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Investir dans l'immobilier locatif à Marseille 08

Pour investir à Marseille 08 (13008) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 4 297 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 18.1 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 5.05 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

Guide complet pour investir à Marseille 08. Données marché, rendements moyens, stratégies fiscales et alertes automatiques sur les nouvelles opportunités. Chaque annonce de l'ancien est analysée avant même que vous la voyiez ; les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Prix au m² · commune

4 297 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

5.05%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

n.d.

Aucune annonce analysée

Surface moyenne · sélection Pillr

n.d.

Aucune annonce analysée

Négociation, travaux et rendement à Marseille 08

Baromètre Pillr, données au 28/09/2026.

Négociation

  • Annonce

    12,9 %

    des annonces ont baissé leur prix en 30 jours

    Intervalle de confiance à 95 % : 10,9 à 15,2 %

    du 30/08/2026 au 28/09/2026

  • Annonce

    5,0 %

    de baisse habituelle, parmi les annonces en baisse

    du 30/08/2026 au 28/09/2026

  • Annonce

    +11,8 %

    d'écart entre prix affiché et prix de référence, appartements

    au 28/09/2026

  • Annonce

    −3,8 %

    d'écart entre prix affiché et prix de référence, maisons

    au 28/09/2026

Prix demandés, pas prix de vente.

Travaux et énergie

  • Annonce

    7,5 %

    des biens en vente analysés sont à rénover, d'après leurs photos

    analyses jusqu'au 28/09/2026

  • Annonce

    44 900 €

    de travaux habituels pour ces biens à rénover

    analyses jusqu'au 28/09/2026

  • Annonce

    1,5 %

    des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G

    au 28/09/2026

Avant aides, hors copropriété.

Rendement

  • Loyer estimé

    5,0 %

    de rendement brut théorique, appartements

    2025

Avant charges, taxe foncière et périodes sans locataire.

Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.

Recommandation d'achat · Marseille 08

Marché tendu / survalorisé
  • Prix au m² 32,7 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut correct : 5,05 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix stables sur 3 ans (+1,3 %, DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Marseille 08

Note de synthèse : 72 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Liquidité exceptionnelle : volume de transactions très élevé (1516 ventes par an), marché extrêmement fluide
  • Qualité du parc excellente : seulement 1,5 % de passoires thermiques (F et G), parc immobilier très bien entretenu

Points d'attention

  • Réglementation de la location courte durée restrictive : réglementation très stricte sur la location courte durée à Marseille
  • Rendement brut modéré : rendement brut de 5 % sur les appartements dû à des prix d'achat élevés

Cibler l'investissement familial : privilégier les T3/T4 proches des lycées d'excellence pour capter une demande locative familiale solvable et stable

Analyse complète de Marseille 08

Dernières ventes enregistrées à Marseille 08

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
30 juin 2026Appartement110 m²431 600 €3 924 €
30 juin 2026Appartement65 m²325 650 €5 010 €
30 juin 2026Appartement73 m²460 700 €6 311 €
30 juin 2026Appartement47 m²180 000 €3 830 €
30 juin 2026Appartement87 m²320 000 €3 678 €
30 juin 2026Appartement95 m²395 000 €4 158 €
30 juin 2026Appartement50 m²100 000 €2 000 €
30 juin 2026Maison45 m²457 000 €10 156 €
30 juin 2026Appartement89 m²391 815 €4 402 €
29 juin 2026Appartement82 m²430 000 €5 244 €
29 juin 2026Appartement82 m²275 000 €3 354 €
29 juin 2026Appartement74 m²400 000 €5 405 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Pas encore d'annonce analysée à Marseille 08 ?

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Questions fréquentes sur l'investissement à Marseille 08

Quel est le prix moyen au m² à Marseille 08 ?
Le prix au m² à Marseille 08 est d'environ 4 297 € pour un appartement (ventes DVF). Comptez environ 7 367 €/m² pour une maison à Marseille 08 (ventes DVF, millésime 2026), contre 4 297 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Marseille 08 ?
Le rendement brut moyen à Marseille 08 est de 5.05 % (estimation sur données marché).
Quelle stratégie d'investissement choisir à Marseille 08 ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Marseille 08. Au prix de 4 297 €/m² pour un loyer estimé à 20,4 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 193 k€ pour 917 € de loyer mensuel. La commune est en zone A du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Marseille 08 ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Marseille 08, 3 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 4 297 €/m² contre 7 367 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Marseille 08 est-il assez actif pour investir ?
Marseille 08 a enregistré 1 364 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de -1,3 % sur un an et de +1,3 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Marseille 08

Est-ce le bon moment pour acheter à Marseille 08 ?

Les données invitent à la prudence sur Marseille 08 à ce stade. Prix au m² 32,7 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut correct : 5,05 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (+1,3 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Marseille 08 ?

Le rendement locatif brut indicatif à Marseille 08 est d'environ 5,05 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 18,1 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Marseille 08 ?

Notre analyse de zone attribue à Marseille 08 un sous-score de demande locative de 58/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 5,4 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Marseille 08 ?

Réglementation de la location courte durée restrictive : réglementation très stricte sur la location courte durée à Marseille. Piste : s'orienter vers la location meublée classique ou bail mobilité. Rendement brut modéré : rendement brut de 5 % sur les appartements dû à des prix d'achat élevés. Piste : négocier à l'achat ou cibler des biens nécessitant des travaux pour optimiser le déficit foncier. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Marseille 08 ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Marseille 08 ?

Marseille 08 est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Marseille 08 ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Marseille 08 4,3 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 4,5 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Marseille 08

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Marseille 08 ?

Marseille 08 affiche un prix au m² de 4 297 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 5.05 %. Le marché de Marseille 08 a enregistré 1 364 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Marseille, Aix-en-Provence. Marché très contrasté d'un arrondissement marseillais à l'autre.

À Marseille 08, le revenu disponible médian est de 22 860 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Marseille 08

Les prix à Marseille 08 ont évolué de -1,3 % sur un an et de +1,3 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Marseille 08, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Marseille 08 sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

Analyse de zone

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