Investir dans l'immobilier locatif à Bourges
64 551 habitants · Cher
Pour investir à Bourges (18000) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 1 611 € (médiane DVF), pour un loyer médian de 11.4 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 8.49 %.
Données & analyse : Pillr — Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 4 juillet 2026
50 annonces analysées par IA à Bourges. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
1 611 €
Appartement · médiane DVF
Rendement brut · commune
8.49%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
163 729 €
Médiane : 149 900 €
Surface moyenne · sélection Pillr
104 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Bourges les mieux notées par notre score d'investissement — pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (1 553 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (médiane DVF), identique à celui de la page prix immobilier Bourges.
Prix au m² par quartier à Bourges
À Bourges, le prix médian au m² des maisons va de 1 222 €/m² dans le quartier Gibjoncs 1 à 2 117 €/m² dans le quartier Couronne Centrale 5, soit un écart de 73 % (895 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
28 des 28 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier une médiane ; ces prix reposent au total sur 2 592 ventes de maisons enregistrées dans DVF.
Côté appartements, la fourchette s'étend de 654 €/m² (Chancellerie 2) à 1 889 €/m² (Val d'Auron 2) sur 22 quartiers valorisés.
Médianes calculées sur les ventes DVF 2021-2025, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Couronne Centrale 5
2 117 €/m²
maison · 112 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Gibjoncs 1
1 222 €/m²
maison · 46 ventes DVF
Classement des quartiers de Bourges au prix médian (maison)
Les 6 quartiers les plus chers et les 6 les plus abordables sur 28 ; les 16 quartiers intermédiaires sont lisibles sur la carte.
| # | Quartier | Prix médian | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Couronne Centrale 5 | 2 117 €/m² | 112 |
| 2 | Centre Ville 2 | 1 974 €/m² | 42 |
| 3 | Gionne | 1 934 €/m² | 184 |
| 4 | Aéroport | 1 924 €/m² | 140 |
| 5 | Val d'Auron 2 | 1 885 €/m² | 93 |
| 6 | Pignoux 2 | 1 881 €/m² | 172 |
| 23 | Chancellerie 4 | 1 408 €/m² | 39 |
| 24 | Chancellerie 1 | 1 402 €/m² | 32 |
| 25 | Chancellerie 3 | 1 331 €/m² | 14 |
| 26 | Chancellerie 2 | 1 265 €/m² | 10 |
| 27 | Gibjoncs 2 | 1 227 €/m² | 35 |
| 28 | Gibjoncs 1 | 1 222 €/m² | 46 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ». Médianes indicatives, non exhaustives ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat — Bourges
- Prix au m² 32,0 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut élevé : 8,49 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Marché porteur : prix +5,2 % sur 3 ans (DVF).
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP) — indicatif, ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Excellente liquidité — Volume de transactions très élevé avec 1305 ventes sur l'année
- Rendement brut attractif — Rendement brut de 7.54% en appartement et 7.85% en maison
Points d'attention
- Baisse des prix — Recul des prix de -8% sur 3 ans (données DVF fiables)
- Fragilité sociale — Taux de chômage élevé à 15% et présence de 2 quartiers QPV
Cibler l'investissement étudiant : Privilégier les petites surfaces proches des pôles d'enseignement pour limiter la vacance
Dernières ventes enregistrées à Bourges
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 déc. 2025 | Appartement | 39 m² | 51 000 € | 1 308 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 38 m² | 66 000 € | 1 737 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 113 m² | 120 000 € | 1 062 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 65 m² | 115 000 € | 1 769 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 44 m² | 85 600 € | 1 945 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 110 m² | 200 000 € | 1 818 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 70 m² | 85 000 € | 1 214 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 80 m² | 167 100 € | 2 089 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 50 m² | 78 500 € | 1 570 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 69 m² | 133 700 € | 1 938 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 73 m² | 132 000 € | 1 808 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 84 m² | 128 000 € | 1 524 € |
Source : DVF / DGFiP — ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Meilleurs scores d'investissement à Bourges
Maison · 5p · 132 m²
162 000 €
Maison · 5p · 100 m²
140 000 €
Appartement · 3p · 78 m²
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Appartement · 5p · 93 m²
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Appartement · 4p · 90 m²
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Appartement · 4p · 74 m²
89 900 €
Quelle stratégie d'investissement à Bourges ?
LMNP
Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
Voir le guide LMNP à BourgesColocation
Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.
Voir le guide Colocation à BourgesLocation courte durée
Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal — sous réserve de respecter la réglementation locale.
Voir le guide Location courte durée à BourgesLoi Pinel
Contribuables avec TMI ≥ 30 % cherchant à réduire leur impôt sur 6, 9 ou 12 ans.
Voir le guide Loi Pinel à BourgesDéficit foncier
Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.
Voir le guide Déficit foncier à BourgesQuestions fréquentes sur l'investissement à Bourges
Quel est le prix moyen au m² à Bourges ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Bourges ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Bourges ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Bourges ?
Combien de temps pour analyser une annonce à Bourges avec Pillr ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP — voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Bourges
Est-ce le bon moment pour acheter à Bourges ?
Le marché de Bourges est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² 32,0 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 8,49 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +5,2 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Bourges ?
Le rendement locatif brut indicatif à Bourges est d'environ 8,49 % (loyer DHUP rapporté au prix médian DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 11,4 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Bourges ?
Baisse des prix : Recul des prix de -8% sur 3 ans (données DVF fiables). Piste : Négocier à l'achat pour compenser la baisse historique Fragilité sociale : Taux de chômage élevé à 15% et présence de 2 quartiers QPV. Piste : Sélectionner rigoureusement les dossiers des locataires Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
En quelle zone locative se situe Bourges ?
Bourges est classée en zone B2 (villes moyennes, marché intermédiaire) dans le zonage locatif officiel (A/B/C). Ce zonage conditionne plusieurs dispositifs (PTZ, prêt locatif intermédiaire LLI, Loc'Avantages, Denormandie dans l'ancien). Le dispositif Pinel, lui, est fermé aux nouvelles acquisitions depuis fin 2024.
Le quartier est-il sûr à Bourges ?
L'indice de sécurité retenu par l'analyse Pillr place Bourges à un niveau de risque modéré (dans la moyenne) (42/100, 0 = le plus sûr), à partir des statistiques publiques de délinquance. La sécurité variant fortement d'un quartier à l'autre, vérifiez toujours l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Bourges
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Bourges ?
Bourges affiche un prix au m² de 1 611 € pour un appartement (médiane DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 8.49 %. Bourges, Vierzon, Saint-Amand. Marché rural abordable, rendements bruts élevés.
Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Bourges, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
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