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Investir dans l'immobilier locatif à Marseille 04

Pour investir à Marseille 04 (13004) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 2 884 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 15.5 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 6.43 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

Guide complet pour investir à Marseille 04. Données marché, rendements moyens, stratégies fiscales et alertes automatiques sur les nouvelles opportunités. Chaque annonce de l'ancien est analysée avant même que vous la voyiez ; les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Prix au m² · commune

2 884 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

6.43%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

n.d.

Aucune annonce analysée

Surface moyenne · sélection Pillr

n.d.

Aucune annonce analysée

Négociation, travaux et rendement à Marseille 04

Baromètre Pillr, données au 28/09/2026.

Négociation

  • Annonce

    7,4 %

    des annonces ont baissé leur prix en 30 jours

    Intervalle de confiance à 95 % : 5,1 à 10,6 %

    du 30/08/2026 au 28/09/2026

  • Annonce

    +15,7 %

    d'écart entre prix affiché et prix de référence, appartements

    au 28/09/2026

Prix demandés, pas prix de vente.

Travaux et énergie

  • Annonce

    10,4 %

    des biens en vente analysés sont à rénover, d'après leurs photos

    analyses jusqu'au 28/09/2026

  • Annonce

    42 400 €

    de travaux habituels pour ces biens à rénover

    analyses jusqu'au 28/09/2026

  • Annonce

    5,4 %

    des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G

    au 28/09/2026

Avant aides, hors copropriété.

Rendement

  • Loyer estimé

    6,4 %

    de rendement brut théorique, appartements

    2025

Avant charges, taxe foncière et périodes sans locataire.

Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.

Recommandation d'achat · Marseille 04

Opportunité à étudier
  • Prix au m² 10,9 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 6,43 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix stables sur 3 ans (+1,7 %, DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Marseille 04

Note de synthèse : 63 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Liquidité exceptionnelle : volume de transactions très élevé (1159 ventes par an) assurant une revente rapide
  • Qualité du parc immobilier : seulement 3,3 % de passoires thermiques (F et G), limitant les travaux de rénovation

Points d'attention

  • Chômage élevé : taux de chômage local de 16 %, impactant la solvabilité moyenne des locataires

Rénovation énergétique : profiter du faible taux de passoires pour acheter un bien à rafraîchir sans lourds travaux thermiques

Analyse complète de Marseille 04

Dernières ventes enregistrées à Marseille 04

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
30 juin 2026Appartement50 m²86 600 €1 732 €
30 juin 2026Appartement67 m²130 000 €1 940 €
30 juin 2026Appartement50 m²127 500 €2 550 €
30 juin 2026Appartement60 m²285 000 €4 750 €
30 juin 2026Appartement80 m²205 000 €2 563 €
30 juin 2026Appartement54 m²120 000 €2 222 €
30 juin 2026Appartement62 m²235 000 €3 790 €
30 juin 2026Appartement36 m²101 000 €2 806 €
30 juin 2026Appartement398 m²740 000 €1 859 €
30 juin 2026Maison58 m²372 500 €6 422 €
29 juin 2026Appartement64 m²159 150 €2 487 €
29 juin 2026Appartement44 m²136 000 €3 091 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

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Questions fréquentes sur l'investissement à Marseille 04

Quel est le prix moyen au m² à Marseille 04 ?
Le prix au m² à Marseille 04 est d'environ 2 884 € pour un appartement (ventes DVF). Comptez environ 4 029 €/m² pour une maison à Marseille 04 (ventes DVF, millésime 2026), contre 2 884 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Marseille 04 ?
Le rendement brut moyen à Marseille 04 est de 6.43 % (estimation sur données marché).
Quelle stratégie d'investissement choisir à Marseille 04 ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Marseille 04. Au prix de 2 884 €/m² pour un loyer estimé à 17,6 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 130 k€ pour 790 € de loyer mensuel. La commune est en zone A du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Marseille 04 ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Marseille 04, 5 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 2 884 €/m² contre 4 029 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Marseille 04 est-il assez actif pour investir ?
Marseille 04 a enregistré 971 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de +4,9 % sur un an et de +1,7 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Marseille 04

Est-ce le bon moment pour acheter à Marseille 04 ?

Sur la base des données publiques, Marseille 04 ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 10,9 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 6,43 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (+1,7 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Marseille 04 ?

Le rendement locatif brut indicatif à Marseille 04 est d'environ 6,43 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 15,5 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Marseille 04 ?

Notre analyse de zone attribue à Marseille 04 un sous-score de demande locative de 53/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 9,3 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Marseille 04 ?

Chômage élevé : taux de chômage local de 16 %, impactant la solvabilité moyenne des locataires. Piste : exiger des garanties solides (Garantie Visale ou caution parentale). Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Marseille 04 ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Marseille 04 ?

Marseille 04 est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Marseille 04 ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Marseille 04 8,9 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 3,9 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

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Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Marseille 04 ?

Marseille 04 affiche un prix au m² de 2 884 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 6.43 %. Le marché de Marseille 04 a enregistré 971 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Marseille, Aix-en-Provence. Marché très contrasté d'un arrondissement marseillais à l'autre.

À Marseille 04, le revenu disponible médian est de 22 860 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Marseille 04

Les prix à Marseille 04 ont évolué de +4,9 % sur un an et de +1,7 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Marseille 04, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Marseille 04 sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

Analyse de zone

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