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Investir dans l'immobilier locatif à L'Île-Saint-Denis

Pour investir à L'Île-Saint-Denis (93450) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 907 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 21.0 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 6.44 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

32 annonces analysées par IA à L'Île-Saint-Denis. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

3 907 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

6.44%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

292 727 €

Médiane : 266 500 €

Surface moyenne · sélection Pillr

66 m²

32 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 32 annonces analysées à L'Île-Saint-Denis les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (4 507 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier L'Île-Saint-Denis.

Prix au m² par quartier à L'Île-Saint-Denis

À L'Île-Saint-Denis, le prix au m² des appartements va de 3 247 €/m² dans le quartier Nord à 4 971 €/m² dans le quartier Sud, soit un écart de 53 % (1 724 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.

3 des 3 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 200 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.

Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.

Quartier le plus cher

Sud

4 971 €/m²

appartement · 70 ventes DVF

Quartier le plus abordable

Nord

3 247 €/m²

appartement · 44 ventes DVF

Chargement de la carte…

Classement des quartiers de L'Île-Saint-Denis au prix au m² (appartement)

3 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.

#QuartierPrix au m²Ventes DVF
1Sud4 971 €/m²70
2Centre3 598 €/m²86
3Nord3 247 €/m²44

Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Recommandation d'achat · L'Île-Saint-Denis

À surveiller
  • Prix au m² 20,5 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 6,44 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Marché porteur : prix +7,5 % sur 3 ans (DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à L'Île-Saint-Denis

Note de synthèse : 68 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Marché très liquide : 34 transactions par an, fiabilité haute des données DVF
  • Demande locative forte : vacance faible (4,4 %), profil locataire majoritaire

Points d'attention

  • Précarité socio-économique : chômage à 16 %, revenu médian 19 800 €
  • Présence de quartier prioritaire : 3 quartiers prioritaires, décote prix attendue 5 à 15 %
Analyse complète de L'Île-Saint-Denis

Dernières ventes enregistrées à L'Île-Saint-Denis

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
29 juin 2026Appartement78 m²390 000 €5 000 €
25 juin 2026Appartement60 m²283 070 €4 718 €
24 juin 2026Appartement27 m²219 000 €8 111 €
17 juin 2026Appartement111 m²560 000 €5 045 €
10 juin 2026Maison91 m²289 918 €3 186 €
28 mai 2026Appartement84 m²305 000 €3 631 €
14 avr. 2026Appartement76 m²365 900 €4 814 €
27 mars 2026Appartement30 m²135 000 €4 500 €
24 mars 2026Appartement29 m²149 900 €5 169 €
13 mars 2026Appartement46 m²280 000 €6 087 €
06 mars 2026Appartement62 m²246 130 €3 970 €
06 mars 2026Appartement68 m²375 700 €5 525 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à L'Île-Saint-Denis

Appartement 5p à L'Île-Saint-Denis

Appartement · 5p · 102 m²

84/100

239 000 €

9.5% brut7% netDPE D
Appartement 4p à L'Île-Saint-Denis

Appartement · 4p · 91 m²

77/100

299 000 €

6.9% brut5.3% netDPE C
Appartement 4p à L'Île-Saint-Denis

Appartement · 4p · 91 m²

77/100

299 900 €

6.9% brut5.3% net
Appartement 3p à L'Île-Saint-Denis

Appartement · 3p · 55 m²

73/100

205 000 €

6.6% brut4.7% net
Appartement 3p à L'Île-Saint-Denis

Appartement · 3p · 65 m²

72/100

209 900 €

7.4% brut5.5% netDPE C
Appartement 3p à L'Île-Saint-Denis

Appartement · 3p · 63 m²

71/100

165 000 €

9.1% brut5.6% net
Voir toutes les 32 annonces à L'Île-Saint-Denis

Questions fréquentes sur l'investissement à L'Île-Saint-Denis

Quel est le prix moyen au m² à L'Île-Saint-Denis ?
Le prix au m² à L'Île-Saint-Denis est d'environ 3 907 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 32 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 4 507 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 3 978 €/m² pour une maison à L'Île-Saint-Denis (ventes DVF, millésime 2026), contre 3 907 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à L'Île-Saint-Denis ?
Le rendement brut moyen à L'Île-Saint-Denis est de 6.44 % (estimation sur données marché), contre 5.58 % en moyenne sur la sélection Pillr (32 annonces analysées). Sur les 32 annonces analysées à L'Île-Saint-Denis, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 3,95 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 5,58 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à L'Île-Saint-Denis ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à L'Île-Saint-Denis. Au prix de 3 907 €/m² pour un loyer estimé à 24,4 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 176 k€ pour 1 097 € de loyer mensuel. La commune est en zone A du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à L'Île-Saint-Denis ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À L'Île-Saint-Denis, 4 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 3 907 €/m² contre 3 978 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de L'Île-Saint-Denis est-il assez actif pour investir ?
L'Île-Saint-Denis a enregistré 34 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de +14,3 % sur un an et de +7,5 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur L'Île-Saint-Denis

Est-ce le bon moment pour acheter à L'Île-Saint-Denis ?

Le marché de L'Île-Saint-Denis est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² 20,5 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 6,44 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +7,5 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à L'Île-Saint-Denis ?

Le rendement locatif brut indicatif à L'Île-Saint-Denis est d'environ 6,44 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 21,0 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à L'Île-Saint-Denis ?

Notre analyse de zone attribue à L'Île-Saint-Denis un sous-score de demande locative de 84/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 4,4 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à L'Île-Saint-Denis ?

Précarité socio-économique : chômage à 16 %, revenu médian 19 800 €. Piste : cibler locataires aidés (APL) pour sécuriser loyer. Présence de quartier prioritaire : 3 quartiers prioritaires, décote prix attendue 5 à 15 %. Piste : éviter les adresses en cœur de quartier prioritaire, privilégier bordures. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à L'Île-Saint-Denis ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe L'Île-Saint-Denis ?

L'Île-Saint-Denis est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à L'Île-Saint-Denis ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à L'Île-Saint-Denis 2,0 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 5,1 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur L'Île-Saint-Denis

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

Chargement…

Pourquoi investir à L'Île-Saint-Denis ?

L'Île-Saint-Denis affiche un prix au m² de 3 907 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 6.44 %. Le marché de L'Île-Saint-Denis a enregistré 34 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Saint-Denis, Aubervilliers, Pantin profitent du Grand Paris Express.

À L'Île-Saint-Denis, le revenu disponible médian est de 19 820 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Saint-Denis à 1,4 km, aéroport Charles de Gaulle à 18,6 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à L'Île-Saint-Denis

Les prix à L'Île-Saint-Denis ont évolué de +14,3 % sur un an et de +7,5 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à L'Île-Saint-Denis, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

L'Île-Saint-Denis sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

Analyse de zone

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