Investir à Lattes en 2026 — Prix, rendement, analyse IA

Name: Indicateurs d'investissement locatif à Lattes
Creator: Pillr
License: https://www.etalab.gouv.fr/licence-ouverte-open-licence

50 annonces analysées par IA à Lattes. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

4 657 €

Appartement · médiane DVF

Rendement brut · commune

4.35%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

363 849 €

Médiane : 339 950 €

Surface moyenne · sélection Pillr

80 m²

50 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Lattes les mieux notées par notre score d'investissement — pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (4 714 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (médiane DVF), identique à celui de la page prix immobilier Lattes.

Prix au m² par quartier à Lattes

À Lattes, le prix médian au m² des appartements va de 3 304 €/m² dans le quartier Z.A. du Puech Radier à 4 846 €/m² dans le quartier Z.A. Le Soriech-Commandeurs-La Banquière, soit un écart de 47 % (1 542 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.

8 des 8 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier une médiane ; ces prix reposent au total sur 687 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.

Côté maisons, la fourchette s'étend de 4 184 €/m² (Port Ariane Vasque Fontvin Périphérie) à 4 973 €/m² (Z.A. Le Soriech-Commandeurs-La Banquière) sur 8 quartiers valorisés.

Médianes calculées sur les ventes DVF 2021-2025, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez un quartier pour le détail.

Quartier le plus cher

Z.A. Le Soriech-Commandeurs-La Banquière

4 846 €/m²

appartement · 101 ventes DVF

Quartier le plus abordable

Z.A. du Puech Radier

3 304 €/m²

appartement · 8 ventes DVF

Chargement de la carte…

Classement des quartiers de Lattes au prix médian (appartement)

8 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.

#	Quartier	Prix médian	Ventes DVF
1	Z.A. Le Soriech-Commandeurs-La Banquière	4 846 €/m²	101
2	Port Céreirède	4 741 €/m²	160
3	Port Ariane Vasque Fontvin Périphérie	4 581 €/m²	198
4	Boirargues	4 561 €/m²	53
5	Maurin	4 084 €/m²	66
6	La Cougourdule	4 024 €/m²	26
7	Musée-Village	3 955 €/m²	75
8	Z.A. du Puech Radier	3 304 €/m²	8

Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ». Médianes indicatives, non exhaustives ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Recommandation d'achat — Lattes

À surveiller

Rendement brut modéré : 4,35 % (loyer DHUP / prix DVF).
Prix stables sur 3 ans (+2,5 %, DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP) — indicatif, ne constitue pas un conseil en investissement.

Dernières ventes enregistrées à Lattes

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

Date	Type	Surface	Prix de vente	Prix/m²
30 déc. 2025	Appartement	74 m²	342 200 €	4 624 €
30 déc. 2025	Maison	138 m²	630 000 €	4 565 €
30 déc. 2025	Maison	328 m²	639 200 €	1 949 €
29 déc. 2025	Appartement	44 m²	202 000 €	4 591 €
29 déc. 2025	Maison	94 m²	394 800 €	4 200 €
29 déc. 2025	Maison	96 m²	330 000 €	3 438 €
23 déc. 2025	Appartement	214 m²	660 000 €	3 084 €
22 déc. 2025	Appartement	38 m²	184 000 €	4 842 €
19 déc. 2025	Appartement	31 m²	244 950 €	7 902 €
18 déc. 2025	Maison	87 m²	550 000 €	6 322 €
16 déc. 2025	Appartement	48 m²	225 920 €	4 707 €
15 déc. 2025	Appartement	60 m²	327 400 €	5 457 €

Source : DVF / DGFiP — ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Lattes

Appartement · 6p · 170 m²

324 700 €

Maison · 5p · 105 m²

335 000 €

Appartement · 3p · 93 m²

75/100

344 900 €

4.9% brutDPE C

Appartement · 3p · 68 m²

72/100

286 200 €

4.7% brutDPE A

Appartement · 3p · 68 m²

72/100

286 200 €

4.5% brutDPE A

Appartement · 4p · 88 m²

72/100

389 900 €

4.5% brutDPE A

Voir toutes les annonces à Lattes

Quelle stratégie d'investissement à Lattes ?

LMNP

5 % – 8 %

Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.

Voir le guide LMNP à Lattes

Colocation

6 % – 10 %

Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.

Voir le guide Colocation à Lattes

Location courte durée

7 % – 15 % (zones touristiques)

Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal — sous réserve de respecter la réglementation locale.

Voir le guide Location courte durée à Lattes

Loi Pinel

2 % – 4 % (rendement brut faible compensé par défiscalisation)

Contribuables avec TMI ≥ 30 % cherchant à réduire leur impôt sur 6, 9 ou 12 ans.

Voir le guide Loi Pinel à Lattes

Déficit foncier

4 % – 6 % (après rénovation)

Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.

Voir le guide Déficit foncier à Lattes

Questions fréquentes sur l'investissement à Lattes

Quel est le prix moyen au m² à Lattes ?

Le prix au m² à Lattes est d'environ 4 657 € pour un appartement (médiane DVF). La sélection Pillr — les 50 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées — ressort à 4 714 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune.

Quel rendement locatif peut-on espérer à Lattes ?

Le rendement brut moyen à Lattes est de 4.35 % (estimation sur données marché), contre 4.31 % en moyenne sur la sélection Pillr (50 annonces analysées). Les meilleures opportunités atteignent 6-8 % brut, notamment en stratégie colocation ou meublé.

Quelle stratégie d'investissement choisir à Lattes ?

Les stratégies les plus pertinentes à Lattes dépendent du profil du bien et de votre situation fiscale. Le LMNP au réel reste optimal pour la plupart des investisseurs (amortissement). La colocation peut booster le rendement de 30-50 % dans les villes étudiantes ou métropoles.

Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Lattes ?

L'ancien offre généralement un meilleur rendement (-15 à -25 % vs neuf), des frais de notaire plus élevés mais des opportunités de plus-value via travaux. Le neuf garantit une faible vacance et permet d'accéder à des dispositifs comme le Denormandie ou le BRS.

Combien de temps pour analyser une annonce à Lattes avec Pillr ?

Pillr analyse une annonce en ~30 secondes : score d'investissement, rendement net, simulation 3 stratégies, chiffrage travaux automatique par IA visuelle, fiscalité personnalisée. Vous gagnez ~2 heures par bien comparé à l'analyse manuelle.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP — voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Lattes

Est-ce le bon moment pour acheter à Lattes ?

Le marché de Lattes est à surveiller : signaux mitigés. Rendement brut modéré : 4,35 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (+2,5 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Lattes ?

Le rendement locatif brut indicatif à Lattes est d'environ 4,35 % (loyer DHUP rapporté au prix médian DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 16,9 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Lattes ?

À Lattes, 1,1 % du parc est classé DPE F ou G (passoires thermiques), avec un risque locatif lié à l'interdiction progressive de mise en location. Ces indicateurs sont issus des données publiques (DPE ADEME, INSEE) et restent à vérifier au cas par cas.

En quelle zone locative se situe Lattes ?

Lattes est classée en zone A (grandes agglomérations, marché tendu) dans le zonage locatif officiel (A/B/C). Ce zonage conditionne plusieurs dispositifs (PTZ, prêt locatif intermédiaire LLI, Loc'Avantages, Denormandie dans l'ancien). Le dispositif Pinel, lui, est fermé aux nouvelles acquisitions depuis fin 2024.

Pose ta question sur Lattes

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

Pourquoi investir à Lattes ?

Lattes affiche un prix au m² de 4 657 € pour un appartement (médiane DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 4.35 %. Montpellier (croissance démographique +1.4%/an), Sète, Béziers. Demande étudiante très forte.

Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Lattes, Pillr calcule automatiquement :

Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
Projection patrimoine sur 20 ans

Comparer Lattes à…

Lattes vs Montpellier Lattes vs Castelnau-le-Lez Lattes vs Frontignan

Explorer Lattes

Prix immobilier

Médianes DVF au m²

Prix immobilier Lattes

Loyer moyen

Médianes DHUP au m²

Loyer moyen Lattes

Investir

Rendement & stratégies

Page actuelle

Investir dans les villes proches (Hérault)

MontpellierDpt 34 BéziersDpt 34 SèteDpt 34 SèteDpt 34 FrontignanDpt 34 Castelnau-le-LezDpt 34

Classements de villes

Meilleur rendement locatif Cashflow positif Meilleur score Pillr Villes en zone Pinel A

Voir tous les classements

Pour aller plus loin

marche · 8 min

Les villes où les vendeurs négocient le plus en 2026 (données réelles)

Ville par ville, la marge de négociation réelle mesurée sur 48 796 annonces analysées par l'IA Pillr : prix affiché contre objectif de négociation calculé à partir des transactions DVF comparables.

strategie · 9 min

Pourquoi on a construit Pillr (et comment ça change l'investissement locatif)

Le fondateur de Pillr explique en quoi un portail d'annonces pré-analysées par IA bouleverse le quotidien des investisseurs — et pourquoi à 20 €/mois tout compris, c'est viable.

guide · 11 min

Sous le capot : le pipeline conçu pour analyser 100 000+ annonces immobilières par mois

Pipeline IA en deux passes, croisement INSEE + DVF, scoring pondéré sur 8 critères. Voici la stack technique — pensée pour un volume cible de 100 000+ annonces/mois — qui transforme une annonce brute en verdict d'investissement.

Prêt à analyser vos opportunités à Lattes ?

20 € par mois pour économiser des dizaines d'heures et éviter les erreurs à 20 000 €. Annulable à tout moment.

Voir les annonces Voir les tarifs