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Investir dans l'immobilier locatif à Presles

Pour investir à Presles (95590) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 485 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 17.6 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 6.05 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

49 annonces analysées par IA à Presles. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

3 485 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

6.05%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

356 943 €

Médiane : 310 000 €

Surface moyenne · sélection Pillr

120 m²

49 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 49 annonces analysées à Presles les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 225 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Presles.

Négociation et rendement à Presles

Baromètre Pillr, données au 28/09/2026.

Négociation

  • Annonce

    4,0 %

    des annonces ont baissé leur prix en 30 jours

    Intervalle de confiance à 95 % : 1,1 à 13,5 %

    du 30/08/2026 au 28/09/2026

Prix demandés, pas prix de vente.

Rendement

  • Loyer estimé

    6,1 %

    de rendement brut théorique, appartements

    2025

Avant charges, taxe foncière et périodes sans locataire.

Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.

Recommandation d'achat · Presles

À surveiller
  • Prix au m² 11,8 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 6,05 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix en repli : -11,4 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Presles

Note de synthèse : 63 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Marché très liquide : 64 transactions par an, signal de liquidité fort
  • Profil socio-économique : zone aisée pavillonnaire, revenu médian 33 210 €

Points d'attention

  • Chute des prix significative : baisse de -22 % sur 1 an et -9,7 % sur 3 ans (DVF fiable)
  • Parc immobilier vétuste : 32,5 % de passoires thermiques (DPE F ou G), coûts de rénovation élevés

Négociation agressive : profiter de la baisse de -22 % pour acquérir sous le prix du marché

Analyse complète de Presles

Dernières ventes enregistrées à Presles

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
30 juin 2026Appartement23 m²105 200 €4 574 €
29 juin 2026Maison98 m²325 000 €3 316 €
29 juin 2026Maison80 m²310 000 €3 875 €
26 juin 2026Maison56 m²329 000 €5 875 €
23 juin 2026Maison140 m²379 000 €2 707 €
09 juin 2026Maison288 m²350 000 €1 215 €
28 mai 2026Maison142 m²453 800 €3 196 €
20 mai 2026Maison60 m²300 000 €5 000 €
07 mai 2026Maison104 m²265 000 €2 548 €
29 avr. 2026Appartement36 m²150 000 €4 167 €
20 avr. 2026Maison183 m²415 000 €2 268 €
20 avr. 2026Maison145 m²425 000 €2 931 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Presles

Appartement 3p à Presles

Appartement · 3p · 67 m²

77/100

190 000 €

7% brut5% net
Appartement 5p à Presles

Appartement · 5p · 96 m²

75/100

275 000 €

6.6% brut4.9% netDPE D
Maison 3p à Presles

Maison · 3p · 66 m²

72/100

188 900 €

7.2% brut4.9% netDPE F
Appartement 2p à Presles

Appartement · 2p · 57 m²

72/100

135 000 €

8.5% brut5.3% netDPE E
Maison 5p à Presles

Maison · 5p · 80 m²

71/100

220 000 €

7.5% brut5.3% netDPE C
Maison 10p à Presles

Maison · 10p · 290 m²

68/100

725 000 €

5.4% brut4.1% netDPE B
Voir toutes les 49 annonces à Presles

Questions fréquentes sur l'investissement à Presles

Quel est le prix moyen au m² à Presles ?
Le prix au m² à Presles est d'environ 3 485 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 49 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 3 225 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 3 376 €/m² pour une maison à Presles (ventes DVF, millésime 2026), contre 3 485 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Presles ?
Le rendement brut moyen à Presles est de 6.05 % (estimation sur données marché), contre 5.66 % en moyenne sur la sélection Pillr (49 annonces analysées). Sur les 49 annonces analysées à Presles, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 3,82 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 5,66 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Presles ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Presles. Au prix de 3 485 €/m² pour un loyer estimé à 21,4 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 157 k€ pour 963 € de loyer mensuel. La commune est en zone B1 du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Presles ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Presles, 22 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 3 485 €/m² contre 3 376 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Presles est-il assez actif pour investir ?
Presles a enregistré 61 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de -6,6 % sur un an et de -11,4 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Presles

Est-ce le bon moment pour acheter à Presles ?

Le marché de Presles est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² 11,8 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 6,05 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -11,4 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Presles ?

Le rendement locatif brut indicatif à Presles est d'environ 6,05 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 17,6 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Presles ?

Notre analyse de zone attribue à Presles un sous-score de demande locative de 68/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 4,6 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Presles ?

Chute des prix significative : baisse de -22 % sur 1 an et -9,7 % sur 3 ans (DVF fiable). Piste : attendre stabilisation ou cibler des biens sous-évalués. Parc immobilier vétuste : 32,5 % de passoires thermiques (DPE F ou G), coûts de rénovation élevés. Piste : privilégier les biens récents ou rénovés. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Presles ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Presles ?

Presles est classée en zone B1 (marché tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Presles ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Presles 1,5 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Presles

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Presles ?

Presles affiche un prix au m² de 3 485 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 6.05 %. Le marché de Presles a enregistré 61 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Cergy-Pontoise, Sarcelles, Argenteuil.

À Presles, le revenu disponible médian est de 33 210 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Presles Courcelles à 0,2 km, aéroport Charles de Gaulle à 22,7 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Presles

Les prix à Presles ont évolué de -6,6 % sur un an et de -11,4 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Presles, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Presles sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

Analyse de zone

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