Aller au contenu
50 biens analysés à Marseille

Investir dans l'immobilier locatif à Marseille

873 076 habitants · Bouches-du-Rhône

Pour investir à Marseille (13001) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 170 € (médiane DVF), pour un loyer médian de 16.3 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 6.76 %.

Données & analyse : Pillr — Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 4 juillet 2026

50 annonces analysées par IA à Marseille. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

3 170 €

Appartement · médiane DVF

Rendement brut · commune

6.76%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

166 672 €

Médiane : 147 750 €

Surface moyenne · sélection Pillr

79 m²

50 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Marseille les mieux notées par notre score d'investissement — pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (2 027 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (médiane DVF), identique à celui de la page prix immobilier Marseille.

Prix au m² par quartier à Marseille

À Marseille, le prix médian au m² des appartements va de 414 €/m² dans le quartier Saint-Paul Corot à 10 531 €/m² dans le quartier Les Goudes, soit un écart de 2444 % (10 117 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.

349 des 377 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier une médiane ; ces prix reposent au total sur 58 410 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.

Côté maisons, la fourchette s'étend de 1 493 €/m² (Zoccolat) à 10 863 €/m² (Roches-Prophète) sur 243 quartiers valorisés.

Médianes calculées sur les ventes DVF 2021-2025, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez un quartier pour le détail.

Quartier le plus cher

Les Goudes

10 531 €/m²

appartement · 8 ventes DVF

Quartier le plus abordable

Saint-Paul Corot

414 €/m²

appartement · 107 ventes DVF

Chargement de la carte…

Classement des quartiers de Marseille au prix médian (appartement)

Les 6 quartiers les plus chers et les 6 les plus abordables sur 349 ; les 337 quartiers intermédiaires sont lisibles sur la carte.

#QuartierPrix médianVentes DVF
1Les Goudes10 531 €/m²8
2Parc Borély7 271 €/m²15
3Estrangin6 272 €/m²131
4Malmousque-Pêcheurs6 220 €/m²108
5Roches-Prophète5 769 €/m²84
6Cadenelle5 689 €/m²234
344Consolat836 €/m²133
345Maurelette720 €/m²167
346Baumillons687 €/m²90
347Centre Urbain618 €/m²105
348Kalliste470 €/m²111
349Saint-Paul Corot414 €/m²107

Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ». Médianes indicatives, non exhaustives ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Recommandation d'achat — Marseille

À surveiller
  • Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart -4,0 %, modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 6,76 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix stables sur 3 ans (+2,3 %, DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP) — indicatif, ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Marseille

Appartement 3p à Marseille

Appartement · 3p · 137 m²

89/100

280 000 €

9.6% brutDPE D
Maison 6p à Marseille

Maison · 6p · 140 m²

86/100

279 000 €

9.7% brutDPE C
Appartement 3p à Marseille

Appartement · 3p · 54 m²

85/100

78 000 €

13% brutDPE D
Appartement 3p à Marseille

Appartement · 3p · 63 m²

85/100

130 000 €

10.6% brutDPE C
Appartement 2p à Marseille

Appartement · 2p · 42 m²

84/100

95 000 €

10.3% brutDPE C
Appartement 4p à Marseille

Appartement · 4p · 76 m²

84/100

155 000 €

9.5% brutDPE C
Voir toutes les annonces à Marseille

Quelle stratégie d'investissement à Marseille ?

LMNP

5 % – 8 %

Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.

Voir le guide LMNP à Marseille

Colocation

6 % – 10 %

Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.

Voir le guide Colocation à Marseille

Location courte durée

7 % – 15 % (zones touristiques)

Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal — sous réserve de respecter la réglementation locale.

Voir le guide Location courte durée à Marseille

Loi Pinel

2 % – 4 % (rendement brut faible compensé par défiscalisation)

Contribuables avec TMI ≥ 30 % cherchant à réduire leur impôt sur 6, 9 ou 12 ans.

Voir le guide Loi Pinel à Marseille

Déficit foncier

4 % – 6 % (après rénovation)

Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.

Voir le guide Déficit foncier à Marseille

Questions fréquentes sur l'investissement à Marseille

Quel est le prix moyen au m² à Marseille ?
Le prix au m² à Marseille est d'environ 3 170 € pour un appartement (médiane DVF). La sélection Pillr — les 50 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées — ressort à 2 027 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Marseille ?
Le rendement brut moyen à Marseille est de 6.76 % (estimation sur données marché), contre 9.59 % en moyenne sur la sélection Pillr (50 annonces analysées). Les meilleures opportunités atteignent 6-8 % brut, notamment en stratégie colocation ou meublé.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Marseille ?
Les stratégies les plus pertinentes à Marseille dépendent du profil du bien et de votre situation fiscale. Le LMNP au réel reste optimal pour la plupart des investisseurs (amortissement). La colocation peut booster le rendement de 30-50 % dans les villes étudiantes ou métropoles.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Marseille ?
L'ancien offre généralement un meilleur rendement (-15 à -25 % vs neuf), des frais de notaire plus élevés mais des opportunités de plus-value via travaux. Le neuf garantit une faible vacance et permet d'accéder à des dispositifs comme le Denormandie ou le BRS.
Combien de temps pour analyser une annonce à Marseille avec Pillr ?
Pillr analyse une annonce en ~30 secondes : score d'investissement, rendement net, simulation 3 stratégies, chiffrage travaux automatique par IA visuelle, fiscalité personnalisée. Vous gagnez ~2 heures par bien comparé à l'analyse manuelle.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP — voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Marseille

Est-ce le bon moment pour acheter à Marseille ?

Le marché de Marseille est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart -4,0 %, modèle DVF). Rendement brut élevé : 6,76 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (+2,3 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Marseille ?

Le rendement locatif brut indicatif à Marseille est d'environ 6,76 % (loyer DHUP rapporté au prix médian DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 16,3 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

Pose ta question sur Marseille

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

Pourquoi investir à Marseille ?

Marseille affiche un prix au m² de 3 170 € pour un appartement (médiane DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 6.76 %. Marseille, Aix-en-Provence. Rendements 5-8% selon arrondissement marseillais. Marché en mutation post Olympics 2024.

Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Marseille, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Comparer Marseille à…

Marseille vs AubagneMarseille vs MarignaneMarseille vs Vitrolles

Pour aller plus loin

marche · 8 min

Les villes où les vendeurs négocient le plus en 2026 (données réelles)

Ville par ville, la marge de négociation réelle mesurée sur 48 796 annonces analysées par l'IA Pillr : prix affiché contre objectif de négociation calculé à partir des transactions DVF comparables.

strategie · 9 min

Pourquoi on a construit Pillr (et comment ça change l'investissement locatif)

Le fondateur de Pillr explique en quoi un portail d'annonces pré-analysées par IA bouleverse le quotidien des investisseurs — et pourquoi à 20 €/mois tout compris, c'est viable.

guide · 11 min

Sous le capot : le pipeline conçu pour analyser 100 000+ annonces immobilières par mois

Pipeline IA en deux passes, croisement INSEE + DVF, scoring pondéré sur 8 critères. Voici la stack technique — pensée pour un volume cible de 100 000+ annonces/mois — qui transforme une annonce brute en verdict d'investissement.

Prêt à analyser vos opportunités à Marseille ?

20 € par mois pour économiser des dizaines d'heures et éviter les erreurs à 20 000 €. Annulable à tout moment.

Voir les annoncesVoir les tarifs