 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 60 m² | 158 000 € | 2 633 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 45 m² | 171 000 € | 3 800 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 30 m² | 98 000 € | 3 267 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 138 m² | 309 000 € | 2 239 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 90 m² | 146 000 € | 1 622 € |
| 29 déc. 2025 | Maison | 73 m² | 355 100 € | 4 864 € |
Source : DVF / DGFiP — ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
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Quelle stratégie d'investissement à Aulnay-sous-Bois ?
LMNP
Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
Voir le guide LMNP à Aulnay-sous-BoisColocation
Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.
Voir le guide Colocation à Aulnay-sous-BoisLocation courte durée
Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal — sous réserve de respecter la réglementation locale.
Voir le guide Location courte durée à Aulnay-sous-BoisLoi Pinel
Contribuables avec TMI ≥ 30 % cherchant à réduire leur impôt sur 6, 9 ou 12 ans.
Voir le guide Loi Pinel à Aulnay-sous-BoisDéficit foncier
Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.
Voir le guide Déficit foncier à Aulnay-sous-BoisQuestions fréquentes sur l'investissement à Aulnay-sous-Bois
Quel est le prix moyen au m² à Aulnay-sous-Bois ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Aulnay-sous-Bois ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Aulnay-sous-Bois ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Aulnay-sous-Bois ?
Combien de temps pour analyser une annonce à Aulnay-sous-Bois avec Pillr ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP — voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Aulnay-sous-Bois
Est-ce le bon moment pour acheter à Aulnay-sous-Bois ?
Sur la base des données publiques, Aulnay-sous-Bois ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 10,7 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 7,46 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -8,3 % sur 3 ans (DVF) — points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Aulnay-sous-Bois ?
Le rendement locatif brut indicatif à Aulnay-sous-Bois est d'environ 7,46 % (loyer DHUP rapporté au prix médian DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 19,5 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Aulnay-sous-Bois ?
Faible croissance prix : Tendance -8.3% sur 3 ans (DVF, 575 tx/an). Piste : Cibler secteurs en requalification urbaine Stabilité socio-économique fragile : Score 22/100, chômage 18%, pauvreté élevée. Piste : Investissement locatif social ou Pinel Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
En quelle zone locative se situe Aulnay-sous-Bois ?
Aulnay-sous-Bois est classée en zone A (grandes agglomérations, marché tendu) dans le zonage locatif officiel (A/B/C). Ce zonage conditionne plusieurs dispositifs (PTZ, prêt locatif intermédiaire LLI, Loc'Avantages, Denormandie dans l'ancien). Le dispositif Pinel, lui, est fermé aux nouvelles acquisitions depuis fin 2024.
Le quartier est-il sûr à Aulnay-sous-Bois ?
L'indice de sécurité retenu par l'analyse Pillr place Aulnay-sous-Bois à un niveau de risque modéré (dans la moyenne) (65/100, 0 = le plus sûr), à partir des statistiques publiques de délinquance. La sécurité variant fortement d'un quartier à l'autre, vérifiez toujours l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Aulnay-sous-Bois
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Aulnay-sous-Bois ?
Aulnay-sous-Bois affiche un prix au m² de 3 130 € pour un appartement (médiane DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 7.46 %. Le département à fort rendement d'Île-de-France. Saint-Denis, Aubervilliers, Pantin profitent du Grand Paris Express.
Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Aulnay-sous-Bois, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
Comparer Aulnay-sous-Bois à…
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