Loyer Marseille 04 : 15,5 €/m², T2 env. 790 €/mois

Name: Loyers au m² à Marseille 04
Creator: Pillr
License: https://www.etalab.gouv.fr/licence-ouverte-open-licence

Loyer médian

15.5 €

par m²/mois · DHUP 2025

Plancher IC 95%

12.4 €

par m²/mois (limite basse)

Plafond IC 95%

19.3 €

par m²/mois (limite haute)

Loyer DHUP officiel

Fourchette · Marseille 04

15.46€/m²

médian estimé

12.38€

Min · IC 95%

15.46€

Médian

19.3€

Max · IC 95%

T1 (25 m²)

439€/mois

T2 (45 m²)

790€/mois

T3 (65 m²)

941€/mois

Modèle DHUP 2025 · ~3M observations leboncoin + ANIL OLAT · IC 95% = 95% des loyers réels dans cette plage.

Verdict rendement locatif · Marseille 04

Bon terrain de rendement

Prix au m² 10,9 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
Rendement brut élevé : 6,43 % (loyer DHUP / prix DVF).
Prix stables sur 3 ans (+1,7 %, DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Marseille 04

Note de synthèse : 63 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

Liquidité exceptionnelle : volume de transactions très élevé (1159 ventes par an) assurant une revente rapide
Qualité du parc immobilier : seulement 3,3 % de passoires thermiques (F et G), limitant les travaux de rénovation

Points d'attention

Chômage élevé : taux de chômage local de 16 %, impactant la solvabilité moyenne des locataires

Rénovation énergétique : profiter du faible taux de passoires pour acheter un bien à rafraîchir sans lourds travaux thermiques

Analyse complète de Marseille 04

Loyer par type de logement

La Carte des loyers publie un loyer au m² par segment : appartements T1 et T2, appartements T3 et plus, maisons. Chaque montant applique le segment du logement à une surface d'exemple ; le calculateur prend la vôtre. Les loyers réels varient selon l'état, le DPE et la localisation précise.

T1 · 25 m²

17,6 €/m², loyer des appartements T1 et T2

439 €/mois

352 à 548 €

T2 · 45 m²

17,6 €/m², loyer des appartements T1 et T2

790 €/mois

633 à 987 €

T3 · 65 m²

14,5 €/m², loyer des appartements T3 et plus

941 €/mois

755 à 1 173 €

T4 · 85 m²

14,5 €/m², loyer des appartements T3 et plus

1 230 €/mois

987 à 1 533 €

T5 et plus · 105 m²

14,5 €/m², loyer des appartements T3 et plus

1 520 €/mois

1 220 à 1 894 €

Maison · 100 m²

16,4 €/m², loyer des maisons

1 644 €/mois

1 084 à 2 493 €

Calculer le loyer d'un logement à Marseille 04

Type de logement

Surface habitable (m²)

Prix d'achat en euros (facultatif, pour le rendement)

Loyer mensuel estimé

790 €/mois

Fourchette à 95 % : 633 à 987 € par mois

17,6 €/m², loyer des appartements T1 et T2.

Source : Carte des loyers de l'ANIL et de la DHUP (ministère du Logement), loyers d'annonce, millésime 2025. Fourchette : intervalle de prédiction à 95 % du modèle. Un loyer d'annonce modélisé pour la commune, pas un loyer constaté sur un bien.

Rentabilité locative brute

Appartement

6.43 %

Loyer DHUP × 12 / prix DVF appart. Hors charges, vacance, fiscalité.

Maison

4.90 %

Loyer des maisons (Carte des loyers) × 12 / prix DVF maison.

Rendement calculé sur 4 197 ventes DVF (millésimes 2022 à 2026, 2026 : premier semestre)et la médiane DHUP 15.5 €/m².

Zonage ABC et plafond de loyer 2026

Zone

Plafond de loyer intermédiaire 2026

14,64 €/m²

par mois, hors charges, avant coefficient de surface

À titre indicatif, avec le coefficient de surface (0,7 + 19/S, arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2), le loyer mensuel maximal serait d'environ 439 € pour un T1 de 25 m², 738 € pour un T2 de 45 m² et 942 € pour un T3 de 65 m², en surface retenue sans annexe.

Ce barème vaut pour les baux conclus ou renouvelés en 2026 : location intermédiaire du dispositif Relance logement (dit statut du bailleur privé), baux Pinel en cours et Denormandie. Pour le Pinel et le Denormandie, un arrêté préfectoral peut le réduire dans certaines communes. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Sources : BOFiP, barème BOI-BAREME-000017-20260310 · BOFiP, BOI-IR-RICI-360-20-30-20260310 · data.gouv.fr, liste des communes selon le zonage ABC. Zonage utilisé : arrêté du 5 septembre 2025. Vérifié le 14 septembre 2026.

Loyers dans les communes voisines

Top 5 communes du département 13 (population > 5 000) par loyer médian.

Cassis

6 661 hab.

21.2 €/m²

Sausset-les-Pins

7 574 hab.

19.9 €/m²

Aix-en-Provence

149 695 hab.

19.1 €/m²

Carry-le-Rouet

5 702 hab.

18.9 €/m²

Marseille 07

34 633 hab.

18.4 €/m²

Analyse complète Marseille 04

Prix DVF, scores socio-économiques, DPE, radon, IPS lycées, POI 500m, signal deal : toutes les données disponibles dans l'analyse Pillr.

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Aussi disponible pour Marseille 04

Prix immobilier

2 884 €/m²

Ventes DVF

Questions fréquentes

Quel est le loyer moyen à Marseille 04 ?

Le loyer médian à Marseille 04 est de 15.5 €/m²/mois selon la Carte des loyers publiée par la DHUP (Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages) et l'ANIL, millésime 2025. Intervalle de confiance 95% : entre 12.4 € et 19.3 €/m².

Quel loyer pour un T2 à Marseille 04 ?

Pour un T2 de 45 m² à Marseille 04, le loyer attendu est d'environ 790 €/mois (fourchette 633 à 987 €), calculé sur le loyer des appartements T1 et T2 publié par la Carte des loyers (17,6 €/m²). Les loyers réels dépendent de l'état du bien, du DPE et de la localisation précise dans la commune.

Quel rendement locatif à Marseille 04 ?

Le rendement brut moyen à Marseille 04 est de 6.43 % en appartement, 4.90 % en maison. Cette estimation utilise le prix DVF et le loyer DHUP, hors charges et fiscalité.

Dans quelle zone du zonage ABC (ex-zone Pinel) se situe Marseille 04 ?

Marseille 04 est classée en zone A du zonage ABC, longtemps appelé « zonage Pinel ». Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme. En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Pour un bail conclu ou renouvelé en 2026, le plafond de loyer de la location intermédiaire est de 14,64 €/m² par mois hors charges en zone A, avant coefficient de surface (barème BOFiP du 10 mars 2026).

À combien louer votre bien à Marseille 04 ?

La médiane DHUP situe le loyer de marché à 15.5 €/m²/mois, dans un intervalle de confiance à 95 % de 12.4 à 19.3 €/m². Pour un T2 de 45 m², cela représente entre 633 et 987 € par mois, à ajuster selon l'état, le DPE et l'emplacement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie · ce que l'IA immobilière sait faire.

Demande à Pillr sur Marseille 04

Est-ce le bon moment pour acheter à Marseille 04 ?

Sur la base des données publiques, Marseille 04 ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 10,9 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 6,43 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (+1,7 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Marseille 04 ?

Le rendement locatif brut indicatif à Marseille 04 est d'environ 6,43 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 15,5 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Marseille 04 ?

Notre analyse de zone attribue à Marseille 04 un sous-score de demande locative de 53/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 9,1 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Marseille 04 ?

Chômage élevé : taux de chômage local de 16 %, impactant la solvabilité moyenne des locataires. Piste : exiger des garanties solides (Garantie Visale ou caution parentale). Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Marseille 04 ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

Le quartier est-il sûr à Marseille 04 ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Marseille 04 8,9 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 3,9 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

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