Investir dans l'immobilier locatif à Bourges
64 551 habitants · Cher
Pour investir à Bourges (18000) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 1 523 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 11.4 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 8.98 %.
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026
50 annonces analysées par IA à Bourges. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
1 523 €
Appartement · ventes DVF
Rendement brut · commune
8.98%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
160 272 €
Médiane : 134 500 €
Surface moyenne · sélection Pillr
149 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Bourges les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (1 244 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Bourges.
Prix au m² par quartier à Bourges
À Bourges, le prix au m² des maisons va de 1 360 €/m² dans le quartier Chancellerie 2 à 2 209 €/m² dans le quartier Couronne Centrale 5, soit un écart de 62 % (849 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
28 des 28 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 2 548 ventes de maisons enregistrées dans DVF.
Côté appartements, la fourchette s'étend de 712 €/m² (Chancellerie 2) à 1 916 €/m² (Val d'Auron 2) sur 20 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Couronne Centrale 5
2 209 €/m²
maison · 110 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Chancellerie 2
1 360 €/m²
maison · 10 ventes DVF
Classement des quartiers de Bourges au prix au m² (maison)
Les 6 quartiers les plus chers et les 6 les plus abordables sur 28 ; les 16 quartiers intermédiaires sont lisibles sur la carte.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Couronne Centrale 5 | 2 209 €/m² | 110 |
| 2 | Couronne Centrale 1 | 2 071 €/m² | 101 |
| 3 | Centre Ville 2 | 2 018 €/m² | 37 |
| 4 | Val d'Auron 2 | 2 012 €/m² | 95 |
| 5 | Pignoux 2 | 2 001 €/m² | 178 |
| 6 | Gionne | 1 985 €/m² | 182 |
| 23 | Chancellerie 1 | 1 594 €/m² | 31 |
| 24 | Chancellerie 4 | 1 506 €/m² | 40 |
| 25 | Chancellerie 3 | 1 424 €/m² | 13 |
| 26 | Gibjoncs 2 | 1 376 €/m² | 35 |
| 27 | Gibjoncs 1 | 1 360 €/m² | 45 |
| 28 | Chancellerie 2 | 1 360 €/m² | 10 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat · Bourges
- Rendement brut élevé : 8,98 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix stables sur 3 ans (+0,2 %, DVF).
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Excellente liquidité : Volume de transactions très élevé avec 1305 ventes sur l'année
- Rendement brut attractif : Rendement brut de 7.54% en appartement et 7.85% en maison
Points d'attention
- Baisse des prix : Recul des prix de -8% sur 3 ans (données DVF fiables)
- Fragilité sociale : Taux de chômage élevé à 15% et présence de 2 quartiers QPV
Négociation systématique : Profiter de la baisse des prix de -8% sur 3 ans pour obtenir des décotes à l'achat
Dernières ventes enregistrées à Bourges
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 déc. 2025 | Appartement | 39 m² | 51 000 € | 1 308 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 38 m² | 66 000 € | 1 737 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 113 m² | 120 000 € | 1 062 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 65 m² | 115 000 € | 1 769 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 44 m² | 85 600 € | 1 945 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 110 m² | 200 000 € | 1 818 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 70 m² | 85 000 € | 1 214 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 80 m² | 167 100 € | 2 089 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 50 m² | 78 500 € | 1 570 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 69 m² | 133 700 € | 1 938 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 73 m² | 132 000 € | 1 808 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 84 m² | 128 000 € | 1 524 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Meilleurs scores d'investissement à Bourges
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Quelle stratégie d'investissement à Bourges ?
LMNP
Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
Voir le guide LMNP à BourgesColocation
Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.
Voir le guide Colocation à BourgesLocation courte durée
Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal, sous réserve de respecter la réglementation locale.
Voir le guide Location courte durée à BourgesDéficit foncier
Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.
Voir le guide Déficit foncier à BourgesQuestions fréquentes sur l'investissement à Bourges
Quel est le prix moyen au m² à Bourges ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Bourges ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Bourges ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Bourges ?
Le marché de Bourges est-il assez actif pour investir ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Bourges
Est-ce le bon moment pour acheter à Bourges ?
Sur la base des données publiques, Bourges ressort comme une opportunité à étudier. Rendement brut élevé : 8,98 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (+0,2 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Bourges ?
Le rendement locatif brut indicatif à Bourges est d'environ 8,98 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 11,4 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Bourges ?
Notre analyse de zone attribue à Bourges un sous-score de demande locative de 60/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 12,1 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Bourges ?
Baisse des prix : Recul des prix de -8% sur 3 ans (données DVF fiables). Piste : Négocier à l'achat pour compenser la baisse historique Fragilité sociale : Taux de chômage élevé à 15% et présence de 2 quartiers QPV. Piste : Sélectionner rigoureusement les dossiers des locataires Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Bourges ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : risque inondation faible, potentiel radon de catégorie 1 sur 3, aléa retrait-gonflement des argiles fort. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Bourges ?
Bourges est classée en zone B2 (marché moyennement tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Bourges ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Bourges 7,0 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 3,6 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Bourges
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Bourges ?
Bourges affiche un prix au m² de 1 523 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 8.98 %. Le marché de Bourges a enregistré 991 ventes sur le millésime DVF 2025, un indicateur de la liquidité à la revente. Bourges, Vierzon, Saint-Amand. Marché rural abordable, rendements bruts élevés.
À Bourges, le revenu disponible médian est de 24 230 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Bourges à 1,4 km, aéroport Tours Val de Loire à 132,4 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).
Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.
Évolution des prix à Bourges
Les prix à Bourges ont évolué de +3,5 % sur un an et de +0,2 % sur trois ans (médianes DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Bourges, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
Comparer Bourges à…
Bourges sous tous les angles
Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.
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