Investir dans l'immobilier locatif à Villeneuve-Saint-Georges
Pour investir à Villeneuve-Saint-Georges (94190) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 2 688 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 17.8 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 7.96 %.
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026
50 annonces analysées par IA à Villeneuve-Saint-Georges. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
2 688 €
Appartement · ventes DVF
Rendement brut · commune
7.96%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
221 850 €
Médiane : 169 775 €
Surface moyenne · sélection Pillr
87 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Villeneuve-Saint-Georges les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (2 622 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Villeneuve-Saint-Georges.
Négociation, travaux et rendement à Villeneuve-Saint-Georges
Négociation
- Annonce
9,2 %
des annonces ont baissé leur prix en 30 jours
Intervalle de confiance à 95 % : 5,9 à 14,0 %
du 30/08/2026 au 28/09/2026
- Annonce
+15,5 %
d'écart entre prix affiché et prix de référence, appartements
au 28/09/2026
- Annonce
−2,3 %
d'écart entre prix affiché et prix de référence, maisons
au 28/09/2026
Prix demandés, pas prix de vente.
Travaux et énergie
- Annonce
30,7 %
des biens en vente analysés sont à rénover, d'après leurs photos
analyses jusqu'au 28/09/2026
- Annonce
52 200 €
de travaux habituels pour ces biens à rénover
analyses jusqu'au 28/09/2026
- Annonce
24,1 %
des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G
au 28/09/2026
Avant aides, hors copropriété.
Rendement
- Loyer estimé
7,9 %
de rendement brut théorique, appartements
2025
Avant charges, taxe foncière et périodes sans locataire.
Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.
Prix au m² par quartier à Villeneuve-Saint-Georges
À Villeneuve-Saint-Georges, le prix au m² des maisons va de 2 915 €/m² dans le quartier Gare Triage SNCF à 3 574 €/m² dans le quartier Gustave Flaubert, soit un écart de 23 % (659 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
11 des 13 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 337 ventes de maisons enregistrées dans DVF.
Côté appartements, la fourchette s'étend de 1 949 €/m² (Bois Matar) à 3 140 €/m² (Secteur Valenton) sur 10 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Gustave Flaubert
3 574 €/m²
maison · 7 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Gare Triage SNCF
2 915 €/m²
maison · 11 ventes DVF
Classement des quartiers de Villeneuve-Saint-Georges au prix au m² (maison)
11 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Gustave Flaubert | 3 574 €/m² | 7 |
| 2 | Sellier | 3 564 €/m² | 5 |
| 3 | Victor Hugo | 3 436 €/m² | 19 |
| 4 | Président Wilson | 3 376 €/m² | 55 |
| 5 | Château de Bellevue | 3 296 €/m² | 80 |
| 6 | Kennedy | 3 231 €/m² | 79 |
| 7 | Thimonnier | 3 229 €/m² | 19 |
| 8 | Bernard de Palissy | 3 216 €/m² | 16 |
| 9 | Hôtel de Ville | 3 131 €/m² | 22 |
| 10 | Secteur Valenton | 3 106 €/m² | 24 |
| 11 | Gare Triage SNCF | 2 915 €/m² | 11 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat · Villeneuve-Saint-Georges
- Prix au m² 28,6 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut élevé : 7,96 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -10,3 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Ce qui compte à Villeneuve-Saint-Georges
Note de synthèse : 68 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : 180 transactions par an, marché très fluide
- Rendement locatif élevé : 8,4 % brut appartement, bien en dessous du département
Points d'attention
- Chute des prix significative : -9,2 % sur 1 an et -9,7 % sur 3 ans (DVF, haute fiabilité)
- Instabilité socio-économique : chômage à 15 %, classe moyenne inférieure
Prudence sur valorisation : anticiper une décote à moyen terme, privilégier le rendement locatif
Dernières ventes enregistrées à Villeneuve-Saint-Georges
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 juin 2026 | Maison | 36 m² | 140 000 € | 3 889 € |
| 30 juin 2026 | Appartement | 42 m² | 118 000 € | 2 810 € |
| 30 juin 2026 | Appartement | 79 m² | 158 000 € | 2 000 € |
| 30 juin 2026 | Appartement | 23 m² | 83 000 € | 3 609 € |
| 29 juin 2026 | Appartement | 29 m² | 106 000 € | 3 655 € |
| 25 juin 2026 | Appartement | 36 m² | 130 000 € | 3 611 € |
| 19 juin 2026 | Maison | 60 m² | 292 000 € | 4 867 € |
| 19 juin 2026 | Appartement | 60 m² | 133 900 € | 2 232 € |
| 18 juin 2026 | Appartement | 41 m² | 100 000 € | 2 439 € |
| 18 juin 2026 | Appartement | 18 m² | 84 500 € | 4 694 € |
| 18 juin 2026 | Appartement | 25 m² | 118 510 € | 4 740 € |
| 17 juin 2026 | Appartement | 54 m² | 120 000 € | 2 222 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
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Questions fréquentes sur l'investissement à Villeneuve-Saint-Georges
Quel est le prix moyen au m² à Villeneuve-Saint-Georges ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Villeneuve-Saint-Georges ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Villeneuve-Saint-Georges ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Villeneuve-Saint-Georges ?
Le marché de Villeneuve-Saint-Georges est-il assez actif pour investir ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Villeneuve-Saint-Georges
Est-ce le bon moment pour acheter à Villeneuve-Saint-Georges ?
Sur la base des données publiques, Villeneuve-Saint-Georges ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 28,6 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 7,96 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -10,3 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Villeneuve-Saint-Georges ?
Le rendement locatif brut indicatif à Villeneuve-Saint-Georges est d'environ 7,96 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 17,8 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Villeneuve-Saint-Georges ?
Notre analyse de zone attribue à Villeneuve-Saint-Georges un sous-score de demande locative de 88/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 6,9 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Villeneuve-Saint-Georges ?
Chute des prix significative : -9,2 % sur 1 an et -9,7 % sur 3 ans (DVF, haute fiabilité). Piste : acheter en bas de cycle, rendement locatif compense la décote. Instabilité socio-économique : chômage à 15 %, classe moyenne inférieure. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Villeneuve-Saint-Georges ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Villeneuve-Saint-Georges ?
Villeneuve-Saint-Georges est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Villeneuve-Saint-Georges ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Villeneuve-Saint-Georges 2,0 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 5,4 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Villeneuve-Saint-Georges
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Villeneuve-Saint-Georges ?
Villeneuve-Saint-Georges affiche un prix au m² de 2 688 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 7.96 %. Le marché de Villeneuve-Saint-Georges a enregistré 169 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Vincennes, Saint-Maur, Charenton : alternative équilibrée à Paris.
À Villeneuve-Saint-Georges, le revenu disponible médian est de 19 030 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Villeneuve Triage à 1 km, aéroport Paris-Orly à 7,1 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).
Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.
Évolution des prix à Villeneuve-Saint-Georges
Les prix à Villeneuve-Saint-Georges ont évolué de +0,3 % sur un an et de -10,3 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Villeneuve-Saint-Georges, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
Villeneuve-Saint-Georges sous tous les angles
Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.
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