Aller au contenu
Investir à Marseille 09 (13)

Investir dans l'immobilier locatif à Marseille 09

Pour investir à Marseille 09 (13009) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 130 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 17.4 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 6.68 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026

Guide complet pour investir à Marseille 09. Données marché, rendements moyens, stratégies fiscales et alertes automatiques sur les nouvelles opportunités. Chaque annonce est analysée avant même que vous la voyiez.

Prix au m² · commune

3 130 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

6.68%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

n.d.

Aucune annonce analysée

Surface moyenne · sélection Pillr

n.d.

Aucune annonce analysée

Recommandation d'achat · Marseille 09

Opportunité à étudier
  • Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart -5,0 %, modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 6,68 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix stables sur 3 ans (+2,8 %, DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Analyse IA

68/100 · score global

Points positifs

  • Liquidité exceptionnelle : Volume de transactions très élevé avec 1045 ventes récentes
  • Excellente qualité du parc : Seulement 1.1% de passoires thermiques (F et G) selon l'ADEME

Points d'attention

  • Rendement maison faible : Rendement brut moyen de 3.88% sur les maisons individuelles
  • Chômage local notable : Taux de chômage de 11% sur l'arrondissement

Privilégier le locatif résidentiel classique : Exploiter le rendement brut de 6.44% sur les appartements en évitant la LCD

Analyse complète

Dernières ventes enregistrées à Marseille 09

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
31 déc. 2025Appartement86 m²421 500 €4 901 €
30 déc. 2025Appartement46 m²167 000 €3 630 €
30 déc. 2025Appartement82 m²279 875 €3 413 €
30 déc. 2025Appartement83 m²353 700 €4 261 €
30 déc. 2025Appartement130 m²240 000 €1 846 €
30 déc. 2025Appartement51 m²115 000 €2 255 €
29 déc. 2025Appartement58 m²124 000 €2 138 €
29 déc. 2025Appartement75 m²180 000 €2 400 €
29 déc. 2025Appartement86 m²196 000 €2 279 €
29 déc. 2025Appartement62 m²126 550 €2 041 €
29 déc. 2025Appartement43 m²80 000 €1 860 €
29 déc. 2025Maison132 m²598 000 €4 530 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Pas encore d'annonce analysée à Marseille 09 ?

Pillr scanne en continu Leboncoin, SeLoger, Bien'ici et autres portails. Active une alerte gratuite : tu reçois un email dès qu'un bien correspondant à tes critères apparaît à Marseille 09, avec son analyse IA en quelques secondes.

Créer une alerte pour Marseille 09

Questions fréquentes sur l'investissement à Marseille 09

Quel est le prix moyen au m² à Marseille 09 ?
Le prix au m² à Marseille 09 est d'environ 3 130 € pour un appartement (ventes DVF). Comptez environ 5 749 €/m² pour une maison à Marseille 09 (ventes DVF, millésime 2025), contre 3 130 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Marseille 09 ?
Le rendement brut moyen à Marseille 09 est de 6.68 % (estimation sur données marché).
Quelle stratégie d'investissement choisir à Marseille 09 ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Marseille 09. Au prix de 3 130 €/m² pour un loyer estimé à 19,9 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 141 k€ pour 898 € de loyer mensuel. La commune est en zone A du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Marseille 09 ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Marseille 09, 1 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 3 130 €/m² contre 5 749 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Marseille 09 est-il assez actif pour investir ?
Marseille 09 a enregistré 931 transactions dans les données DVF du millésime 2025. Les prix y ont évolué de +4,1 % sur un an et de +2,8 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Marseille 09

Est-ce le bon moment pour acheter à Marseille 09 ?

Sur la base des données publiques, Marseille 09 ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart -5,0 %, modèle DVF). Rendement brut élevé : 6,68 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (+2,8 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Marseille 09 ?

Le rendement locatif brut indicatif à Marseille 09 est d'environ 6,68 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 17,4 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Marseille 09 ?

Notre analyse de zone attribue à Marseille 09 un sous-score de demande locative de 64/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 6,6 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Marseille 09 ?

Rendement maison faible : Rendement brut moyen de 3.88% sur les maisons individuelles. Piste : Privilégier les appartements qui affichent un rendement brut moyen de 6.44% Chômage local notable : Taux de chômage de 11% sur l'arrondissement. Piste : Sélectionner rigoureusement les dossiers locataires avec garanties solides Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Marseille 09 ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Marseille 09 ?

Marseille 09 est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Marseille 09 ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Marseille 09 6,1 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 3,1 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Marseille 09

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

Chargement…

Pourquoi investir à Marseille 09 ?

Marseille 09 affiche un prix au m² de 3 130 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 6.68 %. Le marché de Marseille 09 a enregistré 931 ventes sur le millésime DVF 2025, un indicateur de la liquidité à la revente. Marseille, Aix-en-Provence. Rendements 5-8% selon arrondissement marseillais. Marché en mutation post Olympics 2024.

À Marseille 09, le revenu disponible médian est de 22 860 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.

Évolution des prix à Marseille 09

Les prix à Marseille 09 ont évolué de +4,1 % sur un an et de +2,8 % sur trois ans (médianes DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Marseille 09, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Marseille 09 sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

Analyse de zone

Scores, données et carte interactive

Consulter

Prix immobilier

Prix au m² et ventes DVF

Consulter

Loyer moyen

Loyer au m² observé (DHUP)

Consulter

Investir

Rendement et stratégies locatives

Page actuelle

Pour aller plus loin

Guide · 8 min

Quel outil pour estimer les travaux d'un bien avant d'acheter ?

Simulateur au m², devis d'artisan, diagnostics, lecture des photos par l'IA : ce que chaque outil sait chiffrer avant une offre, ce qu'il ne voit pas, et l'ordre dans lequel les utiliser.

Guide · 8 min

Estimer un bien avec l'IA : ce qui marche, ce qui est du marketing

« Estimation par IA », « précision garantie », « algorithme propriétaire » : ce que ces formules recouvrent vraiment, ce que l'IA apporte à une estimation, et un test simple pour juger n'importe quel outil toi-même.

Data · 5 min

Pas de DVF en Alsace-Moselle : un vendeur sur six baisse son prix, autant que dans le reste du Grand Est

Aucune vente n'est publiée dans DVF en Alsace et en Moselle. Pillr lit le marché dans 18 000 annonces : prix demandés, baisses, loyers. Mesure du 29/09/2026.

Prêt à analyser vos premières opportunités à Marseille 09 ?

20 € par mois pour économiser des dizaines d'heures et éviter les erreurs à 20 000 €. Annulable à tout moment.

Voir les annoncesVoir les tarifs