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Investir dans l'immobilier locatif à Marseille 03

Pour investir à Marseille 03 (13003) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 1 768 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 14.9 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 10.13 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

Guide complet pour investir à Marseille 03. Données marché, rendements moyens, stratégies fiscales et alertes automatiques sur les nouvelles opportunités. Chaque annonce de l'ancien est analysée avant même que vous la voyiez ; les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Prix au m² · commune

1 768 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

10.13%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

n.d.

Aucune annonce analysée

Surface moyenne · sélection Pillr

n.d.

Aucune annonce analysée

Négociation, travaux et rendement à Marseille 03

Baromètre Pillr, données au 28/09/2026.

Négociation

  • Annonce

    7,9 %

    des annonces ont baissé leur prix en 30 jours

    Intervalle de confiance à 95 % : 5,4 à 11,5 %

    du 30/08/2026 au 28/09/2026

  • Annonce

    +29,9 %

    d'écart entre prix affiché et prix de référence, appartements

    au 28/09/2026

Prix demandés, pas prix de vente.

Travaux et énergie

  • Annonce

    8,0 %

    des biens en vente analysés sont à rénover, d'après leurs photos

    analyses jusqu'au 28/09/2026

  • Annonce

    3,8 %

    des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G

    au 28/09/2026

Avant aides, hors copropriété.

Rendement

  • Loyer estimé

    9,8 %

    de rendement brut théorique, appartements

    2025

Avant charges, taxe foncière et périodes sans locataire.

Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.

Recommandation d'achat · Marseille 03

Opportunité à étudier
  • Prix au m² 45,4 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 10,13 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix en repli : -4,8 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Marseille 03

Note de synthèse : 65 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Rendement brut élevé : rendement brut de 9 % sur les appartements, très supérieur à la moyenne nationale
  • Liquidité maximale : volume de transactions très élevé (760 ventes par an), marché extrêmement fluide

Points d'attention

  • Chute des prix : baisse marquée des prix de -15,3 % sur 1 an (données DVF fiables, 760 transactions)
  • Vacance locative élevée : taux de vacance de 12,9 %, signalant un risque de rotation ou de vacance prolongée

Achat sous la valeur de marché : profiter de la baisse de 15 % pour négocier des biens décotés auprès de vendeurs pressés

Analyse complète de Marseille 03

Dernières ventes enregistrées à Marseille 03

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
30 juin 2026Appartement184 m²250 000 €1 359 €
30 juin 2026Appartement80 m²85 000 €1 063 €
29 juin 2026Appartement35 m²115 000 €3 286 €
29 juin 2026Appartement30 m²69 000 €2 300 €
29 juin 2026Appartement24 m²62 250 €2 594 €
26 juin 2026Appartement40 m²85 000 €2 125 €
26 juin 2026Appartement65 m²220 000 €3 385 €
26 juin 2026Appartement68 m²145 000 €2 132 €
25 juin 2026Appartement22 m²10 700 €486 €
25 juin 2026Appartement49 m²24 339 €497 €
25 juin 2026Appartement18 m²23 000 €1 278 €
24 juin 2026Maison30 m²68 000 €2 267 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

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Questions fréquentes sur l'investissement à Marseille 03

Quel est le prix moyen au m² à Marseille 03 ?
Le prix au m² à Marseille 03 est d'environ 1 768 € pour un appartement (ventes DVF). Comptez environ 2 801 €/m² pour une maison à Marseille 03 (ventes DVF, millésime 2026), contre 1 768 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Marseille 03 ?
Le rendement brut moyen à Marseille 03 est de 10.13 % (estimation sur données marché).
Quelle stratégie d'investissement choisir à Marseille 03 ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Marseille 03. Au prix de 1 768 €/m² pour un loyer estimé à 17,0 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 80 k€ pour 766 € de loyer mensuel. La commune est en zone A du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Marseille 03 ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Marseille 03, 6 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 1 768 €/m² contre 2 801 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Marseille 03 est-il assez actif pour investir ?
Marseille 03 a enregistré 544 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de -3,7 % sur un an et de -4,8 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Marseille 03

Est-ce le bon moment pour acheter à Marseille 03 ?

Sur la base des données publiques, Marseille 03 ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 45,4 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 10,13 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -4,8 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Marseille 03 ?

Le rendement locatif brut indicatif à Marseille 03 est d'environ 10,13 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 14,9 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Marseille 03 ?

Notre analyse de zone attribue à Marseille 03 un sous-score de demande locative de 53/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 11,3 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Marseille 03 ?

Chute des prix : baisse marquée des prix de -15,3 % sur 1 an (données DVF fiables, 760 transactions). Piste : négocier agressivement à l'achat pour capter la baisse du marché. Vacance locative élevée : taux de vacance de 12,9 %, signalant un risque de rotation ou de vacance prolongée. Piste : proposer des prestations de qualité supérieure pour se démarquer. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Marseille 03 ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Marseille 03 ?

Marseille 03 est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Marseille 03 ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Marseille 03 4,1 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 6,5 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

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Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Marseille 03 ?

Marseille 03 affiche un prix au m² de 1 768 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 10.13 %. Le marché de Marseille 03 a enregistré 544 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Marseille, Aix-en-Provence. Marché très contrasté d'un arrondissement marseillais à l'autre.

À Marseille 03, le revenu disponible médian est de 22 860 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Marseille 03

Les prix à Marseille 03 ont évolué de -3,7 % sur un an et de -4,8 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Marseille 03, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Marseille 03 sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

Analyse de zone

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